Die Parameter
Wesentliche Treiber des Immobilienmarktes, vor allem aber der Immobilienpreise sind die beiden Hauptparameter Inflation und Zinsen.
Zinsen
Betrachtet man die Sollzinsen, die etwa die Interhyp anhand der ausgereichten Darlehen ihrer Kooperationspartner sehr gut beurteilen kann, sieht man im Einjahresvergleich eine immense Zinssteigerung: So lag der Zinssatz im März 2021 für 15 Jahre Sollzinsbindung bei 1,21%- ein Jahr später, im März 2022, liegt der Zinssatz bereits bei 1,9%. Im Bereich der kürzeren Bindungshorizonte, etwa 10 Jahre lag der Zinssatz im vergangenen März noch bei 0,93%, ein Jahr später beläuft er sich durchschnittlich bereits auf 1,66%. Dabei ist eine ganz klare Tendenz erkennbar: die Zinsen werden auch in den kommenden Monaten ansteigen. Grund hierfür ist der zweite Parameter: die Inflation.
Die Inflation
Gemessen als Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) zum Vorjahresmonat – lag die Inflation in Deutschland laut statistischem Bundesamt im Februar 2022 bei +5,1 % und bleibt damit auf einem hohen Stand. Zum Vergleich: Im Vormonat hatte sie noch bei +4,9 % gelegen. Wie sich die Inflation weiter entwickeln wird, ist aufgrund einer recht instabilen Gesamtlage auf dem Weltmarkt schwierig zu beantworten. Obwohl die Corona-Krise mittlerweile und vor allem auch international mit einigen wenigen Ausnahmen am Abflauen ist, stellt der Krieg Russlands gegen die Ukraine die Weltwirtschaft vor große Veränderungen, die auch Auswirkungen auf die Inflationsrate in Deutschland haben werden.
Insbesondere die Bundesanleihen zeigen derzeit eine negative Tendenz, dabei dienen neben den Leitzinsen auch die Staatsanleihen immer als relevanter Indikator für Baufinanzierungen. Insofern sehen wir in Deutschland wohl eher instabilen Zeiten entgegen, bei denen verschiedene Aspekte wie der Druck auf die Notenbanken, die ziemlich lockere Geldpolitik der vergangenen Jahre endlich zu beenden, aber eben auch völlig unvorhersehbare Auswirkungen politischer Entscheidungen (Stichwort „Gasembargo“) eine Rolle spielen.
Der Effekt
Grundsätzlich besitzt die sich abzeichnende Änderung der beiden oben genannten Parameter, sprich, des höher werdenden Zinsniveaus und der ansteigenden Inflation, das Potential zu einer Trendwende auf dem Immobilienmarkt. Durch steigende Zinsen wird das Bauen teurer und diese Preiserhöhungen werden auch an Bauträger weitergegeben- u. a. als Effekt der Inflation. Mit anderen Worten: Es wird nicht nur Preissteigerungen bei ALDI geben, sondern eben auch im Baugewerbe, das neben Rohstoffpreisen auch stark von Energiepreisen abhängig ist. Der Effekt ist, dass es perspektivisch eher weniger Bauprojekte geben wird. Solange also Anlagealternativen noch zu unattraktiv sind, wird es trotz einer bereits zu bemerkenden Verschlechterung bei Immobilieninvestments aufgrund des hohen Anlagedrucks bleiben, perspektivisch wird es aber wohl zu einem Rückgang der Attraktivität in diesem Bereich kommen.
Risiko
Experten halten eine echte Immobilienkrise für unwahrscheinlich. Sicherlich ist es in den vergangenen Jahren vor allem in einigen Teilmärkten zur Entstehung einer Immobilienblase gekommen. Es ist durchaus so, dass in bestimmten Lagen der A- Städte wie beispielsweise München, Hamburg oder Berlin stark überhöhte Preise für Immobilien bezahlt wurden. Ob es auch zu einem Platzen einer solchen Blase kommt, ist von mehreren Faktoren abhängig, das Hauptbeispiel ist, dass Käufer schlicht nicht mehr dazu bereit sind, die teilweise aufgerufenen Mondpreise zu bezahlen. Ob dies psychologische Gründe oder tatsächliche Ursachen, also das Ansteigen von Finanzierungskosten und auch der Inflation, hat, spielt dabei keine Rolle. Platzt eine Immobilienblase, wie es etwa im Rahmen der Finanzkrise 2008 geschehen ist, geraten vermehrt Darlehensnehmer in Schieflage, können also ihre Darlehen nicht mehr bedienen. Die Verwertung der Immobiliensicherheiten ist die logische Schlussfolgerung, was wiederum dazu führen kann, dass das Immobilienangebot die Nachfrage übersteigen kann und Leerstand sowie Preisverfall das Ergebnis sind.