Der Immobilienteilverkauf wird seit Jahren kontrovers diskutiert. Während Anbieter das Modell als flexible Möglichkeit der Altersfinanzierung und Immobilienverrentung darstellen, warnen Verbraucherschützer regelmäßig vor wirtschaftlichen Risiken und schwer verständlichen Vertragskonstruktionen. Mit einem aktuellen Urteil des Landgerichts Hamburg (Urteil vom 24. April 2026 (Az. 307 O 225/25)) hat die juristische Diskussion nun eine neue Wendung genommen: Das Gericht bestätigte erstmals ausdrücklich die grundsätzliche Zulässigkeit des Geschäftsmodells und wies eine Klage gegen einen Anbieter ab.

Der Immobilienteilverkauf

Modell

Beim Immobilienteilverkauf verkauft der Eigentümer einen prozentualen Anteil seiner Immobilie an ein Unternehmen, behält jedoch regelmäßig ein lebenslanges Nutzungsrecht an dem Objekt, indem ihm ein lebenslanges Nießbrauchrecht eingeräumt und im Grundbuch eingetragen wird. Im Gegenzug erhält der Verkäufer sofortige Liquidität durch die Vereinnahmung des zu zahlenden Kaufpreises, ohne aus seinem Eigenheim ausziehen zu müssen. Gerade für ältere Immobilieneigentümer erscheint dieses Modell auf den ersten Blick attraktiv, weil vorhandenes Immobilienvermögen genutzt werden kann, um den Lebensabend finanziell abzusichern. In der individuellen Beratung zeigt sich, dass der Immobilienteilverkauf ein teures Mittel der Altersfinanzierung ist und die monatliche Zahlung des Nutzungsentgeltes für viele Eigentümer über die Laufzeit zu einer zu großen finanziellen Belastung wird. Deshalb eignet sich das Modell vor allem für jüngere Eigentümer, für die sich andere Modelle der Immobilienverrentung wie Vollverkauf mit Nießbrauch oder Wohnungsrecht aufgrund der langen Laufzeit von Nießbrauchs- oder Wohnungsrechten, so sie denn lebenslang vereinbart werden, finanziell nicht lohnen.

Komplexität der Vertragswerke

Allerdings handelt es sich um hochkomplexe Vertragswerke mit erheblichen wirtschaftlichen und rechtlichen Konsequenzen. Die Verträge sind häufig nicht laienverständlich formuliert und enthalten zahlreiche Regelungen zu Nutzungsentgelten, Instandhaltungspflichten, Verwertungsrechten und Rückkaufsoptionen. Für Verbraucher ist deshalb oftmals schwer nachvollziehbar, welche langfristigen finanziellen Belastungen tatsächlich entstehen können.

Gerade deshalb ist eine anwaltliche Beratung vor Abschluss eines Immobilienteilverkaufs von erheblicher Bedeutung. Wer einen Teil seiner Immobilie verkauft, trifft regelmäßig eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen seines Lebens. Es muss im Vorfeld genau geprüft werden, welche Rechte und Pflichten übernommen werden und welche Folgen sich langfristig ergeben können. Die Erfahrung zeigt, dass viele Risiken erst dann erkannt werden, wenn der Vertrag bereits abgeschlossen wurde.

Sekundärmarkt für Immobilienteilverkäufe

In meiner anwaltlichen Praxis werden mir immer wieder Fälle von Immobilienteilverkäufen vorgelegt, bei denen Mandanten nachträglich prüfen lassen möchten, ob und wie sie sich wieder aus den Verträgen lösen können. Dies verdeutlicht den erheblichen Informations- und Beratungsbedarf in diesem Bereich. Häufig zeigt sich erst im Nachhinein, dass bestimmte wirtschaftliche Auswirkungen oder vertragliche Verpflichtungen nicht vollständig verstanden wurden. Dabei gilt auch für Immobilienteilverkaufsverträge der allgemeine Rechtsgrundsatz: „Pacta sunt servanda“ – geschlossene Verträge sind einzuhalten. Eine nachträgliche Lösung vom Vertrag ist daher oftmals rechtlich schwierig und wirtschaftlich belastend.

Dass trotzdem eine Vielzahl von Verträgen im Nachhinein rechtlich überprüft werden- sei es, weil sich die Lebenssituation der Teilverkäufer doch wieder geändert hat oder man mit der Zahlung der Nutzungsentgelte in Verzug geraten ist, die geschlossenen Verträge also nicht „durchlaufen“, sondern notleidend werden. Es wird sich zeigen, ob es sich Teilkaufgesellschaften in solchen Fällen leisten wollen, Teilverkäufern juristisch auf die Pelle zu rücken. Im regulären Finanzierungsgeschäft von Banken hat sich für notleidende Projekte ein Sekundärmarkt entwickelt, der es Finanzierern ermöglicht, sich von nicht oder schlecht laufenden Engagements zu trennen, ohne sich selbst um die „Bereinigung“ der Bücher kümmern zu müssen. Dies hat aber wirtschaftliche, nicht juristische Gründe.

Bedeutung des Urteils

Vor diesem Hintergrund ist das Urteil des Landgerichts Hamburg besonders bemerkenswert. Verbraucherschützer hatten das Modell des Immobilienteilverkaufs in der Vergangenheit wiederholt kritisch bewertet und insbesondere die rechtliche Einordnung einzelner Vertragsgestaltungen hinterfragt. Das Landgericht Hamburg hat nun jedoch entschieden, dass das Geschäftsmodell als solches rechtlich Bestand haben kann. Damit liegt erstmals ein gerichtliches Ergebnis vor, das den bislang bestehenden Unsicherheiten hinsichtlich der juristischen Einordnung dieser Verträge entgegenwirkt.

Für den Markt der Immobilienverrentung bedeutet das Urteil daher ein wichtiges Signal. Es bietet Anbietern und Marktteilnehmern eine rechtliche Orientierung und dürfte zu einer gewissen Beruhigung im Bereich des Immobilienteilverkaufs beitragen. Gleichzeitig ändert das Urteil jedoch nichts daran, dass jeder einzelne Vertrag sorgfältig geprüft werden sollte. Denn auch wenn das Geschäftsmodell grundsätzlich zulässig ist, bleibt entscheidend, ob der konkrete Vertrag den individuellen Interessen und Bedürfnissen des Eigentümers tatsächlich gerecht wird.

Wer einen Immobilienteilverkauf in Erwägung zieht, sollte deshalb frühzeitig rechtlichen Rat einholen, um die wirtschaftlichen und juristischen Folgen umfassend bewerten zu können. Nur wer die Tragweite der vertraglichen Regelungen vollständig versteht, kann eine informierte und langfristig tragfähige Entscheidung treffen.