Immobilieneigentümer sehen sich oft in der Situation, in einer schönen Immobilie zu wohnen, aber Kapitalbedarf zu haben, weil ihnen die regelmäßige Liquidität nicht ausreicht. Da das Kapital aber in ihren selbstgenutzten vier Wänden gebunden ist, aus denen sie nicht ausziehen wollen, sehen sie sich vor einem Dilemma, das die Immobilienverrentung auflösen kann: Mit den verschiedenen Verrentungsmodellen ist es möglich, gebundenes Kapital frei zu setzen, aber dennoch in der eigenen Immobilie wohnen zu bleiben. Der nachfolgende Artikel beleuchtet Möglichkeiten, Chancen und Risiken der Immobilienverrentung und gibt einen Ausblick auf einen in Deutschland noch in den Kinderschuhen steckenden Markt.

1. Die Immobilienverrentungsmodelle im Überblick 

Juristisch möglich sind verschiedene Modelle der Verrentung, die größtenteils einen zumindest teilweisen Verkauf der Immobilie als Grundgeschäft haben. Ziel einer jeden Verrentung ist die Kapitalfreisetzung aus der Immobilie in Verbindung mit dem gleichzeitigen Wohnenbleiben des Eigentümers, bzw. Verrenters. Dieses „Recht auf Wohnenbleiben“ kann durch verschiedene Instrumentarien, die das BGB bereithält, trotz Eigentumsaufgabe durch Verkauf, abgesichert werden.

Im besten Fall gestaltet sich die Immobilienverrentung wie folgt:

Nach einer ersten Informations- und Eruierungsphase zur Frage, welches Verrentungsmodell am besten zu den Bedürfnissen des Eigentümers passt, wird Kontakt zu einem Verrentungsanbieter aufgenommen, der ein unverbindliches Angebot unterbreitet. Werden mehrere Angebote eingeholt, lohnt sich ein Vergleich der Angebote. Entspricht eines (oder auch mehrere) der eingeholten Angebote den Vorstellungen des Eigentümers, wird ein Gutachter mit der Erstellung eines Immobiliengutachtens beauftragt, auf dessen Basis dann ein Verkaufspreis ermittelt wird. Dieser entspricht dem Gutachtenwert abzüglich der Werte, die für das einzutragende Wohnrecht oder den Nießbrauch in Abzug zu bringen sind. Hierfür gibt es klare Berechnungsvorgaben, die sich an vorgegebenen Kalkulatoren für Kapitalwertfaktoren orientieren und in den meisten Fällen abhängig sind von der statistischen Restlebenserwartung des Berechtigten. Auch im Falle von Teilverkauf oder Umkehrhypothek ist die Basis für die Verrentung in der Regel ein Sachverständigengutachten. Dies gibt beiden Parteien die nötige Sicherheit was den Wert der zu verrentenden Immobilie angeht.

1.1. Verkauf mit Nießbrauch

Der Verkauf mit Nießbrauch beinhaltet den Vollverkauf der Immobilie mit gleichzeitiger Vereinbarung eines meist lebenslangen Nießbrauchs gem. § 1030 BGB für den Verkäufer, der das Recht auf Wohnenbleiben absichert.

1.1.1. Inhalt des Verkaufs mit Nießbrauch

Beim Verkauf mit Nießbrauch gibt der Immobilieneigentümer das Eigentumsrecht an der Immobilie gegen Zahlung eines Kaufpreises auf, darf die Immobilie aber weiterhin wie ein Eigentümer, nämlich als Nießbrauchsnehmer (oder auch Nießbrauchsberechtigter oder -begünstigter) nutzen. Für den neuen Eigentümer, also den Käufer der Immobilie, bedeutet der Kauf mit Nießbrauch, dass er die Immobilie nicht selbst nutzen kann. Er kann vom ehemaligen Eigentümer und Verkäufer sogar gänzlich ausgeschlossen werden, hat dann also auch nicht einmal ein Betretungsrecht. Der Nießbrauch ist ein sehr weitreichendes Recht, das es dem Nießbrauchsbegünstigten nicht nur ermöglicht, die Immobilie so wie ein Eigentümer selbst zu nutzen, sondern auch dazu berechtigt, die Früchte des Nießbrauchs zu ziehen. Dies bedeutet, dass der Nießbrauchsnehmer die Immobilie nicht nur selbst nutzen kann, sondern sie auch vermieten und die Miete behalten darf. Im Grundbuch wird das Model „Verkauf mit Nießbrauch“ so abgebildet, dass der Verkäufer sein in Abteilung I stehendes Eigentumsrecht abgibt, also der Käufer der Immobilie in Abteilung I des Grundbuchs eingetragen wird. Gleichzeitig wird zugunsten des Nießbrauchsnehmers, also Verkäufers, in Abteilung II ein Nießbrauchsrecht eingetragen. Je nach vertraglicher Ausgestaltung für einen vorher festgelegten Zeitraum oder bis an das Lebensende des Nießbrauchsnehmers.

1.1.2. Vorteile des Modells Verkauf mit Nießbrauch

Der Verkäufer der nießbrauchsbelasteten Immobilie verfolgt mit dem Verkauf das klare Ziel, in der Immobilie wohnen zu bleiben, aber das darin gebundene Kapital freizusetzen und für sich nutzbar zu machen. Findet er einen Käufer, der über die entsprechenden Mittel verfügt und Interesse an einer langfristigen Geldanlage hat, ändert sich für ihn rein faktisch eigentlich nichts. Nießbrauch wird auch als „wirtschaftliches Eigentum“ bezeichnet- der Verkäufer und spätere Nießbrauchsnehmer hat nach dem Verkauf alle Rechte, die er vorher hatte, da der neue Eigentümer durch die Belastung des Nießbrauchs ja nicht einmal ein Zutrittsrecht hat. 

Der Käufer der Immobilie erwirbt eine Immobilie, die mit hoher Wahrscheinlichkeit am normalen Immobiliemarkt niemals angeboten würde. Aufgrund der Ausgestaltung des Nießbrauchs als sehr starkes Recht, das den Nießbrauchsnehmer wie einen Eigentümer behandelt, ist die Immobilien in der Regel für den neuen Eigentümer mit keinerlei Aufwand verbunden, da für alle laufenden Kosten, aber auch die Instandhaltung der Verkäufer aufkommen muss.

Auf Basis der Kapitalisierung einer fiktiven Miete für die Laufzeit der statistischen Restlebenserwartung des Verkäufers, die er als Eigentümer generieren würde, könnte er die Immobilie vermieten, wird berechnet, wieviel vom Marktwert abzuziehen ist, um den Kaufpreis zu ermitteln. Der Käufer und neue Eigentümer erwirbt also faktisch eine Immobilie „unter Wert“ und kann sie als Anlageobjekt in seinen Bestand nehmen.

1.1.3. Nachteile des Verkaufs mit Nießbrauch

Der Verkäufer begibt sich durch die Konstruktion eines Verkaufs mit Nießbrauch des Rechts, in Zukunft über die Immobilie verfügen zu können. Ein weitergehender Verkauf ist nicht mehr möglich, da dem Verkäufer kein Eigentumsrecht mehr zusteht. Gem. § 1061 BGB kann er das Nießbrauchrecht nicht vererben- es endet- je nach vertraglicher Ausgestaltung- spätestens mit dem Tod des Nießbrauchsberechtigten. Handelt es sich beim Verkäufer um jemanden, der perspektivisch weniger Arbeit mit seiner Immobilie haben will, eignet sich das Modell nicht besonders gut, da der Nießbrauchsnehmer nicht nur mit Blick auf seine Rechte, sondern auch Pflichten dem Eigentümer gleichgestellt ist. Gerade in Fällen, in denen sich ältere Eigentümer nicht mehr um den meist großen Garten o.ä. kümmern wollen oder können, kann der Verkauf mit Nießbrauch deshalb ungeeignet sein.

Der Käufer der Immobilie bindet durch den Kauf einer mit einem Nießbrauchsrecht belasteten Immobilie Eigenkapital auf unbestimmte Zeit. Zwar besteht die Möglichkeit, auf Basis von Sterbewahrscheinlichkeiten (zum Beispiel die Sterbetafel des statistischen Bundesamtes), Kalkulationen vorzunehmen, die aber eben keine konkreten Laufzeiten beinhalten. Wird der Nießbrauch auf Lebenszeit vereinbart, endet er mit dem Tod des Nießbrauchsberechtigten- dieser kann schon vor seiner statistischen Lebenserwartung, aber eben auch nach dieser eintreten. Mit dieser Unvorhersehbarkeit müssen Käufer von nießbrauchsbelasteten Immobilien kalkulatorisch, aber auch tatsächlich umgehen können. Da es praktisch kaum Banken gibt, die nießbrauchsbelastete Immobilien finanzieren, wird es sich beim gebundenen Kapital in den allermeisten Fällen um Eigenkapital handeln, das für die Laufzeit des Nießbrauchs in der Immobilie fest angelegt ist. Ein etwaiger Weiterverkauf ist möglich, der Markt aus gerade erwähnten Gründen aber eng und nicht ohne weiteres liquide.

1.2. Verkauf mit Wohnrecht

Beim Verkauf mit gleichzeitiger Eintragung eines Wohnrechts im Grundbuch verkauft der Eigentümer seine Immobilie ebenso wie beim Verkauf mit Nießbrauch. Allerdings wird in Abteilung II kein Nießbrauchsrecht für ihn eingetragen, sondern ein Wohnrecht. Abzugrenzen ist das Wohnrecht als dingliche Besicherung im Grundbuch vor allem vom Nießbrauch und der Reallast. Das schuldrechtliche Äquivalent ist die Miete.

1.2.1. Inhalt des Verkaufs mit Wohnrecht

Beim Verkauf mit Wohnrecht handelt es sich ebenfalls um ein Verrentungsmodell, bei dem eine grundbuchliche Absicherung des „Rechts auf Wohnenbleiben“ erfolgt. Dem vormaligen Eigentümer wird ein- juristisch korrekt bezeichnet- „Wohnungsrecht“ gem. § 1093 BGB eingeräumt. Gem. § 1093 BGB wird ein sogenanntes Wohnungsrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit bestellt. Dieses Recht beinhaltet, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen.

1.2.2. Vorteile des Verkaufs mit Wohnrecht

Der Verkäufer hat bei einem Verkauf mit Wohnrecht die Möglichkeit, je nach vereinbarter Laufzeit des Wohnrechts, so lange er möchte in seiner Immobilie wohnen zu bleiben. Im Gegensatz zum Nießbrauch umfasst das Wohnrecht eher mieterähnliche Rechte und Pflichten, was das Wohnrecht für viele Eigentümer attraktiver macht als der Nießbrauch. Gerade im höheren Alter ist der Gedanke, sich nicht mehr um alles selbst kümmern zu müssen, durchaus erleichternd.

Der Käufer einer mit einem Wohnrecht belasteten Immobilie hat ähnliche Vorteile wie der Käufer einer nießbrauchsbelasteten Immobilie: er erwirbt eine Immobilie die wahrscheinlich nie auf den Markt gekommen wäre, erzählt einen Kaufpreis, der unter Marktwert ist, weil sich das einzutragende Wohnrecht wie beim Nießbrauch auch wertmindernd auswirkt und er hat- je nach Bank- auch den Vorteil, dass er gegebenenfalls einen Fremdfinanzierer findet, der die Immobilie beleiht.

1.2.3. Nachteile des Verkaufs mit Wohnrecht

Der Verkäufer gibt das Eigentum an der Immobilie auf. Will er final ausziehen, zum Beispiel, weil er in ein betreutes Wohnheim ziehen möchte oder muss, endet sein Wohnrecht. Eine Vermietung ist mit einem reinen Wohnrecht nicht möglich. Potentielle Mieteinnahmen können deshalb auf Basis des Wohnrechts nicht vereinnahmt werden. Die Immobilie kann er auch nicht mehr vererben.

Der Käufer investiert ebenso wie der Käufer einer nießbrauchsbelasteten Immobilie in eine Immobilie, die er während der Laufzeit des Wohnrechts weder selbst nutzen noch vermieten kann.  Die Fremdfinanzierung ist im Falle des Wohnrechts oftmals leichter als im Falle eines Nießbrauchs, kann aber dennoch Schwierigkeiten bereiten.

1.3. Verkauf mit Rückmietvertrag

Der Verkauf mit Rückmietvertrag, teilweise auch bekannt als „Rückmietverkauf“ beinhaltet ebenfalls einen Vollverkauf der Immobilie, allerdings wird das Recht auf Wohnenbleiben über einen Standardmietvertrag abgesichert und gewährleistet.

1.3.1. Inhalt des Verkaufs mit Rückmiete

Im Gegensatz zu oben genannten Verrentungsmodellen kommt der Rückmietverkauf dem „normalen“ Immobilienverkauf tatsächlich am nächsten. Einziger Unterschied ist, dass der Verkäufer die Immobilie weiterhin als Mieter mieten und bewohnen kann. Im standardisierten Rückmietverkauf wird das Recht auf Wohnenbleiben nicht im Grundbuch abgesichert, professionelle Käufer verzichten aber schuldrechtlich auf ihr Kündigungsrecht. Teilweise hat sich mit Blick auf die Konkurrenzanbieter und ein offensichtliches Sicherungsbedürfnis der Verkäufer aber auch etabliert, dass die Käufer ein Wohnrecht zugunsten der Verkäufer- zumindest nachrangig nach etwaigen Finanzierungsgrundschulden- im Grundbuch eintragen lassen. Welchen Sinn ein nachrangig eingetragenes Wohnrecht im Krisenfall tatsächlich haben soll, kann dahin stehen und muss im konkreten Einzelfall in Abgleich mit dem individuellen Sicherungsbedürfnis des späteren Mieters abgeglichen werden.

1.3.2. Vorteile des Verkaufs mit Rückmiete

Der Verkäufer hat den ganz klaren Vorteil, dass er den maximalen Kaufpreis für seine Immobilie erhält, denn der Kaufpreis entspricht dem, den ein Kapitalanleger für eine vermietete Immobilie zu zahlen bereit ist. Er hat auch den Vorteil, dass er die Verantwortung für die Immobilie und damit auch ggf. anstehende Investitionen weitgehend auf den Käufer abwälzen kann.

Der Käufer im Falle eines Rückmietverkaufs kauft eine vermietete Immobilie, wobei der Unterschied zu einem „normalen“ Immobilienkauf oft ist, dass der Verkäufer meist schon seit langem in der Immobilie wohnt, diese gut kennt und sich dadurch bereits schon vor den vertraglichen Verknüpfungen mit dem neuen Eigentümer als Quasi-Mieter bewährt hat. Das kann für den Käufer durchaus vorteilhaft sein, muss er ja keinen neuen Mieter suchen und weiß, dass sein Mieter sich sehr gut mit der Immobilie auskennt und in der Regel kleinere Reparaturen durchaus selbst erledigt, was den Aufwand rund um die Instandhaltung für ihn minimiert. Die Tatsache, dass der Verkäufer die Immobilie auch nach dem Verkauf mieten möchte, bietet für den Käufer eine hohe Planungssicherheit auch mit Blick auf potentielle Mietausfälle. Eine Beleihung des Kaufobjekts stellt in der Regel kein Problem dar, so dass je nach Bonität des Käufers relativ wenig Eigenkapital in der Immobilie gebunden ist.

1.3.3. Nachteile des Verkaufs mit Rückmiete

Der Verkäufer gibt durch den Rückmietverkauf seine Eigentümerstellung auf und nimmt nach Vertragsschluss den lediglich schuldrechtlichen Rang eines Mieters ein. Selbst wenn er im Grundbuch gesichert wird, erfolgt dies in nur nachrangig zu etwaig notwendigen Finanzierungsgrundschulden, was ihm gegebenenfalls bei einer Zahlungsunfähigkeit des Käufers zum Verhängnis werden kann. Er kann die Immobilie nicht mehr vererben und sie auch nicht vermieten oder nur mit der Erlaubnis des Käufers untervermieten.

Der Käufer im Konstrukt des Rückmietverkaufs kann keinen Abschlag auf den Marktwert der Immobilie vornehmen: er zahlt den Marktpreis für eine vermietete Immobilie. Dieser liegt zwar etwas unter einer leerstehenden Immobilie, aber in jedem Fall über dem Wert, der für eine Immobilie zu zahlen wäre, die mit einem Nießbrauch oder Wohnrecht belastet ist.

1.4. Der Verkauf auf Leibrentenbasis

Auch der Verkauf auf Leibrentenbasis hat einen Kaufvertrag als Grundgeschäft. Der Unterschied zu den oben genannten Modellen liegt in der Auszahlung des Kaufpreises. 

1.4.1. Inhalt des Verkaufs auf Leibrentenbasis

Verkauft ein Eigentümer seine Immobilie auf Leibrentenbasis, verkauft er sie vollumfänglich, generiert den Kaufpreis jedoch nicht als Einmalzahlung, sondern lässt sich den Kaufpreis über einen vorher festgelegten Zeitraum auszahlen. Es gibt auch Anbieter, die beides anbieten: eine reine Leibrentenzahlung oder aber eine Kombination aus Einmalzahlung und Leibrentenzahlung. Das Recht auf Wohnenbleiben wird in der Regel im Grundbuch über die Eintragung eines Wohnrechts in Abteilung II sichergestellt. Zu unterscheiden sind Verkäufe auf Leibrentenbasis und solche auf Zeitrentenbasis. Der Unterschied liegt in der Laufzeit: die Leibrente ist ein lebenslanges Recht, die Zeitrente eine zeitlich befristete Rente. 

Der Kaufpreis für die Immobilie wird in der Regel mittels eines Gutachtens ermittelt (s.o.). Von diesem wird dann der Wert des einzutragenden Wohnrechts abgezogen.

1.4.2. Vorteile des Verkaufs auf Leibrentenbasis

Der Verkäufer verkauft seine Immobilie und erhält den Kaufpreis als monatliche Rentenzahlung. Hierdurch umgeht er das oftmals auftretende Problem, dass Immobilieneigentümer im Rahmen der Immobilienverrentung gar nicht wissen, was sie mit dem generierten Kaufpreis machen sollen. Viele Eigentümer haben einen konkreten Wunsch, den sie sich mit dem Kaufpreis erfüllen wollen. Der überschießende Teil steht ihnen dann aber zur Verfügung, was in Zeiten von Guthabenzinsen auf Banken ein echtes Thema werden kann. Viele Rentner, die sich für die Immobilienverrentung interessieren, haben aber auch schlicht eine zu geringe Rente und stocken über die Leibrentenzahlungen ihre Rente auf. So generieren sie eine gesteigerte Liquidität und können ihren Lebensstandard verbessern, ohne aus dem gewohnten Eigenheim ausziehen zu müssen.

Der Käufer hat im Falle eines Kaufs einer Immobilie auf Leibrentenbasis den ganz klaren Vorteil, dass er den Kaufpreis nicht in einer Summe finanzieren muss. Auf diese Weise wird sein Eigenkapital geschont und nicht zu viel davon auf einmal gebunden. Auch bei diesem Modell hat der Käufer den ganz klaren Vorteil, dass er eine Immobilie erwirbt, die auf dem konventionellen Markt nicht käuflich wäre. 

1.4.3. Nachteile des Verkaufs auf Leibrentenbasis

Der Verkäufer gibt auch beim Verkauf auf Leibrentenbasis sein Eigentum auf und erhält im Gegenzug hierfür ein (je nach Vereinbarung lebenslanges) Wohnrecht nebst dem Kaufpreis. Möchte er seine Immobilie vererben, kann er dies nicht mehr tun. Um Erben im Falles eines vorzeitigen Versterbens des vormaligen Eigentümers abzusichern, wird in Leibrentenmodellen in der Regel eine Mindestlaufzeit vereinbart, die auf Seiten des Verkäufers (und seiner Erben) sicherstellt, dass ein bestimmter Mindesterlös über die Leibrentenzahlung erzielt wird.

Der Käufer hat auch in diesem Modell keine direkte Verfügungsgewalt über die Immobilie, sprich, er kann sie weder selbst nutzen, noch sie vermieten. Vielmehr ist er für die Laufzeit des Leibrentenvertrages- in aller Regel bis zum Versterben des Leibrentenempfängers- an diesen gebunden.

1.5. Der Teilverkauf

Das Verrentungsmodell des Teilverkaufs ist dasjenige Modell, das derzeit einen enormen Marktzulauf erhält. In Zeiten eines leergefegten Immobilienmarktes, hohem Anlagedruck und Negativzinsen auf Guthaben bei Banken auf der einen Seite, aber auch zu niedrigen Renten und Liquiditätsengpässen bei einer Generation, die fortwährend alle Liquiditätsüberschüsse in ihre selbstgenutzte Immobilie investiert hat, auf der anderen Seite, scheint der Teilverkauf sich durchaus als sinnvolle Alternative zur klassischen Bankfinanzierung zu entwickeln.

1.5.1. Inhalt des Teilverkaufs

Wie der Name schon ahnen lässt, wird beim Teilverkauf lediglich ein Teil, juristisch korrekt: Miteigentumsanteil, veräußert. In Abhängigkeit vom Liquiditätsbedarf des Verkäufers und dem Wert der gegenständlichen Immobilie auf Basis eines Sachverständigengutachtens wird eruiert, wieviel Prozent der Immobilie veräußert wird. Mindestens auf dem veräußerten Teil wird ein Nießbrauch errichtet (in einigen Konstellationen auch auf der gesamten Immobilie) und für diesen Anteil dann eine Art Miete, genannt „Nutzungsentgelt“, entrichtet. Der vormalige Alleineigentümer hat dann einen Miteigentümer im Grundbuch stehen, darf aber die gesamte Immobilie weiterhin wie ein Eigentümer nutzen. Er erhält im Gegenzug den Kaufpreis für den verkauften Teil vom Käufer und zahlt diesem im Gegenzug für die weitere Nutzung der gesamten Immobilie das oben erwähnte Nutzungsentgelt. Es wird eine feste Laufzeit vereinbart, an deren Ende dann der Vollverkauf der Immobilie steht, an dem beide Eigentümer je nach ihren Miteigentumsanteilen partizipieren. In den Fällen institutioneller Teilkäufer, übernehmen diese den Vollverkauf und erheben hierfür eine Gebühr, das sog. Durchführungsentgelt.

1.5.2. Vorteile des Teilverkaufs

Der Verkäufer hat durch den Teilverkauf gegenüber den oben genannten Modellen einen klaren psychologischen Vorteil: er bleibt Eigentümer der Immobilie, wenn auch nur mit einem Teil. Er kann des Weiteren seinen Kapitalbedarf sehr genau decken und eben nur so viel seiner Immobilie verkaufen, wie er an Geld benötigt. Auch besteht in den gängigen Vertragskonstellationen in der Regel die Rückkaufmöglichkeit. Durch die Konstellation über einen Nießbrauch, kann der vormalige Alleineigentümer seine Immobilie wie zuvor nutzen. Wählt der Teilverkäufer einen professionellen institutionellen Teilkäufer, kann er beim späteren Vollverkauf der Immobilie von dessen Verkaufsqualitäten profitieren und muss ich nicht selbst um eine Vermarktung kümmern. Der Teilverkauf ist für viele Interessierte auch eine Alternative zur Bankfinanzierung, weil eine Verschuldung und Beleihung der Immobilie für sie nicht (mehr) in Frage kommt.

Der Käufer hat beim Teilverkauf den Vorteil, dass er attraktive Anlagemöglichkeiten erhält, die im Gegensatz zu allen anderen vorgenannten Modellen eine monatliche Rendite abwirft. Durch das Nutzungsentgelt generiert der neue Teileigentümer einen Cashflow, den er bei Banken in der Regel nicht mehr erhält. Aufgrund der Stabilität des deutschen Immobilienmarktes, der an den meisten Standorten an Wert gewinnt, kauft sich der Teilkäufer aktuell in den Markt ein und kann etwaige Wertsteigerungen beim späteren Vollverkauf ausschöpfen.

1.5.3. Nachteile des Teilverkaufs

Der Verkäufer gibt einen Teil seines Eigentums an den Käufer ab. Anders als vorher, muss er nach dem Teilverkauf ein Mietäquivalent für den verkauften Teil zahlen. Steht nach der vertraglich vereinbarten Laufzeit der Vollverkauf der Immobilie an und hat sich der Wert derselben vermindert, ist der Teilkäufer hiergegen abgesichert und der Verkäufer muss das möglicherweise entstehende Delta gegenüber dem Teilkäufer ausgleichen.

Der Käufer der Immobilie kauft nur einen Teil derselben. Für ihn ist die Nutzung oder Vermietung an einen Dritten ausgeschlossen und er muss sich auch darauf verlassen, dass der Verkäufer sich entsprechend um die Immobilie kümmert.

1.6. Die Umkehrhypothek

Das einzige gängige Immobilienverrentungsmodell, das keinen Verkauf als Grundgeschäft benötigt, ist die Umkehrhypothek.

1.6.1. Inhalt der Umkehrhypothek

Die Umkehrhypothek ist ein Darlehensvertrag, der zum Inhalt hat, dass der Verkäufer diesen mit einer Bank abschließt, die ihm monatlich Darlehensbeträge auszahlt, als Sicherheit die Immobilie erhält und nach dem Ende der Laufzeit, die in der Regel bis zum Tod des Darlehensnehmers andauert, die Immobilie verkauft und mit dem Verwertungserlös das Darlehen zurückzahlt.

1.6.2. Vorteile der Umkehrhypothek

Der Darlehensnehmer schließt die Umkehrhypothek in der Regel mit einer ihm bekannten Bank ab. In Zeiten, in denen der Immobilienverrentungsmarkt in Deutschland gerade erst wirklich entsteht und hierdurch auch viel Verunsicherung zu bemerken ist, ist dies ein nicht unwesentlicher Vorteil.

Der Darlehensgeber ist professionalisiert genau im Bereich der Darlehensverträge- für ihn handelt es sich hierbei um ein Standardgeschäft, das er entsprechend simpel abwickeln kann.

1.6.3. Nachteile der Umkehrhypothek

Der Darlehensnehmer muss in den meisten Fällen nicht unerhebliche Risikoabschläge bei der Umkehrhypothek hinnehmen, die das Konstrukt in der Regel nur für Interessierte attraktiv macht, die keine Erben haben.

Der Darlehensgeber scheint die Umkehrhypothek als unattraktiv zu bewerten, was durchaus auch an den nicht vorher bestimmbaren Laufzeiten liegen kann. Fakt ist, dass die Umkehrhypothek extrem selten angeboten und noch weniger tatsächlich auch ausgereicht wird.

2. Der Immobilienverrentungsmarkt in Deutschland

Anders als dies in anderen Ländern der Fall ist, handelt es sich beim deutschen Immobilienverrentungsmarkt um einen relativ neuen Markt, der eine Nische im Immobilienbereich abdeckt.

2.1. Gründe für den wachsenden Verrentungsmarkt 

2.1.1. Die Ausgangssituation für die Marktteilnehmer

Ein wesentlicher Aspekt für das plötzliche Wachstum ist, dass beide Seiten- verrentungswillige Eigentümer und kaufwillige Investoren- aufgrund der wirtschaftlichen Makrolage in eine Situation gekommen sind, dass sie neue Wege beschreiten müssen, um ihren Bedürfnissen gerecht zu werden. Immobilieneigentümern wurde jahrzehntelang vorgebetet, dass die beste Investition diejenige in die eigenen vier Wände sei. Dem kamen viele „Immobiliensparer“ während ihrer gesamten Erwerbstätigkeit eifrig nach, stellen aber mit Eintritt in das Rentenalter fest, dass die Rente ihren Liquiditätsbedarf bei Weitem nicht abdeckt, das erwirtschaftete Eigenkapital in der Immobilie gebunden ist und auch die eigengenutzte Immobilie selbst zu einem großen Investitionsposten werden kann, sei es, dass das Dach saniert oder die Heizung erneuert werden muss. Auf der anderen Seite stehen Investoren, die händeringend nach Investitionsmöglichkeiten suchen in einem Immobilienmarkt, der mittlerweile keinerlei attraktives Angebot mehr hervorzubringen vermag. In Kombination mit dem Anlagedruck aufgrund nicht mehr erzielbarer Zinsen im Falle von Geldanlagen bei Banken entsteht neben dem Angebot von potentiellen Verrentungsimmobilien auf der Seite der Immobilieneigentümer mit Kapitalbedarf und dem Investorengeld auf der anderen Seite ein Markt, der aufgrund seines enormen Wachstums durchaus derzeit noch als intransparent zu bezeichnen ist. Die mangelnde Attraktivität von etablierten Banken und deren altmodischer Auftritt, der für ältere Menschen, die noch nicht vollständig digital unterwegs mittlerweile praktisch nicht mehr zugänglich ist, für jüngere Menschen nicht mehr zeitgemäß, bringt viele Immobilieneigentümer dazu, trotz der Möglichkeit einer klassischen Bankfinanzierung, eine solche nicht mehr in Erwägung zu ziehen. 

2.1.2. Weitergehende Gründe für eine Immobilienverrentung

2.1.2.1. Finanzielle Absicherung von Lebenspartnern

Nicht selten wird die Immobilienverrentung auch dazu genutzt, Lebenspartner oder Familienangehörige über den Tod des Immobilieneigentümers hinaus abzusichern. Oft ist nur einer der Ehepartner als Alleineigentümer im Grundbuch eingetragen, durch die Verrentung der gegenständlichen Immobilie kann der Ehepartner, der nicht Eigentümer ist, zunächst mit der gewonnenen Liquidität, aber auch später durch ein auch nach dem Tod des Ehepartners weiterbestehendes Nießbrauchs- oder Wohnungsrecht abgesichert werden. 

2.1.2.2. Innerfamiliäre Verrentung

Auch die innerfamiliäre Verrentung zur Einsparung von späterer Erbschaftsteuer kann durch die Ausnutzung von steuerlichen Freibeträgen im Bereich der Schenkung unter Verwandten ein attraktives Instrument zur erbrechtlichen Auseinandersetzung bereits zu Lebzeiten sein. 

2.1.2.3. Verrentung zur Abdeckung von Pflegekosten

Ein häufiger Grund für die Verrentung der eigenen Immobilie ist auch die Finanzierung von Pflegekosten, um den Kindern zu einem späteren Zeitpunkt nicht finanziell zur Last fallen zu müssen. Davon abgesehen präferieren viele Immobilieneigentümer zu Lebzeiten und bei klarem Verstand alle finanziellen und damit auch die immobilienspezifischen Themen zu regeln und durch die Verrentung alle Entscheidungen getroffen zu haben, die ihnen später gegebenenfalls durch einen zu bestellenden Betreuer, eine Patientenverfügung oder ähnliche Konstellationen von Fremden, zumindest aber anderen, abgenommen würden. 

2.2. Marktteilnehmer im Verrentungsmarkt

2.2.1. Die Eigentümerseite

In den meisten Fällen handelt es sich bei den verrentungswilligen Eigentümern um die Altersgruppe ab 55 Jahre, für einige Verrentungsmodelle kommen aber auch erst Eigentümer ab 70 Jahren aufwärts in Frage. Die Art der Immobilie ist in der Regel beschränkt auf selbstgenutzte Häuser und Eigentumswohnungen, in seltenen Fällen gibt es auch kombinierte Immobilien mit einem Gewerbeanteil. Auch vermietete Immobilien sind manchmal gegenständlich. Erbbaurechte sind nur in ganz seltenen Fällen verrentungssfähig.

2.2.2. Die Investorenseite

Im deutschen Immobilienverrentungsmarkt etablieren sich derzeit viele Marktteilnehmer. Dabei spielt in erster Linie der Teilverkauf eine Rolle, bei dem ein großer Zuwachs zu verzeichnen ist. Von Investoren, die privates Geld im Verrentungsmarkt platzieren bis hin zu fondsartigen Konstrukten kann hier alles beobachtet werden. In der Regel handelt es sich bei den institutionellen Anbietern um professionelle Marktteilnehmer, die Interesse an der Professionalisierung des Marktes haben und aktiv an der Beseitigung von Intransparenzen mitwirken wollen. Da sie normalerweise jedoch nur für ein Immobilienverrentungsmodell stehen, bearbeiten sie denknotwendig nur „ihren“ Teilmarkt, was durchaus auch und vor allem mit Blick auf die eigentlichen Bedürfnisse der verrentungswilligen Eigentümer und deren Immobilien- zu schiefen Vertragskonstruktionen führen kann. 

3. Ansätze zur Problemlösung bei der Immobilienverrentung

3.1. Kompetente Beratung

Um den Immobilienverrentungsmarkt in Deutschland zu professionalisieren bedarf es in erster Linie einer bedarfsgerechten Information, die nur von kompetenten und vor allem sachverständigen Beratern zu erwarten ist, die gerade nicht selbst Verrentungsanbieter sind. Ein institutioneller Teilkaufanbieter wird einen Immobilieneigentümer niemals in Richtung Verkauf mit Nießbrauch beraten, selbst wenn dieses Modell wesentlich besser zum Eigentümer und seinem Bedarf und seinen Wünschen passen würde. Auf der anderen Seite wird ein Makler, der nießbrauchsbelastete Immobilien vermakelt, einem Immobilieneigentümer nicht sofort sagen, dass sich seine Immobilie aufgrund Lage und Zustand für diesen Teilmarkt nicht eignet. Er wird in den meisten Fällen einen Versuch starten zunächst in die Vermarktung gehen, um zu eruieren, ob sich nicht vielleicht doch ein Verkauf darstellen lässt. Ob dies für den Immobilieneigentümer der richtige Weg ist, ist zweifelhaft. 

3.2. Markttransparenz

Vielen Immobilieneigentümern ist nicht klar, mit wem sie es eigentlich zu tun haben: Makler, die sich auf die Vermarktung von Verrentungsimmobilien spezialisiert haben, treten als unabhängige Berater auf. Anbieter verwenden im Markt unterschiedliche Firmen, um unterschiedliche Marktteilnehmer anzusprechen. Juristisch äußerst schwierige Sachverhalte werden von Vertriebsmitarbeitern aufgearbeitet, die keinerlei juristisches Know-How vorzuweisen haben. Auf der anderen Seite haben es sich Verbraucherschützer und Medien vielerorts zur Aufgabe gemacht, durchaus sinnvolle Verrentungsmethoden schlichtweg abzukanzeln mit Argumenten, die mit dem nötigen Fachwissen sofort als fadenscheinig zu qualifizieren sind. 

4. Kompetente Beratung

Spätestens, wenn verrentungsbereiten Immobilieneigentümern der entsprechende Verrentungsvertrag, sei es ein Kaufvertrag mit Nießbrauch, Wohnrecht oder auf Leibrentenbasis oder aber ein Teilkaufvertrag, vorliegt, wird klar, dass es sich hierbei um ein juristisches Dokument handelt, dass man als Laie praktisch nicht durchdringen kann. Kompetente Beratung, die pragmatisch und lösungsorientiert ist, ist dann enorm wichtig, um sicher zu gehen, dass keine Formulierungen in der vertraglichen Konstruktion ist, die nicht dem Parteiwillen entspricht. Da auf der „anderen“ Seite zumeist Profis sitzen, ist es notwendig und angezeigt, sich durch anwaltliche Vertretung auf Augenhöhe zu begegnen.