Überblick

Unter Immobilienverrentung im weiten Sinne versteht man all solche Fälle, bei denen der Immobilieneigentümer Bedarf daran hat, Eigenkapital aus seiner Immobilie freizusetzen, aber gleichzeitig nicht ausziehen möchte. Dieser Bedarf kann sich aus einem akuten eigenen Bedarf ergeben, etwa, um die Rente aufzubessern, aber auch daher rühren, dass Kinder bereits zu Lebzeiten Immobilieneigentum übernehmen sollen oder wollen. Die innerfamiliäre Verrentung von Immobilien ist dabei klar von der Immobilienverrentung, die mit Externen durchgeführt wird, zu unterscheiden. Letztere beschäftigt sich neben dem Bedarf des Immobilieneigentümers vor allem mit der Frage der Verkäuflichkeit der Immobilie, also der Ausstattung, der Lage, dem Zustand der Immobilie.

Bei der innerfamiliären Verrentung, das heißt bei der Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten an die eigenen Kinder oder Enkel etwa im Wege der vorweggenommenen Erbfolge, geht es weniger um die Immobilie, sondern vielmehr um die rechtlichen Ausgestaltungen der Übertragungen, um diese möglichst steuereffizient auszugestalten und vor allem darum, alle Beteiligte bestmöglich zu informieren und möglichst allen involvierten Parteien gerecht zu werden.

Die Übertragung von selbstgenutzten Immobilien an Familienangehörige

Ziel der Beratung bei der innerfamiliären Verrentung

Ziel der Beratung bei der innerfamiliären Verrentung ist es, eine Lösung für den Immobilieneigentümer selbst und seine Familie zu finden. Deshalb spielen hierbei in erster Linie erbrechtliche Themen sowie nicht selten auch die anwaltliche Mediation eine Rolle.

Schwerpunkt bei der innerfamiliären Verrentung

Wesentlicher Aspekt bei der innerfamiliären Verrentung ist es, allen Beteiligten klar zu machen, was man sich von ihr erhofft, welche Ziele man verfolgt und hierdurch genau zu erfahren, ob die gehegten Wünsche auch auf Seiten der Kinder oder Enkel in dieser Form verstanden und auch geteilt werden. 

Motive für die innenfamiliäre Verrentung

Als Eltern wünscht man sich, möglichst geregelte Zustände zu hinterlassen, wenn man verstirbt. Glücklicherweise haben wir in den vergangenen Jahrzehnten einen sehr positiven gesellschaftlichen Wandel erlebt, der dazu führt, dass Menschen auch unangenehme Themen sinnvoll angehen: Niemand spricht gerne über seinen eigenen Tod, aber meistens führen unvollständige oder gar keine Regelungen zu Frust und auch einer hohen finanziellen Belastung für Erben, die oftmals finanziell gar nicht in der Lage sind, Erbschaftsteuer zu bezahlen. 

Aufbesserung der eigenen Liquidität: Verkauf an Kinder

Durch die Übertragung von Immobilieneigentum auf Kinder und Enkel erhoffen sich viele Immobilieneigentümer die Aufbesserung der eigenen Liquidität. Der Verkauf mit gleichzeitiger Eintragung eines Wohnrechts oder Nießbrauchs mindert den Marktwert der Immobilie und ermöglicht somit einen günstigen Einstieg für Kinder, der, wenn er den Marktgegebenheiten entspricht, unter schenkungs- und erbschaftsteuerlichen Aspekten steuerfrei vollziehbar ist.

Steueroptimierung durch Schenkung mit Nießbrauchs- oder Wohnrechtsvorbehalt

Immobilien zu Lebzeiten an Kinder und Enkel zu verschenken, ist vor allem dann sinnvoll, wenn Steuern gespart werden sollen. Dies ist möglich, indem ein Nießbrauchsrecht für den Eigentümer eingetragen wird, das ihm den vollen Zugriff auf die Immobilie und etwaige Mieten ermöglicht, ohne dass er zukünftig selbst Eigentümer sein muss. Da der neue Eigentümer (also der Beschenkte) keinen Zugriff auf die Immobilie hat und sie deshalb weitaus weniger für ihn ist als ohne das eingetragene Nießbrauchsrechts, wird für den Wert der Schenkung ein geringerer Marktwert angesetzt. Dieser errechnet sich aus dem Marktwert, also dem Wert, der derzeit bei einem lastenfreien Verkauf (= geräumtes Haus) erzielbar wäre, abzüglich des Werts des Nießbrauchs. 

Der Nießbrauchswert wird berechnet, indem berechnet wird, welcher Verlust dem neuen Eigentümer dadurch entsteht, dass er das Haus nicht vermieten kann. Grundlage für diese Berechnung ist die sog. “fiktive Miete”, also der Wert, der “netto kalt” für die Immobilie auf dem Mietmarkt pro Jahr erzielbar wäre. Dieser Wert wird mit der statistischen Restlebenserwartung des Nießbrauchers multipliziert. Für die steuerliche Betrachtung wird das Ergebnis dieser Berechnung zugrunde gelegt, sprich, die steuerliche Ausgangsbasis ist niedriger als bei einer Immobilienübertragung ohne Nießbrauch. 

Absicherung von Lebenspartnern: Der Zuwendungsnießbrauch/Das Zuwendungswohnrecht

Nicht immer sind Eheleute und Partner von nichtehelichen Lebensgemeinschaften gleichberechtigte Eigentümer ihrer selbstgenutzten Immobilie. In diesen Fällen haben die Eigentümer oft ein großes Interesse daran, den (Ehe-) Partner für den Fall ihres Versterbens abzusichern. Dies können sie tun, indem sie ihnen den Nießbrauch oder das lebenslange Wohnrecht an der selbstgenutzten Immobilie einräumen. In diesen Fällen spricht man vom sog. Zuwendungsnießbrauch, für den es dedizierte Regelungen braucht, um im Erbfall nicht vor der Situation zu stehen, dass der abgesicherte Partner nach dem Tod seines Lebenspartners oder Ehegatten zwar nicht ausziehen muss, jedoch nicht klar geregelt wurde, wer welche Kosten für die Immobilie zu übernehmen hat. Ohne vertragliche Regelungen greifen nämlich die gesetzlichen Vorschriften, nach denen der Nießbraucher für die Erhaltung der Sache zu sorgen hat. Das kann im Falle einer kleinen Rente und einem größeren Haus für große Probleme sorgen, die bedacht und auch durchgerechnet werden müssen.

Vermeidung von Erbstreitigkeiten

Gerade, wenn ein Immobilieneigentümer mehr als einen Erben hat, ist die innerfamiliäre Verrentung ein ganz wesentlicher Aspekt, der bei der erbrechtlichen Betrachtung in Erwägung gezogen werden sollte. 

Aspekte, die bei der innerfamiliären Verrentung bedacht werden müssen

Bei der innerfamiliären Verrentung treffen viele verschiedene Gedanken, Problemstellungen und Vorstellungen- meist generationenübergreifend- aufeinander. Diese in Einklang zu bringen und vor allem für alle verständlich darzulegen, ist ein wesentlicher Garant dafür, dass durch die zu treffenden Regelungen auch tatsächlich das erzielt wird, was von allen Seiten gewollt ist. Die Tatsache etwa, dass eine Immobilie entgeltlich an einen Erben übertragen wird, löst zwar das Problem, dass sich die Erben im Falle des Versterbens des Erblassers nicht mehr über die Immobilie streiten müssen- und das kommt bei mehr als einem Erben in sehr vielen Fällen vor: 

Der eine Erbe möchte sofort verkaufen. Sei es, weil er sich emotional nicht mit dem Haus beschäftigen will, sei es, dass er Geld benötigt oder sei es, dass er sich die Erbschaftsteuer nicht leisten kann. Der andere Erbe möchte das Haus behalten und selbst einziehen, wohingegen ein Dritter lieber an einen Mieter vermieten würde, um die Mieten zu generieren. Derlei Streitigkeiten zu vermeiden, ist eine gute Idee und lässt sich oftmals durch eine innerfamiliäre Verrentung umgehen.

Fazit

Die kompetente und einfühlsame Beratung und Begleitung  ist gerade bei der innerfamiliären Verrentung ratsam und angezeigt, um bestmögliche Ergebnisse im Sinne aller Beteiligten zu erzielen.