Die Immobilienbranche boomte in den vergangenen Monaten und Jahren wie kaum eine andere. Niedrige Bau- und Kaufzinsen sowie ein Mangel an echten Alternativen für die Geldanlage führten dazu, dass zum einen Mondpreise gezahlt wurden und zum anderen Menschen zu Hauseigentümern wurden, die sich in der Branche absolut weder auskannten noch auskennen.
Die Coronaviruskrise wird anders als bei den Unternehmen, die jetzt direkt betroffen sind, nicht unmittelbar und sofort auf den Immobilienmarkt einwirken. Allerdings wird es im Dreigestirn „Käufer-Verkäufer-Finanzierer“ in jedem Fall mittelfristig zu einigen Veränderungen kommen.
- Immobilienkäufer
a. Institutionelle Immobilienkäufer
Kurzfristig wird sich bei den institutionellen Immobilienkäufern nach meinem Dafürhalten kein Effekt durch die Coronaviruskrise einstellen. Sprich, bereits ausverhandelte Verträge werden voraussichtlich auch abgewickelt. Mittelfristig sollten Deals jedoch an die Gegebenheiten der Krise angepasst werden, weil in Zeiten der Unsicherheit für alle Beteiligte Zahlen und Werte- vor allem im Lichte potentieller Mietausfälle und den geplanten gesetzlichen Änderungen und Lockerungen für von der Krise direkt betroffenen Mieter- die Parameter für die Kaufobjekte anders zu beurteilen sind. Eine vor zwei Wochen noch als “gut vermietet” klassifizierte Immobilie kann bereits zum jetzigen Zeitpunkt, einmal mehr aber in wenigen Wochen, zu einer bestenfalls “unsicher vermieteten” Immobilie werden. Vermieter von Friseuren, Restaurants und ähnlichen Dienstleistungsbetrieben, sind durch die Krise durchaus unmittelbar betroffen, da ihre Mieter relativ schnell keine Reserven für die monatlichen Mietzahlungen mehr haben werden, solange Ausgangsbeschränkungen und ähnliche staatlich verordnete Maßnahmen gelten.
Durch die Krise wird sich jetzt sicherlich auch zeigen, ob Asset Manager tatsächlich nachhaltig an und mit der Immobilie gearbeitet haben und durch gute und diversifizierte Vermietung auch nachhaltiger Wert geschaffen wurde, der auch in einer Krise wie der derzeitigen Bestand haben kann.
b. Junge Familien als Käufer
Klassischerweise kaufen neben institutionellen Immobilienkäufern junge Familien, denen die Mietwohnung zu klein geworden ist, ihr Eigenheim. Zwar war es in der Vergangenheit zunehmend schwer mangels entsprechender Angebote etwas Passendes und Erschwingliches zu finden. Dennoch haben diejenigen, die sich in den Wochen und Monaten vor der Coronaviruskrise mit dem Gedanken getragen haben, sich ein endlich gefundenes Eigenheim (selbst und durch Fremdkapital) zu finanzieren, sicherlich intensiv mit Risiken, möglicherweise sogar einer drohenden Arbeitslosigkeit, beschäftigt. Die niedrigen Finanzierungszinsen, die jetzt kurzfristig auch wegen Corona nicht in die Höhe schnellen werden, halfen und helfen jungen Familien immens dabei, ihre Kaufentscheidung zu treffen und weiterhin aufrecht zu erhalten.
Sind diese Menschen und potentiellen Käufer jetzt allerdings mit unmittelbarer Arbeitslosigkeit konfrontiert, werden sie sicherlich kurzfristig von ihrer Kaufentscheidung zurücktreten müssen. Viele Käufer werden und können aber den Kauf trotz der Coronaviruskrise auch abwickeln.
c. Immobilienkauf als Geldanlage
Mittelständler, die ihr Geld in Immobilien angelegt haben oder dies im Begriff waren, zu tun, weil Alternativen zur Geldanlage schlicht fehlten, werden jetzt viel wahrscheinlicher von potentiellen Kaufverträgen zurücktreten bzw. bereits gekaufte Immobilien wieder abstoßen, um Liquiditätsreserven für ihr Unternehmen, das möglicherweise jetzt durch die Krise betroffen ist, zu schaffen. Hier sehe ich großen Bedarf für Beratung, denn jetzt in Panik schnell einen Verkauf abwickeln zu wollen, macht keinen Sinn. Eine genaue Analyse, welche Optionen bestehen, die durchaus auch aus einer Verhandlung mit der Bank zum Thema Stundungsvereinbarungen oder ähnlichem, bestehen können, ist jetzt unabdingbar.
2. Immobilienverkäufer
Die Verkäufer von Immobilien, auf denen jetzt ein Augenmerk liegt, lassen sich grob in zwei Gruppen aufteilen: diejenigen, die jetzt gerade wegen der Coronaviruskrise verkaufen wollen (oder müssen) und diejenigen, die jetzt gerade wegen der Krise nicht (mehr) verkaufen wollen. Letztere brauchen ggf. etwas Zeit, um den Markt noch beobachten zu können und dann angepasste Entscheidungen zu treffen.
Erstere Gruppe sollte mit Bedacht vorgehen. Gute Beratung und genaue Abwägung der Optionen sind essentiell, um in einer Krisensituation richtig zu reagieren.
3. Finanzierer
Baufinanzierer sehen Stand heute noch keine großartigen Veränderungen bei den Bau- und Immobilienfinanzierungszinsen. Der durchschnittliche Zinssatz liegt immer noch auf einem historischen Tief. Jedoch müssen Banken bei der Vergabe von Krediten, ob nun zum Bau oder zum Kauf einer Immobilie, sehr genau prüfen, wem ein Darlehen gegeben werden kann und wem nicht. Potentielle Kreditnehmer, die plötzlich wegen der derzeitigen Krise Risikoberufsgruppen angehören und durch die Coronaviruskrise jetzt von unmittelbarer Arbeitslosigkeit betroffen sind, müssten gegebenenfalls mehr Eigenkapital einbringen, um eine Finanzierung heute noch auf die Beine stellen zu können. Das ist angesichts der überhitzten Märkte im Sinne von fehlenden Angeboten vor allem an Wohnimmobilien und damit einhergehend völlig überteuerten Preisen meistens nicht mehr darstellbar. Hier wird die ein oder andere Finanzierung sicherlich an der Finanzierbarkeit unter Risikogesichtspunkten der Banken scheitern, meines Erachtens auch trotz möglicher Unterstützung durch den Staat.
4. Fazit
Für alle an einem Immobilienkauf Beteiligte wird die Coronaviruskrise nicht ohne Auswirkung vorbeiziehen. Es ist ratsam, sich in dieser Krisensituation ganz bewusst zu machen, was zum Beispiel bei einem Anhalten von den derzeitigen Maßnahmen wie den Ausgangsbeschränkungen überhaupt noch wirtschaftlich möglich und vor allem für den einzelnen machbar ist.