Die Grundschuld als Sicherungsmittel von Darlehen

Im Rahmen der Beleihung von Immobilien zur Absicherung von Darlehensverbindlichkeiten dürfte kein Konstrukt geläufiger sein als die Eintragung einer Grundschuld. Dabei geht das Gesetz eigentlich vom Normalfall der Beleihung mittels der Hypothek aus. Der Hauptunterschied zwischen beiden Sicherungsmitteln ist die Akzessorietät der Hypothek von der zugrundeliegenden Forderungen und in Abgrenzung dazu die Abstraktheit der Grundschuld von der zugrundeliegenden Forderung. Letztere ist durch genau diese Eigenschaft „marktgängiger“ und wird deshalb in aller Regel der Hypothek vorgezogen.

Briefgrundschuld oder Buchgrundschuld

Ob man sich hierbei für eine Buch- oder eine Briefgrundschuld entscheidet, bleibt den jeweiligen Parteien (Gläubiger und Schuldner) vorbehalten. Mit Blick auf den sog. Zweiterwerb der Grundschuld gilt allerdings zu beachten, dass eine Buchgrundschuld durch Vereinbarung zwischen neuem und altem Gläubiger übertragen wird, wobei diese Übertragung im Grundbuch einzutragen ist (§ 1154 III BGB).

Im Gegensatz dazu reicht zur Übertragung einer Briefgrundschuld eine schriftliche Abtretungserklärung sowie die Übergabe des Grundschuldbriefs (§ 1154 I BGB). Der Vorteil liegt auf der Hand: Übertragungen sind auf diese Weise schnell und vor allem außerhalb des Grundbuchs möglich und damit kostengünstig. Gleichzeitig birgt die Briefgrundschuld und ein damit einhergehender potentieller Zweiterwerb (das heißt die Abtretung einer bereits bestehenden Grundschuld) einer solchen auch den klaren Nachteil, dass die Gläubigerstellung aus dem Grundbuch eben gerade nicht klar ersichtlich ist. Es ist deshalb empfehlenswert, dass man als neuer Gläubiger auf die Eintragung im Grundbuch besteht- diese kann natürlich trotzdem vorgenommen werden und so für mehr Rechtssicherheit sorgen.

Gutgläubiger Zweiterwerb der Briefgrundschuld

Nur für den Fall des Nachweises einer lückenlosen Abtretungskette durch notariell beglaubigte Abtretungserklärungen geht der neue Gläubiger sicher, bei fehlerhafter Eintragung im Grundbuch die Grundschuld auch gutgläubig erworben zu haben, § 1155 BGB. Auf eine solche sollte im Falle einer Briefgrundschuld, die abgetreten werden soll, immer geachtet werden.

Die Risiken der Grundschuld

Dadurch, dass es sich bei einem Grundstück um eine Sachsicherheit handelt, ist die grundsätzliche Werthaltigkeit derselben in aller Regel gegeben. Anders als dies bei einer Personensicherheit wie etwa der Bürgschaft ist, bei der sich die Bonität schnell ändern kann, werden Grundstücke (bevor sie zur Absicherung einer Darlehensverbindlichkeit genutzt werden) in der Regel recht konservativ durch einen Gutachter eingewertet. Nichtsdestotrotz können sich auch bei diesem sehr werthaltigen Sicherungsmittel Risiken ergeben, die der Sicherungsnehmer bei der Beurteilung seines Sicherungsbedürfnisses gut abwägen sollte.

Risiken auf Seiten des Sicherungsgebers

Ob derjenige Eigentümer, der eine Grundschuld bestellt, tatsächlich dazu berechtigt ist, lässt sich aus dem Grundbuch ablesen. In Abteilung I des Grundbuchs ist der Eigentümer des betreffenden Grundstücks vorgetragen. Der sog. „öffentliche Glaube“ des Grundbuchs sorgt dafür, dass selbst für fälschlich eingetragene Eigentümer der Rechtsschein gilt und der Gläubiger, also der Sicherungsnehmer, sich auf die Eintragungen im Grundbuch verlassen kann. Eine finanzierende Bank kann sich insofern auf ihren guten Glauben berufen, wenn zum Zeitpunkt der Bestellung der Grundschuld ein Eigentümer fälschlich als solcher in Abteilung I des Grundbuchs eingetragen gewesen sein sollte. Man spricht insofern vom gutgläubigem Erwerb der Grundschuld gem. § 892 BGB.

Nur für den Fall, dass es sich bei der Grundschuld um eine Briefgrundschuld handelt, die im Rahmen eines Zweiterwerbs übertragen wird (das heißt nicht durch Neueintragung, sondern durch Abtretung einer bereits bestehenden Grundschuld) ist Vorsicht geboten und mit Blick auf § 1155 BGB darauf zu achten, dass eine lückenlose Abtretungskette zur Sicherstellung der Berechtigung vorgelegt wird (s.o.).

Der Wert des Beleihungsobjekts

Die Volatilität des Immobilienmarktes ist in den vergangenen Jahrzehnten vielen Gläubigern immer wieder zum Verhängnis geworden. Es darf bei der Besicherung von Darlehen mittels Immobilien nicht übersehen werden, dass oftmals langfristige Vertragsverhältnisse eingegangen werden, indem Darlehen mit Laufzeiten von über 10 Jahren ausgereicht werden, für deren Sicherheit in aller Regel Grundschulden haften. Die Schwankungen auf dem Immobilienmarkt- insbesondere bei langen Laufzeiten- werden oftmals unterschätzt und gerade im Rahmen des Beleihungsausflaufs, also der Höhe der Sicherheit oftmals nicht risikoavers genug finanziert.

Ursprüngliche Einwertung von Grundstücken

Besonders in „heißen“ Phasen des Immobilienmarktes, werden oft überzogene Kaufpreise verlangt, deren Finanzierung dann wiederum davon abhängen, wie die Immobilien, die zur Absicherung der Rückzahlung von Darlehensverbindlichkeiten dienen sollen, initial eingewertet werden. Gläubiger befinden sich in derlei Hochphasen des Marktes in einem Dilemma: Einerseits verdienen sie ihr Geld mit der Finanzierung von Immobilienkaufpreisen, andererseits ist gerade in solchen Phasen durchaus absehbar, dass die Werthaltigkeit der Immobilien wahrscheinlich gerade über einen längeren Zeitraum nicht gegeben sein dürfte. Der Spagat, der hierfür erforderlich ist, einerseits Geschäft zu machen, andererseits aber auch realistisch mit Blick auf Marktwerte zu bleiben, war nicht nur einmal in den vergangenen Jahrzehnten zu weit. Die oftmals zusätzlich bestellten Personensicherheiten wie abstrakte Schuldanerkenntnisse oder Bürgschaften sehen gerade bei Abschluss von Darlehensverträgen immer recht gut aus, büßen aber natürlich gerade in Krisenzeiten stark an Werthaltigkeit ein.

ESG- Aspekte

Die mittlerweile zum Standard gewordenen ESG- Aspekte (Environmental/Social/Governance), die für Immobilien und deren Finanzierung gelten und sich in den vergangenen Jahren stark weiterentwickelt haben, führen gerade in der derzeitigen Marktlage zu viel Unsicherheit.

Der Grund hierfür ist klar: ESG-Risiken wirken sich unmittelbar auf die Werthaltigkeit der Immobilie aus – und damit auf die Werthaltigkeit der Grundschuld.

E – Environmental: ökologische Aspekte, die den Immobilienwert beeinflussen

Dies ist heute der wichtigste ESG-Faktor für Immobilienfinanzierungen. Gläubiger müssen prüfen, ob ökologische Risiken die Wiederverwertbarkeit oder den ursprünglich festgelegten Beleihungswert der Immobilie beeinträchtigen. Gerade die Frage nach der Energieeffizienz hat in der Vergangenheit an Bedeutung gewonnen, nicht zuletzt durch die Einführung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Strenge EU- aber auch nationale Vorgaben (sog. EU-Taxonomie) sowie die perspektivisch zu erwartenden Vermietungsverbote für Gebäude mit niedrigen Energieklassen führen zu Wertverlusten im Status Quo, verursachen aber in die Zukunft geblickt auch hohe Sanierungskosten, die finanziert werden müssen, um Immobilien zu einem späteren Zeitpunkt überhaupt weiterverkaufen zu können. Erfolgen diese Aufwertungen der Immobilien nicht, kann auch der Weiterverkauf nicht stattfinden, der ja aber strategisch meist zur Rückzahlung der bestehenden Darlehensverbindlichkeiten dienen soll („Exit“).

Für die ursprüngliche Beleihung von Immobilien und Bestellung von Grundschulden gilt es also,

• den Energieausweis (Effizienzklasse),

• einen potentiellen Sanierungsrückstand,

• das Heizsystem (Ölheizung, Gas, Wärmepumpe etc.) sowie

• die Erfüllung der Vorgaben aus dem GEG (Taxonomie-Konformität)

zu überprüfen und anhand der gefundenen Ergebnisse zu entscheiden, ob die Werthaltigkeit der Immobilie in einem Maße gegeben ist, der die Finanzierung rechtfertigt.

Nicht zuletzt Naturkatastrophen wie Überschwemmungen, die vormals Deutschland nur selten betrafen, sind mittlerweile auch bei uns angekommen. Aber auch andere Klimarisiken wie Hitze, Starkregen oder Hochwasser haben in meiner beruflichen Praxis schon zu einem immensen Wertverlust von Sicherungsobjekten geführt. Die im Nachgang solcher Katastrophen vorzunehmenden Ausbesserungsarbeiten sind teuer und zeitaufwendig. Immer wieder steht bei laufenden Finanzierungen im Raum, wer für diese Kosten aufkommen soll und vor allem überhaupt kann. Auch hier wird das Dilemma von Banken deutlich: Finanzieren sie die Wiederherstellungskosten nicht, verliert ihr Beleihungsobjekt möglicherweise so viel an Wert, dass es praktisch gar keine Sicherheit mehr darstellt.

Immer häufiger kommen auch Fragen der Nichtversicherbarkeit von Risiken, dem Wertverlust durch die Lage in Risikozonen sowie die mögliche Unbewohnbarkeit nach Extremwetterereignissen auf.

Gläubiger sollten deshalb immer folgende Aspekte prüfen:

• Elementarversicherbarkeit

• Lage in Überschwemmungsgebieten

• Hitzeinseln / Starkregenrisiko

• Gebäudezustand (Bausubstanz, Abdichtung, Dach etc.)

Aber auch Schadstoffbelastungen (oft durch Altlasten wie Asbest, PCB) können zu hohen Sanierungskosten führen. Daneben spielt auch die CO₂-Intensität des Gebäudes und die damit einhergehende Taxonomie- Relevanz eine immer größer werdende Rolle, die durch Vorprüfungen von Immobilien zu Baujahr, Dokumentation von Baustoffen sowie einer potentiell bereits stattgefundenen Sanierungshistorie abgedeckt werden sollten.

S- Social: soziale und nutzungsbezogene Aspekte für Werthaltigkeit

Soziale Faktoren beeinflussen zwar nicht den Wert pro Quadratmeter unmittelbar, aber Vermietbarkeit und damit die Einnahmesicherheit von Immobilien – beides sind entscheidende Faktoren für die Risikobewertung aus Sicht eines Gläubigers.

Eine gute soziale Infrastruktur führt zu langfristiger Vermietbarkeit von Immobilien, wohingegen eine schlechte Lage das Leerstandsrisiko erhöht und damit den Beleihungswert des Sicherungsobjekts sinken lässt. Aber auch dies verändert sich gerade in volatilen Zeiten stark und ist deshalb ein nicht zu unterschätzender Risikofaktor bei der Bestellung einer Grundschuld.

Oftmals lassen sich Aspekte wie eine hohe Fluktuation und damit unsichere Mietcashflows oder soziale Spannungen in Wohnquartieren nicht antizipieren, spielen aber gerade mit Blick auf die Liquidität von Immobilien eine sehr wesentlich Rolle.

G – Governance: rechtliche und organisatorische Rahmenbedingungen

Hierbei geht es um Risiken, die durch mangelhafte Verwaltung, Eigentümerstrukturen oder Compliance entstehen. Diese können die Werthaltigkeit einer Immobilie direkt oder indirekt gefährden. Ob unklare Eigentümerverhältnisse, eine notleidende WEG mit intransparenter Verwaltung oder betrügerische Aktionen des Eigentümers (Stichwort Unterschlagung von Mietkautionen- ein sehr weites Feld!) führen dazu, dass Immobilien stark an Werthaltigkeit verlieren. Müssen Gläubiger vor einem (Not-) Verkauf erst einmal die jahrelangen Versäumnisse von Eigentümern und Verwaltern aufarbeiten, geht viel Wert verloren, der selten noch aufgeholt werden kann.

Weitere Gläubiger

Ein ganz wesentlicher Punkt bei der Frage des Risikos durch die Absicherung der Rückzahlungsverpflichtung eines Darlehensnehmers mittels einer Grundschuld ist die Fähigkeit des Gläubigers, Grundbücher zu lesen. Und das ist tatsächlich gar keine Selbstverständlichkeit (mehr). Es gibt komplexe Konstellationen, in denen sich beispielsweise durch Rangtäusche andere Gläubiger vorrangige Rechte an dem zugrundeliegenden Objekt in Abteilung III des Grundbuchs haben einräumen lassen. Diese lassen sich mit etwas Erfahrung aber ganz gut herausfinden.

Schwieriger gestaltet sich die Bewertung von Belastungen, die in Abteilung II eingetragen sind: Wie wertmindernd ist ein eingetragenes Wohnungsrecht für einen Grundschuldgläubiger und welche Wertabzüge hätte er im Falle einer zwangsweisen Verwertung der Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung bei anderen vorrangigen Rechten zu befürchten? Bei der Wertfindung können grundsätzlich Gutachter helfen- es empfiehlt sich jedoch immer auch, einen auf dem Markt selbst aktiven Immobilienexperten zu derlei Fragen zu Rate zu ziehen.

Fazit

Die Beleihung von Immobilien mittels Grundschulden ist ein risikobehaftetes Geschäft. Es empfiehlt sich immer die Gesamtschau von Immobilienfinanzierungen- und zwar am besten „von hinten“ gedacht, das heißt im Lichte einer potentiellen Verwertung.

Nichtsdestotrotz kann es keine prosperierende Wirtschaft geben, wenn gerade von Seiten der Banken nicht auch positiv in die Zukunft geblickt und auf diese Weise auch Finanzierungen eine Chance gegeben wird, die zwar mit Risiken behaftet sind, die aber mit Erfahrung und Professionalität auch ausgeräumt werden können.