Warum die Entscheidung zwischen Sanierung und Verwertung über Millionen entscheidet
Der Immobilienmarkt hat sich in den vergangenen Jahren grundlegend verändert. Steigende Zinsen, sinkende Immobilienwerte, gestiegene Baukosten und ein zurückhaltender Transaktionsmarkt haben dazu geführt, dass sich zahlreiche Immobilienfinanzierungen heute in einer angespannten Situation befinden. Besonders betroffen sind Bauträger und Projektentwickler, deren Kalkulationen häufig noch auf den Marktbedingungen der Niedrigzinsphase basieren.
Für Gläubiger stellt sich daher immer häufiger die Frage: Handelt es sich um ein vorübergehendes Problem, das sich lösen lässt, oder ist der Zeitpunkt erreicht, an dem eine Sanierung keinen wirtschaftlichen Sinn mehr ergibt und das Engagement abgewickelt werden muss?
Die Antwort hierauf entscheidet nicht selten über Millionenbeträge.
Stage 2 bedeutet nicht automatisch Sanierungsfall
Im Zusammenhang mit der Bilanzierung nach IFRS 9 werden Kreditengagements in unterschiedliche Risikostufen (Stages) eingeteilt.
Während sich Stage 1 auf Kredite ohne wesentliche Risikoerhöhung bezieht, werden in Stage 2 Engagements eingeordnet, bei denen sich das Ausfallrisiko signifikant erhöht hat. Stage 3 beschreibt schließlich bereits ausgefallene beziehungsweise notleidende Kredite (Non Performing Loans (NPLs)).
In der Praxis wird Stage 2 häufig vorschnell mit einem „Problemkredit“ gleichgesetzt. Das greift jedoch zu kurz.
Ein Kredit in Stage 2 ist zunächst lediglich ein Warnsignal. Er zeigt an, dass sich die wirtschaftliche Situation verändert hat. Ob daraus tatsächlich ein Ausfall entsteht, hängt maßgeblich davon ab, wie früh die Ursachen erkannt und welche Maßnahmen eingeleitet werden.
Gerade in dieser Phase besteht die größte Chance, Werte zu erhalten.
Intensivbetreuung ist etwas anderes als Abwicklung
In vielen Kreditinstituten werden Intensivbetreuung (auch Sanierungs- oder Restrukturierungsabteilung genannt) und Abwicklung organisatorisch getrennt. Diese Trennung ist sinnvoll, denn beide Bereiche verfolgen unterschiedliche Ziele.
Die Intensivbetreuung beschäftigt sich mit Darlehen, die zwar erhöhten Risiken unterliegen, bei denen aber noch eine realistische Sanierungsperspektive besteht. Das Ziel besteht darin, den Kreditnehmer zu stabilisieren, das Projekt zu sichern und die Rückführung des Darlehens langfristig zu gewährleisten.
Die Abwicklung setzt dagegen regelmäßig erst dann ein, wenn das Darlehen gekündigt wurde oder eine Fortführung wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll erscheint. Im Mittelpunkt stehen dann die Verwertung der Sicherheiten und die bestmögliche Realisierung der Forderung. Das kann im Wege der Einzelzwangsvollstreckung erfolgen, aber auch im Rahmen eines Insolvenzverfahrens.
Die eigentliche Herausforderung besteht darin, den richtigen Zeitpunkt für den Übergang zwischen beiden Strategien zu erkennen.
Eine zu frühe Kündigung eines Darlehens kann erhebliche Werte vernichten und zu einem Dominoeffekt führen, der ganze Unternehmensgruppen bedrohen kann. Ein Festhalten am Plan einer aussichtslosen Sanierung kann die Verluste dagegen weiter erhöhen.
Die Analyse beginnt nicht bei der Immobilie
Bei der Beurteilung eines problembehafteten Immobilienengagements wird häufig zunächst auf den aktuellen Verkehrswert der Immobilie oder den Beleihungswert geschaut.
Aus meiner Sicht greift dieser Ansatz zu kurz.
Die entscheidende Frage lautet zunächst nicht: „Was ist die Immobilie heute wert?“
Sondern vielmehr: „Ist dieses Projekt grundsätzlich noch wirtschaftlich tragfähig?“
Zur Beantwortung dieser Frage analysiere ich zunächst den Darlehensnehmer selbst:
Verfügt das Management über die notwendige fachliche Kompetenz? Wird transparent kommuniziert? Werden Probleme frühzeitig offengelegt oder erst dann, wenn keine Handlungsmöglichkeiten mehr bestehen? Besteht Vertrauen in die handelnden Personen?
Ebenso wichtig ist die Analyse des Projekts selbst:
Wie hoch ist der tatsächliche Baufortschritt? Welche Restinvestitionen sind erforderlich? Wie entwickelt sich die Vermarktung? Sind erforderliche Genehmigungen vorhanden? Welche Kostensteigerungen sind bereits eingetreten? Wie stellt sich der lokale Immobilienmarkt dar?
Erst im Anschluss erfolgt die Betrachtung der Finanzierungsstruktur:
Welche Sicherheiten bestehen? Welche Rangverhältnisse liegen vor? Gibt es Mezzanine-Kapital oder weitere Gläubiger? Wie hoch ist der zusätzliche Liquiditätsbedarf? Welche Finanzierungsmöglichkeiten bestehen?
Erst die Gesamtschau dieser Faktoren ermöglicht eine belastbare Entscheidung über die zukünftige Strategie.
Sanierung oder Abwicklung?
Nicht jede Krise rechtfertigt die Kündigung eines Darlehens. Ebenso wenig ist jede Sanierung wirtschaftlich sinnvoll. Aus meiner Erfahrung lassen sich vier Fallgruppen unterscheiden:
- Das Projekt ist wirtschaftlich tragfähig und der Darlehensnehmer verfügt über die erforderliche Kompetenz und Kooperationsbereitschaft. In diesem Fall spricht vieles für eine Sanierung.
- Das Projekt ist wirtschaftlich tragfähig, der Projektentwickler ist jedoch nicht mehr in der Lage, das Vorhaben erfolgreich fortzuführen. Dann kann der Austausch der handelnden Personen oder die Einbindung eines erfahrenen Projektsteuerers sinnvoll sein.
- Das Projekt ist grundsätzlich tragfähig, es fehlt jedoch an einer tragfähigen Finanzierungsstruktur. Auch hier bestehen häufig Möglichkeiten, durch zusätzliche Finanzierungspartner oder eine Restrukturierung der Kapitalstruktur eine Fortführung zu ermöglichen.
- Das Projekt ist wirtschaftlich nicht mehr tragfähig. Erst dann sollte die Verwertung der Sicherheiten und die Abwicklung des Engagements im Vordergrund stehen.
Die entscheidende Aufgabe besteht darin, diese Fallgruppen frühzeitig voneinander zu unterscheiden.
Strukturelle Probleme bei Baufinanzierungen
Gerade bei Bauträgern und Projektentwicklern zeigt sich häufig ein strukturelles Problem: Viele Projekte geraten nicht deshalb in Schwierigkeiten, weil sie grundsätzlich unwirtschaftlich wären. Vielmehr führen gestiegene Baukosten, verzögerte Genehmigungen, Insolvenzen von Generalunternehmern oder temporäre Absatzprobleme zu Liquiditätsengpässen, die aus eigener Kraft nicht mehr überwunden werden können.
In diesen Situationen wird häufig übersehen, dass unfertige Immobilien regelmäßig nur einen Bruchteil ihres späteren Marktwertes erzielen. Eine zu 70 oder 80 Prozent fertiggestellte Wohnanlage stellt wirtschaftlich häufig keinen marktgerechten Vermögenswert dar. Der größte Teil der Wertschöpfung entsteht oftmals erst durch die Fertigstellung des Projekts. Die letzten Bauabschnitte entscheiden darüber, ob aus einer Baustelle ein marktfähiges Wohn- oder Gewerbeobjekt wird. Genau hierin liegt häufig der größte wirtschaftliche Hebel.
Warum Gläubiger Projekte dennoch selten selbst fertigstellen
Aus betriebswirtschaftlicher Sicht erscheint die Fertigstellung eines wirtschaftlich tragfähigen Projekts häufig sinnvoll. In der Praxis bestehen hierfür jedoch erhebliche regulatorische und organisatorische Hürden.
Die meisten Gläubiger sind keine Projektentwickler. Sie verfügen regelmäßig weder über eigene Projektsteuerungs- noch Baukompetenz. Hinzu kommen aufsichtsrechtliche Anforderungen, Eigenkapitalbelastungen, Haftungsfragen sowie erhebliche operative Risiken.
Deshalb endet eine Finanzierung in der Praxis häufig mit der Kündigung des Darlehens, der Bestellung eines Insolvenzverwalters oder der Verwertung der Sicherheiten, obwohl dadurch oftmals erhebliche wirtschaftliche Potenziale ungenutzt bleiben.
Der Blick nach vorn
Die Immobilienkrise der vergangenen Jahre zeigt deutlich, dass klassische Verwertungsstrategien nicht in jeder Situation den höchsten wirtschaftlichen Erfolg erzielen.
Insbesondere bei Projektfinanzierungen sollte künftig stärker geprüft werden, ob wirtschaftlich tragfähige Vorhaben unter neuer Führung, mit angepassten Finanzierungsstrukturen oder durch Einbindung spezialisierter Restrukturierungspartner fertiggestellt werden können, denn: Nicht jede Krise erfordert zwangsläufig eine Insolvenz und nicht jedes notleidende Darlehen muss unmittelbar gekündigt und bestellte Sicherheiten verwertet werden. Gerade im Bereich der Immobilienfinanzierung entscheidet meiner Erfahrung nach häufig die richtige Strategie darüber, ob Werte erhalten oder dauerhaft vernichtet werden.
Mein Ansatz
Seit mehr als zwei Jahrzehnten begleite ich Banken, Investoren und manchmal auch Schuldner bei der Restrukturierung und Abwicklung komplexer Immobilienfinanzierungen. Mein Ziel besteht dabei nicht darin, möglichst viele Kredite zu kündigen oder Sicherheiten zu verwerten. Mein Ziel ist es, die wirtschaftlich sinnvollste Lösung zu identifizieren. Manchmal bedeutet dies eine konsequente Sanierung, manchmal erfordert es einen Wechsel der handelnden Personen, eine Anpassung der Finanzierungsstruktur oder die Einbindung zusätzlicher Investoren. Und manchmal ist die Abwicklung tatsächlich alternativlos.
Die entscheidende Frage lautet dabei nicht:
„Wie verwerten wir die Sicherheit?“
Sondern:
„Wie schaffen wir den größtmöglichen wirtschaftlichen Wert für alle Beteiligten?“
Denn erfolgreiche Restrukturierung beginnt nicht mit der Verwertung – sondern mit einer fundierten Analyse der Zukunftsfähigkeit eines Engagements.
