Warum Banken und Gläubiger jetzt entschlossen handeln müssen

Aktuelle Analysen von KPMG, die auf dem diesjährigen NPL- Forum am 10.06.2026 vorgestellt wurden, zeigen eine Entwicklung, die viele Marktteilnehmer bereits spüren: Der deutsche Gewerbeimmobiliensektor (Commercial Real Estate – CRE) bleibt der zentrale Problembereich im Kreditportfolio vieler Banken. Steigende Non-Performing-Loan-Quoten (NPL), sinkende Immobilienwerte und erhebliche Refinanzierungsrisiken werden die Branche voraussichtlich noch über Jahre beschäftigen.

Der Gewerbeimmobilienmarkt bleibt unter Druck

Während sich der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland nach den Verwerfungen der vergangenen Jahre zunehmend stabilisiert, bleibt die Situation bei Gewerbeimmobilien angespannt. Nach den präsentierten Marktdaten steigen sowohl das Volumen notleidender Kredite als auch die NPL-Quoten im CRE-Sektor kontinuierlich an.

Besonders kritisch sind dabei mehrere Faktoren:

• Rückläufige Preise bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien
• Anhaltend schwache Transaktionsvolumina
• Geringe Neukreditvergabe
• Steigende Finanzierungskosten
• Zunehmende Refinanzierungsprobleme bei Bestandsfinanzierungen

Die Folge: Immer mehr Finanzierungen geraten unter Druck, Covenants werden verletzt und Kreditengagements müssen neu bewertet werden.

NPL-Quoten auf dem höchsten Stand seit Jahren

Die vorgestellten Daten zeigen einen deutlichen Anstieg der NPL-Quoten seit 2023. Besonders auffällig ist die Entwicklung bei bedeutenden Instituten, bei denen die Quote notleidender Gewerbeimmobilienkredite mittlerweile Werte von über 6 % erreicht.

Für Banken bedeutet dies:

• höhere Risikovorsorge,
• steigende Kapitalbindung,
• zunehmende regulatorische Anforderungen,
• erhöhter Bearbeitungsaufwand in den Workout- und Restrukturierungseinheiten.

Gleichzeitig sinken vielerorts die Sicherheitenwerte, wodurch sich die Loan-to-Value-Quoten verschlechtern und zusätzliche Wertberichtigungen erforderlich werden können.

Die eigentliche Herausforderung kommt erst noch: Die Refinanzierungswelle

Besonders alarmierend ist der Ausblick auf die kommenden Jahre.

Für den Zeitraum 2026 bis 2028 werden erhebliche Refinanzierungslücken im deutschen Gewerbeimmobilienmarkt erwartet. Zahlreiche Finanzierungen laufen in einem Marktumfeld aus, das sich fundamental von den Bedingungen bei der ursprünglichen Kreditvergabe unterscheidet:

• deutlich höhere Zinsen,
• geringere Immobilienbewertungen,
• restriktivere Kreditvergabestandards,
• geringere Liquidität am Transaktionsmarkt.

Viele Kreditnehmer werden deshalb Schwierigkeiten haben, Anschlussfinanzierungen zu den bisherigen Konditionen zu erhalten. Daraus entsteht ein erhebliches Potenzial für neue Distressed-Fälle und zusätzliche NPL-Bestände.

Die Aufsicht bleibt wachsam

Neben den wirtschaftlichen Herausforderungen bleibt auch der regulatorische Druck hoch.

Die Aufsichtsbehörden – insbesondere BaFin und EZB – richten ihren Fokus weiterhin auf:

• Kreditprozesse
• Governance-Strukturen
• Frühwarnsysteme
• Risikoklassifizierung
• NPL-Management
• Dokumentation von Restrukturierungsmaßnahmen

Institute müssen deshalb nicht nur wirtschaftlich tragfähige Lösungen entwickeln, sondern diese auch aufsichtsrechtlich belastbar dokumentieren.

Frühzeitiges NPL-Management entscheidet über den Erfolg

Die Erfahrung aus früheren Marktzyklen zeigt: Je früher Problemengagements erkannt und aktiv gesteuert werden, desto größer sind die Handlungsoptionen.

Zu den wesentlichen Instrumenten gehören:

Restrukturierung und Sanierung

Wo tragfähige Geschäftsmodelle vorhanden sind, können Restrukturierungsmaßnahmen den Kreditausfall verhindern und Werte erhalten.

Durchsetzung von Sicherheiten

Ist eine Fortführung wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll, gewinnt die professionelle Verwertung von Sicherheiten an Bedeutung.

Verkauf notleidender Forderungen

NPL-Transaktionen ermöglichen Instituten die Bilanzbereinigung und schaffen Freiräume für das Kerngeschäft.

Aktives Portfolio-Management

Die Bündelung und strategische Steuerung problematischer Engagements wird zunehmend zum Erfolgsfaktor.

Meine Unterstützung für Banken, Sparkassen und Gläubiger

Als auf Non-Performing Loans spezialisierte Rechtsanwältin begleite ich seit vielen Jahren Banken, Kreditinstitute, Servicer, Investoren und sonstige Gläubiger bei der rechtlichen und strategischen Bearbeitung notleidender Kreditengagements.

Mein Leistungsspektrum umfasst insbesondere:

• rechtliche Analyse und Bewertung von Problemkrediten
• Entwicklung und Umsetzung von Workout-Strategien
• Begleitung von Restrukturierungen und Sanierungen
• Durchsetzung und Verwertung von Sicherheiten
• Begleitung von NPL- und Distressed-Debt-Transaktionen
• Unterstützung bei komplexen Gewerbeimmobilienfinanzierungen in der Krise
• Schnittstellenmanagement zwischen Kreditabteilung, Workout-Einheit, Servicer und externen Stakeholdern

Gerade in einem Umfeld steigender NPL-Quoten und wachsender Refinanzierungsrisiken kommt es darauf an, schnell, strukturiert und rechtssicher zu handeln. Ziel muss es sein, wirtschaftliche Werte zu sichern, Risiken zu reduzieren und tragfähige Lösungen für alle Beteiligten zu entwickeln.

Fazit

Die aktuellen Entwicklungen im Gewerbeimmobiliensektor sind kein vorübergehendes Phänomen. Die Kombination aus sinkenden Immobilienwerten, steigenden NPL-Quoten und bevorstehenden Refinanzierungsherausforderungen wird Banken und Gläubiger auch in den kommenden Jahren intensiv beschäftigen.

Wer Problemengagements frühzeitig identifiziert und professionell steuert, kann Verluste begrenzen und Handlungsspielräume sichern. Für Banken, Kreditgeber und Investoren wird ein erfahrenes NPL-Management damit mehr denn je zu einem entscheidenden Erfolgsfaktor.