Immer mehr Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer sehen sich im Alter mit der Herausforderung konfrontiert, ausreichend Liquidität zu sichern, ohne ihr Zuhause aufgeben zu müssen. Die klassische Finanzierung über Banken ist für Menschen ab etwa 60 Jahren kaum noch möglich. Die Hürden – ob rechtlicher oder praktischer Natur – sind hoch. Umso wichtiger wird es, alternative und rechtssichere Wege der Altersfinanzierung zu prüfen. Eine Option, die sich in den vergangenen Jahren etabliert hat: Der Teilverkauf von Immobilien.

Als Rechtsanwältin mit Spezialisierung im Immobilienrecht habe ich in den vergangenen Jahren zahlreiche Teilverkaufsverträge rechtlich geprüft und Eigentümer bei der Entscheidungsfindung begleitet. Dabei zeigt sich: Der Teilverkauf ist kein risikofreies Modell, aber in der richtigen Konstellation ein solides, funktionierendes Instrument der Immobilienverrentung.

Altersfinanzierung im Wandel: Wenn klassische Wege versperrt sind

Zunehmend berichten Mandantinnen und Mandanten davon, dass Banken Finanzierungsanfragen im Rentenalter ablehnen – selbst wenn die Immobilie lastenfrei ist. Auch Kredite für Umbauten, Barrierefreiheit oder Modernisierung werden mit Verweis auf Alter, Risikoabwägung oder interne Richtlinien abgelehnt. Die Folge: Eigentum ist vorhanden, aber liquide Mittel fehlen, um Lücken in der Altersvorsorge, bei der Deckung gestiegener Lebenshaltungskosten oder auch der Finanzierung altersgerechten Umbaus der selbstgenutzten Immobilie zu füllen.

Der Immobilienteilverkauf setzt genau hier an: Eigentümer verkaufen einen Anteil ihrer Immobilie (z. B. 20–50 %), erhalten sofort Kapital und bleiben weiterhin in ihrem Zuhause wohnen. Dafür zahlen sie ein monatliches Nutzungsentgelt an den Miteigentümer. Für viele Menschen ist dies eine gangbare, planbare und transparente Lösung – vorausgesetzt, der Vertrag wird sorgfältig geprüft und individuell angepasst.

Die juristische Einordnung: Praxis schlägt Theorie

In juristischen Fachkreisen wird mitunter diskutiert, wie genau der Teilverkauf rechtlich einzuordnen ist – ob als atypische Miteigentumsgestaltung, als wirtschaftliches Nutzungsrecht, als Mietvertrag, Darlehensvertrag oder als besondere Form des Nießbrauchs. Diese Diskussion mag akademisch reizvoll sein – in der Beratungspraxis steht aber eine andere Frage im Vordergrund:

Ist der konkrete Vertrag rechtssicher, verständlich und fair gestaltet?
Und: Wurden die Interessen des Eigentümers ausreichend berücksichtigt?

Genau hier setzt anwaltliche Beratung an. Ziel ist es, Vertragsstrukturen verständlich zu machen, rechtliche Risiken aufzuzeigen und individuelle Regelungsbedarfe herauszuarbeiten. Dabei geht es z. B. um:

• die Ausgestaltung und Leistbarkeit des Nutzungsentgelts,
• das Rückverkaufsrecht des Seniors oder den Exit des Anbieters,
• die Vererbbarkeit der Eigentumsanteile,
• das Vorkaufsrecht der Familie,
• und um Regelungen zur Instandhaltung oder Verwertung.

Der Teilverkauf als rechtssichere Lösung – mit anwaltlicher Begleitung

Meine Erfahrung zeigt: Wenn Eigentümer gut informiert und rechtlich begleitet werden, treffen sie fundierte Entscheidungen. Viele meiner Mandanten berichten Jahre später von positiven Erfahrungen mit dem Modell. Auch bei Exits – also dem Rückverkauf der Anteile oder dem vollständigen Verkauf – laufen die Vorgänge partnerschaftlich und vertraglich geregelt ab.

Der Teilverkauf ist kein Standardprodukt, sondern ein maßgeschneidertes Modell, das auf die individuellen Bedürfnisse, Werte und familiären Gegebenheiten zugeschnitten werden muss. Genau deshalb ist juristische Expertise im Vorfeld unerlässlich.

Was Eigentümer jetzt wissen sollten

Wenn Sie als Immobilieneigentümer über einen Teilverkauf nachdenken, sollten Sie sich folgende Fragen stellen:

• Ist der Anbieter unabhängig und transparent?
• Welche Alternativen gibt es (z. B. innerfamiliäre Verrentung, Seniorenfinanzierung, Verkauf an einen Privatinvestor mit Nießbrauch oder Wohnungsrecht)?
• Wie sind die Rechte und Pflichten im Vertrag geregelt?
• Ist die Vertragsgestaltung verständlich und fair?

Fazit: Der Immobilien-Teilverkauf kann ein gutes Instrument sein – mit guter anwaltlicher Beratung

Der Teilverkauf ist kein Wundermittel, aber er löst ein reales Problem: Er schafft Liquidität im Alter, ohne dass Sie Ihre Immobilie verlassen müssen. Dass dieses Modell rechtlich anspruchsvoll und durchaus auch teuer ist, steht außer Frage – genau deshalb sollte es nicht ohne juristische Begleitung umgesetzt werden.

Wenn Sie sich mit dem Gedanken tragen, Teile Ihrer Immobilie zu verkaufen, berate ich Sie gerne zu:

• der rechtlichen Vertragsprüfung,
• der Bewertung der Anbieterstruktur,
• Alternativen wie Verkauf an einen Privatinvestor, Umkehrhypothek oder innerfamiliäre Verrentung,
• sowie zu sämtlichen Fragen rund um Eigentum, Generationenübergang und Vertragsgestaltung im Alter.