Forderungsverkauf oder Asset-Deal als Handlungsoption für Gläubiger?
Die deutsche Wirtschaft befindet sich in einer Phase erhöhter Unsicherheit. Steigende Finanzierungskosten, rückläufige Investitionen, geopolitische Risiken und strukturelle Herausforderungen führen dazu, dass sich die Zahl der Unternehmensinsolvenzen in den vergangenen Monaten deutlich erhöht hat. Besonders betroffen sind kapitalintensive Branchen – allen voran die Immobilien- und Projektentwicklungswirtschaft.
Mit der zunehmenden Zahl notleidender Unternehmen häufen sich auch Insolvenzen von Projektgesellschaften, deren Geschäftsmodell regelmäßig auf die Entwicklung eines einzelnen Bauvorhabens beschränkt ist. Diese Gesellschaften verfügen meist über kein nennenswertes freies Vermögen, sondern ausschließlich über das Projektgrundstück, das zugunsten der finanzierenden Banken oder sonstiger Gläubiger mit Grundschulden belastet ist. Für Gläubiger stellt sich in dieser Situation zunehmend die Frage, wie mit immobilienbesicherten Forderungen strategisch sinnvoll umzugehen ist.
Projektgesellschaften in der Krise – strukturelle Besonderheiten
Projektgesellschaften sind typischerweise Zweckgesellschaften (SPVs). Sie dienen allein der Entwicklung, Errichtung und Vermarktung eines einzelnen Immobilienprojekts. Gerät ein Projekt ins Stocken – etwa aufgrund von Baukostensteigerungen, Refinanzierungsproblemen, Verzögerungen auf dem Bau oder der Insolvenz eines Generalunternehmers – fehlt es diesen Gesellschaften häufig an jeder wirtschaftlichen Resilienz.
Zusätzliche Sicherheiten wie Geschäftsführerbürgschaften oder Patronatserklärungen erweisen sich in der Praxis oft als wirtschaftlich wertlos, insbesondere in der akuten Krisenphase. Ihre Durchsetzung führt nicht selten zur Privatinsolvenz der handelnden Personen, was die Situation auf Ebene der Projektgesellschaft weiter verschärft und operative Lösungsansätze blockiert.
Vor diesem Hintergrund gewinnen sekundäre Verwertungsstrategien für Gläubiger an Bedeutung.
Der Forderungsverkauf – ein etabliertes Instrument mit Geschichte
Der Verkauf von Darlehensforderungen, auch von grundschuldbesicherten Forderungen, ist kein neues Phänomen. Bereits zu Beginn der 2000er Jahre wurde der Umgang mit Kreditverkäufen in großvolumigen Transaktionen „eingeübt“. Prägend waren insbesondere die Portfoliotransaktionen der damaligen Hypo Real Estate Bank an internationale Investoren wie Lone Star.
Ich habe selbst auf beiden Portfolien („HRE I“ und „HRE II“) gearbeitet und aus erster Hand erlebt, wie juristisch komplex diese Transaktionen waren: Abtretungsketten, Sicherheitenübertragungen, Grundbuchfragen, Datenschutz, Schuldnerschutz und prozessuale Risiken mussten in großem Umfang strukturiert werden. Der Markt war damals noch weitgehend unreguliert, die Rechtsunsicherheit entsprechend hoch.
Regulierung nach der Finanzkrise – vom Problemfall zum Standardinstrument
Die Finanzkrise 2008/2009 markierte einen Wendepunkt. In ihrem Nachgang begann der Gesetzgeber, den Kreditzweitmarkt systematisch zu regulieren. Ziel war es, Transparenz zu schaffen, Schuldner zu schützen und gleichzeitig Banken die Möglichkeit zu eröffnen, notleidende oder nicht-strategische Kredite rechtssicher auszulagern.
Ein früher Überblick über die damaligen Problemfelder findet sich im Rundschreiben der Bundesnotarkammer aus dem Jahr 2007 https://www.bnotk.de/aufgaben-und-taetigkeiten/rundschreiben/details/verkauf-von-immobilienkrediten, das insbesondere Fragen der Sicherheitenübertragung, der Information der Schuldner und der Rolle der Notare beleuchtet. Viele der dort beschriebenen Unsicherheiten sind heute entschärft, aber nicht vollständig verschwunden.
Mit dem Kreditzweitmarktgesetz (lesenswert: https://www.bafin.de/SharedDocs/Veroeffentlichungen/DE/Fachartikel/2024/fa_bj_2404_Kreditzweitmarktgesetz.html) ist inzwischen ein klarer regulatorischer Rahmen geschaffen worden. Es regelt unter anderem:
- Anforderungen an Kreditkäufer und Kreditdienstleister,
- Transparenz- und Informationspflichten gegenüber Schuldnern,
- aufsichtsrechtliche Zuständigkeiten (BaFin),
- sowie organisatorische Mindeststandards.
Der Forderungsverkauf ist damit heute ein anerkanntes und etabliertes Instrument, das Banken und anderen Gläubigern ermöglicht, Risiken auszulagern, Bilanzen zu bereinigen und Spielraum für Neugeschäft zu schaffen – gerade in wirtschaftlich angespannten Zeiten wie den derzeitigen. Dass es in diesem Bereich auch noch Verbesserungsbedarf gibt, zeigt auch das Engagement der Bundesvereinigung Kreditankauf und Servicing: https://bks-ev.de/entwurf-zum-brubeg-bks-bringt-konstruktive-vorschlaege-ein-und-sucht-den-dialog-mit-dem-gesetzgeber/
Was ist heute geregelt – und wo bleiben Risiken?
Viele der früheren Kernprobleme sind heute beherrschbar:
- Die Abtretung von Grundschulden ist rechtlich klar strukturiert.
- Informationspflichten gegenüber Schuldnern sind normiert.
- Datenschutzrechtliche Fragen werden standardisiert adressiert.
- Der Markt verfügt über erfahrene Akteure und etablierte Prozesse.
Gleichwohl bleiben Herausforderungen:
- Die kommunikative Schnittstelle zum Schuldner ist sensibel und konfliktanfällig.
- Bei Projektgesellschaften stellt sich häufig die Frage, ob ein Forderungskauf wirtschaftlich sinnvoll ist, wenn die Verwertungsperspektive der Immobilie unklar bleibt. der Abschlag vom Kaufpreis dürfte ungleich größer sein als wenn die Verwertung des Beleihungsobjekts seitens des Darlehensgebers selbst gesteuert wird.
- Komplexe Rangverhältnisse im Grundbuch oder baurechtliche Risiken können den Wert der Forderung erheblich beeinflussen.
Der Forderungskauf ist daher kein Automatismus, sondern bedarf einer sorgfältigen rechtlichen und wirtschaftlichen Prüfung.
Alternative: Der Asset-Deal – Verwertung der Immobiliensicherheit
Neben dem Forderungskauf kommt als Alternative der reine Asset-Deal in Betracht, also die Verwertung der Immobilie selbst zur Rückführung der Darlehensverbindlichkeit – etwa im Rahmen einer Zwangsversteigerung oder eines freihändigen Verkaufs aus der Insolvenz.
Vorteile des Asset-Deals:
- Klare Fokussierung auf das Grundstück als Sicherungsobjekt.
- Kein Übergang schuldrechtlicher Beziehungen.
- Potenziell höhere Transparenz für den Markt.
Nachteile:
- Zeitintensiv und häufig mit erheblichem Wertverlust verbunden- je nach Verwertungsart.
- Abhängigkeit von Insolvenzverfahren, Zustimmungslagen und Marktzyklen.
- Eingeschränkte Gestaltungsmöglichkeiten im Vergleich zu einem strukturierten Forderungsverkauf.
Forderungskauf oder Asset-Deal – eine strategische Entscheidung
Ob ein Forderungsverkauf oder ein Asset-Deal der vorzugswürdige Weg ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Entscheidend sind unter anderem:
- der Stand des Projekts,
- die Rangstellung der Grundschuld,
- die Marktfähigkeit der Immobilie,
- sowie die Zielsetzung des Gläubigers (schnelle Risikoentlastung vs. Wertmaximierung).
In vielen Fällen kann der Forderungsverkauf eine effiziente und flexible Lösung sein, insbesondere wenn professionelle Käufer mit Restrukturierungs- und Immobilienkompetenz eingebunden werden.
Fazit
Die Zunahme von Unternehmens- und Projektgesellschaftsinsolvenzen stellt Gläubiger vor erhebliche Herausforderungen. Gleichzeitig stehen heute mehr und besser regulierte Instrumente zur Verfügung als noch vor 15 oder 20 Jahren. Der Verkauf immobilienbesicherter Forderungen ist längst Teil des finanzwirtschaftlichen Werkzeugkastens geworden.
Gerade in einem volatilen Marktumfeld kann eine frühzeitige, strategisch durchdachte Entscheidung über den Umgang mit notleidenden Forderungen den Unterschied zwischen Wertvernichtung und kontrollierter Risikosteuerung ausmachen.
