Der Immobilienmarkt hat sich in den vergangenen Jahren grundlegend verändert. Steigende Zinsen, sinkende Immobilienwerte, gestiegene Baukosten und ein zurückhaltender Transaktionsmarkt haben dazu geführt, dass sich zahlreiche Immobilienfinanzierungen heute in einer angespannten Situation befinden. Besonders betroffen sind Bauträger und Projektentwickler, deren Kalkulationen häufig noch auf den Marktbedingungen der Niedrigzinsphase basieren.

Für Gläubiger stellt sich daher immer häufiger die Frage: Handelt es sich um ein vorübergehendes Problem, das sich lösen lässt, oder ist der Zeitpunkt erreicht, an dem eine Sanierung keinen wirtschaftlichen Sinn mehr ergibt und das Engagement abgewickelt werden muss?

Die Antwort hierauf entscheidet nicht selten über Millionenbeträge.

Stage 2 bedeutet nicht automatisch Sanierungsfall

Im Zusammenhang mit der Bilanzierung nach IFRS 9 werden Kreditengagements in unterschiedliche Risikostufen (Stages) eingeteilt.

Während sich Stage 1 auf Kredite ohne wesentliche Risikoerhöhung bezieht, werden in Stage 2 Engagements eingeordnet, bei denen sich das Ausfallrisiko signifikant erhöht hat. Stage 3 beschreibt schließlich bereits ausgefallene beziehungsweise notleidende Kredite (Non Performing Loans (NPLs)).

In der Praxis wird Stage 2 häufig vorschnell mit einem „Problemkredit“ gleichgesetzt. Das greift jedoch zu kurz.

Ein Kredit in Stage 2 ist zunächst lediglich ein Warnsignal. Er zeigt an, dass sich die wirtschaftliche Situation verändert hat. Ob daraus tatsächlich ein Ausfall entsteht, hängt maßgeblich davon ab, wie früh die Ursachen erkannt und welche Maßnahmen eingeleitet werden.

Gerade in dieser Phase besteht die größte Chance, Werte zu erhalten.

Intensivbetreuung ist etwas anderes als Abwicklung

In vielen Kreditinstituten werden Intensivbetreuung (auch Sanierungs- oder Restrukturierungsabteilung genannt) und Abwicklung organisatorisch getrennt. Diese Trennung ist sinnvoll, denn beide Bereiche verfolgen unterschiedliche Ziele.

Die Intensivbetreuung beschäftigt sich mit Darlehen, die zwar erhöhten Risiken unterliegen, bei denen aber noch eine realistische Sanierungsperspektive besteht. Das Ziel besteht darin, den Kreditnehmer zu stabilisieren, das Projekt zu sichern und die Rückführung des Darlehens langfristig zu gewährleisten.

Die Abwicklung setzt dagegen regelmäßig erst dann ein, wenn das Darlehen gekündigt wurde oder eine Fortführung wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll erscheint. Im Mittelpunkt stehen dann die Verwertung der Sicherheiten und die bestmögliche Realisierung der Forderung. Das kann im Wege der Einzelzwangsvollstreckung erfolgen, aber auch im Rahmen eines Insolvenzverfahrens.

Die eigentliche Herausforderung besteht darin, den richtigen Zeitpunkt für den Übergang zwischen beiden Strategien zu erkennen.

Eine zu frühe Kündigung eines Darlehens kann erhebliche Werte vernichten und zu einem Dominoeffekt führen, der ganze Unternehmensgruppen bedrohen kann. Ein Festhalten am Plan einer aussichtslosen Sanierung kann die Verluste dagegen weiter erhöhen.

Die Analyse beginnt nicht bei der Immobilie

Bei der Beurteilung eines problembehafteten Immobilienengagements wird häufig zunächst auf den aktuellen Verkehrswert der Immobilie oder den Beleihungswert geschaut.

Aus meiner Sicht greift dieser Ansatz zu kurz.

Die entscheidende Frage lautet zunächst nicht: „Was ist die Immobilie heute wert?“

Sondern vielmehr: „Ist dieses Projekt grundsätzlich noch wirtschaftlich tragfähig?“

Zur Beantwortung dieser Frage analysiere ich zunächst den Darlehensnehmer selbst:

Verfügt das Management über die notwendige fachliche Kompetenz? Wird transparent kommuniziert? Werden Probleme frühzeitig offengelegt oder erst dann, wenn keine Handlungsmöglichkeiten mehr bestehen? Besteht Vertrauen in die handelnden Personen?

Ebenso wichtig ist die Analyse des Projekts selbst:

Wie hoch ist der tatsächliche Baufortschritt? Welche Restinvestitionen sind erforderlich? Wie entwickelt sich die Vermarktung? Sind erforderliche Genehmigungen vorhanden? Welche Kostensteigerungen sind bereits eingetreten? Wie stellt sich der lokale Immobilienmarkt dar?

Erst im Anschluss erfolgt die Betrachtung der Finanzierungsstruktur:

Welche Sicherheiten bestehen? Welche Rangverhältnisse liegen vor? Gibt es Mezzanine-Kapital oder weitere Gläubiger? Wie hoch ist der zusätzliche Liquiditätsbedarf? Welche Finanzierungsmöglichkeiten bestehen?

Erst die Gesamtschau dieser Faktoren ermöglicht eine belastbare Entscheidung über die zukünftige Strategie.

Sanierung oder Abwicklung?

Nicht jede Krise rechtfertigt die Kündigung eines Darlehens. Ebenso wenig ist jede Sanierung wirtschaftlich sinnvoll. Aus meiner Erfahrung lassen sich vier Fallgruppen unterscheiden:

1. Das Projekt ist wirtschaftlich tragfähig und der Darlehensnehmer verfügt über die erforderliche Kompetenz und Kooperationsbereitschaft. In diesem Fall spricht vieles für eine Sanierung.
2. Das Projekt ist wirtschaftlich tragfähig, der Projektentwickler ist jedoch nicht mehr in der Lage, das Vorhaben erfolgreich fortzuführen. Dann kann der Austausch der handelnden Personen oder die Einbindung eines erfahrenen Projektsteuerers sinnvoll sein.
3. Das Projekt ist grundsätzlich tragfähig, es fehlt jedoch an einer tragfähigen Finanzierungsstruktur. Auch hier bestehen häufig Möglichkeiten, durch zusätzliche Finanzierungspartner oder eine Restrukturierung der Kapitalstruktur eine Fortführung zu ermöglichen.
4. Das Projekt ist wirtschaftlich nicht mehr tragfähig. Erst dann sollte die Verwertung der Sicherheiten und die Abwicklung des Engagements im Vordergrund stehen.

Die entscheidende Aufgabe besteht darin, diese Fallgruppen frühzeitig voneinander zu unterscheiden.

Strukturelle Probleme bei Baufinanzierungen

Gerade bei Bauträgern und Projektentwicklern zeigt sich häufig ein strukturelles Problem: Viele Projekte geraten nicht deshalb in Schwierigkeiten, weil sie grundsätzlich unwirtschaftlich wären. Vielmehr führen gestiegene Baukosten, verzögerte Genehmigungen, Insolvenzen von Generalunternehmern oder temporäre Absatzprobleme zu Liquiditätsengpässen, die aus eigener Kraft nicht mehr überwunden werden können.

In diesen Situationen wird häufig übersehen, dass unfertige Immobilien regelmäßig nur einen Bruchteil ihres späteren Marktwertes erzielen. Eine zu 70 oder 80 Prozent fertiggestellte Wohnanlage stellt wirtschaftlich häufig keinen marktgerechten Vermögenswert dar. Der größte Teil der Wertschöpfung entsteht oftmals erst durch die Fertigstellung des Projekts. Die letzten Bauabschnitte entscheiden darüber, ob aus einer Baustelle ein marktfähiges Wohn- oder Gewerbeobjekt wird. Genau hierin liegt häufig der größte wirtschaftliche Hebel.

Warum Gläubiger Projekte dennoch selten selbst fertigstellen

Aus betriebswirtschaftlicher Sicht erscheint die Fertigstellung eines wirtschaftlich tragfähigen Projekts häufig sinnvoll. In der Praxis bestehen hierfür jedoch erhebliche regulatorische und organisatorische Hürden.

Die meisten Gläubiger sind keine Projektentwickler. Sie verfügen regelmäßig weder über eigene Projektsteuerungs- noch Baukompetenz. Hinzu kommen aufsichtsrechtliche Anforderungen, Eigenkapitalbelastungen, Haftungsfragen sowie erhebliche operative Risiken.

Deshalb endet eine Finanzierung in der Praxis häufig mit der Kündigung des Darlehens, der Bestellung eines Insolvenzverwalters oder der Verwertung der Sicherheiten, obwohl dadurch oftmals erhebliche wirtschaftliche Potenziale ungenutzt bleiben.

Der Blick nach vorn

Die Immobilienkrise der vergangenen Jahre zeigt deutlich, dass klassische Verwertungsstrategien nicht in jeder Situation den höchsten wirtschaftlichen Erfolg erzielen.

Insbesondere bei Projektfinanzierungen sollte künftig stärker geprüft werden, ob wirtschaftlich tragfähige Vorhaben unter neuer Führung, mit angepassten Finanzierungsstrukturen oder durch Einbindung spezialisierter Restrukturierungspartner fertiggestellt werden können, denn: Nicht jede Krise erfordert zwangsläufig eine Insolvenz und nicht jedes notleidende Darlehen muss unmittelbar gekündigt und bestellte Sicherheiten verwertet werden. Gerade im Bereich der Immobilienfinanzierung entscheidet meiner Erfahrung nach häufig die richtige Strategie darüber, ob Werte erhalten oder dauerhaft vernichtet werden.

Mein Ansatz

Seit mehr als zwei Jahrzehnten begleite ich Banken, Investoren und manchmal auch Schuldner bei der Restrukturierung und Abwicklung komplexer Immobilienfinanzierungen. Mein Ziel besteht dabei nicht darin, möglichst viele Kredite zu kündigen oder Sicherheiten zu verwerten. Mein Ziel ist es, die wirtschaftlich sinnvollste Lösung zu identifizieren. Manchmal bedeutet dies eine konsequente Sanierung, manchmal erfordert es einen Wechsel der handelnden Personen, eine Anpassung der Finanzierungsstruktur oder die Einbindung zusätzlicher Investoren. Und manchmal ist die Abwicklung tatsächlich alternativlos.

Die entscheidende Frage lautet dabei nicht:

„Wie verwerten wir die Sicherheit?“

Sondern:

„Wie schaffen wir den größtmöglichen wirtschaftlichen Wert für alle Beteiligten?“

Denn erfolgreiche Restrukturierung beginnt nicht mit der Verwertung – sondern mit einer fundierten Analyse der Zukunftsfähigkeit eines Engagements.

Aktuelle Analysen von KPMG, die auf dem diesjährigen NPL- Forum am 10.06.2026 vorgestellt wurden, zeigen eine Entwicklung, die viele Marktteilnehmer bereits spüren: Der deutsche Gewerbeimmobiliensektor (Commercial Real Estate – CRE) bleibt der zentrale Problembereich im Kreditportfolio vieler Banken. Steigende Non-Performing-Loan-Quoten (NPL), sinkende Immobilienwerte und erhebliche Refinanzierungsrisiken werden die Branche voraussichtlich noch über Jahre beschäftigen.

Der Gewerbeimmobilienmarkt bleibt unter Druck

Während sich der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland nach den Verwerfungen der vergangenen Jahre zunehmend stabilisiert, bleibt die Situation bei Gewerbeimmobilien angespannt. Nach den präsentierten Marktdaten steigen sowohl das Volumen notleidender Kredite als auch die NPL-Quoten im CRE-Sektor kontinuierlich an.

Besonders kritisch sind dabei mehrere Faktoren:

• Rückläufige Preise bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien
• Anhaltend schwache Transaktionsvolumina
• Geringe Neukreditvergabe
• Steigende Finanzierungskosten
• Zunehmende Refinanzierungsprobleme bei Bestandsfinanzierungen

Die Folge: Immer mehr Finanzierungen geraten unter Druck, Covenants werden verletzt und Kreditengagements müssen neu bewertet werden.

NPL-Quoten auf dem höchsten Stand seit Jahren

Die vorgestellten Daten zeigen einen deutlichen Anstieg der NPL-Quoten seit 2023. Besonders auffällig ist die Entwicklung bei bedeutenden Instituten, bei denen die Quote notleidender Gewerbeimmobilienkredite mittlerweile Werte von über 6 % erreicht.

Für Banken bedeutet dies:

• höhere Risikovorsorge,
• steigende Kapitalbindung,
• zunehmende regulatorische Anforderungen,
• erhöhter Bearbeitungsaufwand in den Workout- und Restrukturierungseinheiten.

Gleichzeitig sinken vielerorts die Sicherheitenwerte, wodurch sich die Loan-to-Value-Quoten verschlechtern und zusätzliche Wertberichtigungen erforderlich werden können.

Die eigentliche Herausforderung kommt erst noch: Die Refinanzierungswelle

Besonders alarmierend ist der Ausblick auf die kommenden Jahre.

Für den Zeitraum 2026 bis 2028 werden erhebliche Refinanzierungslücken im deutschen Gewerbeimmobilienmarkt erwartet. Zahlreiche Finanzierungen laufen in einem Marktumfeld aus, das sich fundamental von den Bedingungen bei der ursprünglichen Kreditvergabe unterscheidet:

• deutlich höhere Zinsen,
• geringere Immobilienbewertungen,
• restriktivere Kreditvergabestandards,
• geringere Liquidität am Transaktionsmarkt.

Viele Kreditnehmer werden deshalb Schwierigkeiten haben, Anschlussfinanzierungen zu den bisherigen Konditionen zu erhalten. Daraus entsteht ein erhebliches Potenzial für neue Distressed-Fälle und zusätzliche NPL-Bestände.

Die Aufsicht bleibt wachsam

Neben den wirtschaftlichen Herausforderungen bleibt auch der regulatorische Druck hoch.

Die Aufsichtsbehörden – insbesondere BaFin und EZB – richten ihren Fokus weiterhin auf:

• Kreditprozesse
• Governance-Strukturen
• Frühwarnsysteme
• Risikoklassifizierung
• NPL-Management
• Dokumentation von Restrukturierungsmaßnahmen

Institute müssen deshalb nicht nur wirtschaftlich tragfähige Lösungen entwickeln, sondern diese auch aufsichtsrechtlich belastbar dokumentieren.

Frühzeitiges NPL-Management entscheidet über den Erfolg

Die Erfahrung aus früheren Marktzyklen zeigt: Je früher Problemengagements erkannt und aktiv gesteuert werden, desto größer sind die Handlungsoptionen.

Zu den wesentlichen Instrumenten gehören:

Restrukturierung und Sanierung

Wo tragfähige Geschäftsmodelle vorhanden sind, können Restrukturierungsmaßnahmen den Kreditausfall verhindern und Werte erhalten.

Durchsetzung von Sicherheiten

Ist eine Fortführung wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll, gewinnt die professionelle Verwertung von Sicherheiten an Bedeutung.

Verkauf notleidender Forderungen

NPL-Transaktionen ermöglichen Instituten die Bilanzbereinigung und schaffen Freiräume für das Kerngeschäft.

Aktives Portfolio-Management

Die Bündelung und strategische Steuerung problematischer Engagements wird zunehmend zum Erfolgsfaktor.

Meine Unterstützung für Banken, Sparkassen und Gläubiger

Als auf Non-Performing Loans spezialisierte Rechtsanwältin begleite ich seit vielen Jahren Banken, Kreditinstitute, Servicer, Investoren und sonstige Gläubiger bei der rechtlichen und strategischen Bearbeitung notleidender Kreditengagements.

Mein Leistungsspektrum umfasst insbesondere:

• rechtliche Analyse und Bewertung von Problemkrediten
• Entwicklung und Umsetzung von Workout-Strategien
• Begleitung von Restrukturierungen und Sanierungen
• Durchsetzung und Verwertung von Sicherheiten
• Begleitung von NPL- und Distressed-Debt-Transaktionen
• Unterstützung bei komplexen Gewerbeimmobilienfinanzierungen in der Krise
• Schnittstellenmanagement zwischen Kreditabteilung, Workout-Einheit, Servicer und externen Stakeholdern

Gerade in einem Umfeld steigender NPL-Quoten und wachsender Refinanzierungsrisiken kommt es darauf an, schnell, strukturiert und rechtssicher zu handeln. Ziel muss es sein, wirtschaftliche Werte zu sichern, Risiken zu reduzieren und tragfähige Lösungen für alle Beteiligten zu entwickeln.

Fazit

Die aktuellen Entwicklungen im Gewerbeimmobiliensektor sind kein vorübergehendes Phänomen. Die Kombination aus sinkenden Immobilienwerten, steigenden NPL-Quoten und bevorstehenden Refinanzierungsherausforderungen wird Banken und Gläubiger auch in den kommenden Jahren intensiv beschäftigen.

Wer Problemengagements frühzeitig identifiziert und professionell steuert, kann Verluste begrenzen und Handlungsspielräume sichern. Für Banken, Kreditgeber und Investoren wird ein erfahrenes NPL-Management damit mehr denn je zu einem entscheidenden Erfolgsfaktor.

Der Immobilienteilverkauf

Modell

Beim Immobilienteilverkauf verkauft der Eigentümer einen prozentualen Anteil seiner Immobilie an ein Unternehmen, behält jedoch regelmäßig ein lebenslanges Nutzungsrecht an dem Objekt, indem ihm ein lebenslanges Nießbrauchrecht eingeräumt und im Grundbuch eingetragen wird. Im Gegenzug erhält der Verkäufer sofortige Liquidität durch die Vereinnahmung des zu zahlenden Kaufpreises, ohne aus seinem Eigenheim ausziehen zu müssen. Gerade für ältere Immobilieneigentümer erscheint dieses Modell auf den ersten Blick attraktiv, weil vorhandenes Immobilienvermögen genutzt werden kann, um den Lebensabend finanziell abzusichern. In der individuellen Beratung zeigt sich, dass der Immobilienteilverkauf ein teures Mittel der Altersfinanzierung ist und die monatliche Zahlung des Nutzungsentgeltes für viele Eigentümer über die Laufzeit zu einer zu großen finanziellen Belastung wird. Deshalb eignet sich das Modell vor allem für jüngere Eigentümer, für die sich andere Modelle der Immobilienverrentung wie Vollverkauf mit Nießbrauch oder Wohnungsrecht aufgrund der langen Laufzeit von Nießbrauchs- oder Wohnungsrechten, so sie denn lebenslang vereinbart werden, finanziell nicht lohnen.

Komplexität der Vertragswerke

Allerdings handelt es sich um hochkomplexe Vertragswerke mit erheblichen wirtschaftlichen und rechtlichen Konsequenzen. Die Verträge sind häufig nicht laienverständlich formuliert und enthalten zahlreiche Regelungen zu Nutzungsentgelten, Instandhaltungspflichten, Verwertungsrechten und Rückkaufsoptionen. Für Verbraucher ist deshalb oftmals schwer nachvollziehbar, welche langfristigen finanziellen Belastungen tatsächlich entstehen können.

Gerade deshalb ist eine anwaltliche Beratung vor Abschluss eines Immobilienteilverkaufs von erheblicher Bedeutung. Wer einen Teil seiner Immobilie verkauft, trifft regelmäßig eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen seines Lebens. Es muss im Vorfeld genau geprüft werden, welche Rechte und Pflichten übernommen werden und welche Folgen sich langfristig ergeben können. Die Erfahrung zeigt, dass viele Risiken erst dann erkannt werden, wenn der Vertrag bereits abgeschlossen wurde.

Sekundärmarkt für Immobilienteilverkäufe

In meiner anwaltlichen Praxis werden mir immer wieder Fälle von Immobilienteilverkäufen vorgelegt, bei denen Mandanten nachträglich prüfen lassen möchten, ob und wie sie sich wieder aus den Verträgen lösen können. Dies verdeutlicht den erheblichen Informations- und Beratungsbedarf in diesem Bereich. Häufig zeigt sich erst im Nachhinein, dass bestimmte wirtschaftliche Auswirkungen oder vertragliche Verpflichtungen nicht vollständig verstanden wurden. Dabei gilt auch für Immobilienteilverkaufsverträge der allgemeine Rechtsgrundsatz: „Pacta sunt servanda“ – geschlossene Verträge sind einzuhalten. Eine nachträgliche Lösung vom Vertrag ist daher oftmals rechtlich schwierig und wirtschaftlich belastend.

Dass trotzdem eine Vielzahl von Verträgen im Nachhinein rechtlich überprüft werden- sei es, weil sich die Lebenssituation der Teilverkäufer doch wieder geändert hat oder man mit der Zahlung der Nutzungsentgelte in Verzug geraten ist, die geschlossenen Verträge also nicht „durchlaufen“, sondern notleidend werden. Es wird sich zeigen, ob es sich Teilkaufgesellschaften in solchen Fällen leisten wollen, Teilverkäufern juristisch auf die Pelle zu rücken. Im regulären Finanzierungsgeschäft von Banken hat sich für notleidende Projekte ein Sekundärmarkt entwickelt, der es Finanzierern ermöglicht, sich von nicht oder schlecht laufenden Engagements zu trennen, ohne sich selbst um die „Bereinigung“ der Bücher kümmern zu müssen. Dies hat aber wirtschaftliche, nicht juristische Gründe.

Bedeutung des Urteils

Vor diesem Hintergrund ist das Urteil des Landgerichts Hamburg besonders bemerkenswert. Verbraucherschützer hatten das Modell des Immobilienteilverkaufs in der Vergangenheit wiederholt kritisch bewertet und insbesondere die rechtliche Einordnung einzelner Vertragsgestaltungen hinterfragt. Das Landgericht Hamburg hat nun jedoch entschieden, dass das Geschäftsmodell als solches rechtlich Bestand haben kann. Damit liegt erstmals ein gerichtliches Ergebnis vor, das den bislang bestehenden Unsicherheiten hinsichtlich der juristischen Einordnung dieser Verträge entgegenwirkt.

Für den Markt der Immobilienverrentung bedeutet das Urteil daher ein wichtiges Signal. Es bietet Anbietern und Marktteilnehmern eine rechtliche Orientierung und dürfte zu einer gewissen Beruhigung im Bereich des Immobilienteilverkaufs beitragen. Gleichzeitig ändert das Urteil jedoch nichts daran, dass jeder einzelne Vertrag sorgfältig geprüft werden sollte. Denn auch wenn das Geschäftsmodell grundsätzlich zulässig ist, bleibt entscheidend, ob der konkrete Vertrag den individuellen Interessen und Bedürfnissen des Eigentümers tatsächlich gerecht wird.

Wer einen Immobilienteilverkauf in Erwägung zieht, sollte deshalb frühzeitig rechtlichen Rat einholen, um die wirtschaftlichen und juristischen Folgen umfassend bewerten zu können. Nur wer die Tragweite der vertraglichen Regelungen vollständig versteht, kann eine informierte und langfristig tragfähige Entscheidung treffen.

Die Zwangsvollstreckung ist ein zentraler Bestandteil des deutschen Zivilrechts und dient der Durchsetzung titulierten Rechts. Für Gläubiger stellt sie das entscheidende Instrument dar, um berechtigte Forderungen tatsächlich zu realisieren, während sie für Schuldner einen erheblichen Eingriff in Vermögenspositionen bedeutet. Entsprechend komplex ist ihre dogmatische Struktur sowie ihre praktische Ausgestaltung.

Begriff und Funktion der Zwangsvollstreckung

Unter Zwangsvollstreckung versteht man die staatlich organisierte Durchsetzung privatrechtlicher Ansprüche mithilfe hoheitlicher Gewalt. Voraussetzung ist regelmäßig ein Vollstreckungstitel (z. B. ein Urteil oder im Mahnverfahren ein Vollstreckungsbescheid), eine Vollstreckungsklausel sowie die Zustellung an den Schuldner (§§ 704 ff. ZPO). Selbstverständlich muss man aber auch kundtun, den Anspruch durchsetzen zu wollen, das heißt, als Gläubiger muss man einen Antrag auf Zwangsvollstreckung stellen.

Ziel ist nicht die Feststellung eines Anspruchs – diese erfolgt im sog. vorgeschalteten Erkenntnisverfahren –, sondern dessen tatsächliche Realisierung. Die Zwangsvollstreckung schließt somit die Lücke zwischen Recht und wirtschaftlicher Durchsetzung, also zwischen „Recht haben“ und „Recht bekommen“.

Systematik der Zwangsvollstreckung

Die Zwangsvollstreckung differenziert sich maßgeblich nach dem Vollstreckungsgegenstand. Die auf dem beigefügten Schaubild dargestellte Übersicht verdeutlicht diese grundlegende Struktur:

1. Vollstreckung in bewegliches Vermögen

Hierzu zählen sowohl körperliche Gegenstände als auch Forderungen und sonstige Vermögensrechte.

a) Körperliche Gegenstände

Die Vollstreckung erfolgt durch den Gerichtsvollzieher mittels Pfändung. Dieser nimmt die Sache in Besitz (Inbesitznahme) und verwertet sie regelmäßig durch öffentliche Versteigerung. Rechtsgrundlage sind insbesondere §§ 808 ff. ZPO.

Typischer Ablauf:

• Pfändung durch den Gerichtsvollzieher
• Verwertung (z. B. Versteigerung)
• Erlösverteilung nach Rang

Scheitert die Vollstreckung, etwa weil keine pfändbaren Gegenstände vorhanden sind, kann der Schuldner zur Abgabe der Vermögensauskunft (eidesstattliche Versicherung) verpflichtet werden. Bei Verweigerung droht ein Haftbefehl.

b) Forderungen und Rechte

Hier erfolgt die Vollstreckung durch Pfändungs- und Überweisungsbeschluss des Vollstreckungsgerichts (§§ 828 ff. ZPO). Klassische Beispiele sind:

• Lohnpfändung
• Kontopfändung
• Pfändung von Darlehensforderungen oder Gesellschaftsanteilen

Die Pfändung bewirkt ein Verfügungsverbot, während die Überweisung dem Gläubiger die Einziehung ermöglicht.

Die Rangfolge richtet sich hier nach dem Zeitpunkt der Pfändungswirkung (§ 829 Abs. 3 ZPO), das heißt nach dem Motto „Wer zuerst kommt, mahlt zuerst!“. Das hat oft die schwierige Abwägung zur Folge, ob man als Gläubiger der Erste sein will, der auf potentiell pfändbares Vermögen zugreift, was nicht selten zu großen Problemen auf Seiten des Schuldners führen kann: Er kann im Zweifel nach der Pfändung eines Geschäftskontos seine Rechnungen oder Arbeitsentgelte seiner Mitarbeiter nicht mehr zahlen. Dadurch wird eine Kaskade an Problemen losgetreten, die wohl überlegt sein will. Gleichzeitig will man als Gläubiger aber auch nicht der Letzte sein und befürchten müssen, dass die Maßnahmen ins Leere gehen, weil schon ein anderer Gläubiger mit Blick auf die Vollstreckung aktiv geworden ist.

Hier bedarf es viel Fingerspitzengefühl und Erfahrung auf Seiten der Gläubiger (und ihrer Vertreter).

2. Vollstreckung in unbewegliches Vermögen

Bei Immobilien und grundstücksgleichen Rechten greifen spezielle Verfahren, die im Schaubild ebenfalls strukturiert dargestellt sind:

a) Sicherungshypothek

Durch Eintragung ins Grundbuch (§ 866 ZPO i.V.m. § 873 BGB) sichert sich der Gläubiger eine dingliche Position. Die Befriedigung erfolgt später aus dem Grundstück mittels Verkauf oder Zwangsversteigerung. Das heißt bei der Zwangssicherungshypothek war der Gläubiger nicht zwingend bereits im Grundbuch eingetragen, sondern bewirkt diese Eintragung erst nach Fälligwerden seines Anspruchs und Titulierung desselben. 

b) Zwangsversteigerung

Hier wird das Grundstück öffentlich versteigert (die gesetzliche Rundlage hierfür bildet das ZVG). Der Erlös wird nach dem Rang verteilt, nach dem der Gläubiger im Grundbuch steht (§ 10 ZVG). Für die Zwangsversteigerung ist es erforderlich, ein sog. Grundbuchgläubiger zu sein, das heißt, eine Grundschuld oder eine Zwangssicherungshypothek als Sicherheit zu haben.

c) Zwangsverwaltung

Statt einer Veräußerung wird das Objekt im Wege der Zwangsverwaltung von einem gerichtlich bestellten Zwangsverwalter bewirtschaftet; die Erträge (z. B. Mieten) werden zur Befriedigung der Gläubiger verwendet. Die Zwangsverwaltung ist ein probates Mittel, um insbesondere umkooperative Schuldner, die ggf. Mieten oder andere Erträge aus dem Grundstück „an den Grundbuchgläubigern vorbei“ schleusen. Auch hier ist es erforderlich, eine im Grundbuch stehende Sicherheit zu haben, anderenfalls kann man als Gläubiger keine Zwangsverwaltung beantragen.

Zuständig sind für diese Maßnahmen regelmäßig das Vollstreckungsgericht sowie das Grundbuchamt. Die Rangfolge richtet sich nach dem Rang der eingetragenen Rechte.

Verfahrensbeteiligte und Zuständigkeiten

Die Zwangsvollstreckung ist arbeitsteilig organisiert:

• Gerichtsvollzieher: Vollstreckung in bewegliche Sachen
• Vollstreckungsgericht: Forderungspfändung und Immobilienverfahren
• Grundbuchamt: Eintragung dinglicher Sicherheiten

Diese funktionale Differenzierung gewährleistet eine effiziente und rechtssichere Durchführung.

Verwertung und Erlösverteilung

Ein zentraler Aspekt der Einzelzwangsvollstreckung ist die Verwertung der gepfändeten Gegenstände bzw. Rechte. Während bewegliche Sachen meist versteigert werden, erfolgt bei Forderungen die direkte Einziehung. Bei Immobilien hängt die Verwertung vom gewählten Verfahren ab.

Die Verteilung des Erlöses erfolgt strikt nach Prioritätsgrundsätzen:

• Bei beweglichen Sachen: Rang des Pfändungspfandrechts
• Bei Forderungen: Zeitpunkt der Pfändung
• Bei Immobilien: Rang im Grundbuch bzw. gesetzliche Rangordnung

Praktische Bedeutung

Die Zwangsvollstreckung ist nicht nur ein technisches Verfahren, sondern ein strategisches Instrument. Für Gläubiger stellt sich regelmäßig die Frage nach der effektivsten Vollstreckungsmaßnahme. Für Schuldner hingegen geht es um Schutzmechanismen, etwa Pfändungsfreigrenzen oder Vollstreckungsschutzanträge.

Die richtige Auswahl und Kombination der Maßnahmen entscheidet häufig über den wirtschaftlichen Erfolg der Forderungsdurchsetzung. Schwierig gestaltet es sich, wenn Gläubiger „gegeneinander“ laufen, gleichzeitig verbietet sich eine Absprache der Gläubiger eigentlich immer dann, wenn Sorge besteht, die eigene Forderung nicht mehr realisieren zu können. Aufgrund des Prinzips der der Priorität des Antrags eines Gläubigers, also die Frage, welche Maßnahme als erste bearbeitet und dann ggf. auch am wahrscheinlichsten zum Ziel der Befriedigung führt, erweist sich die Absprache zwischen Gläubigern im Rahmen der Einzelzwangsvollstreckung oft als ungeeignet. Hat einer der Gläubiger erst einmal mit der Einzelvollstreckung begonnen und Konten gepfändet sowie die darauf befindlichen Guthaben vereinnahmt, bleibt für „zu spät aktiv werdende“ Gläubiger die Einzelzwangssvollstreckung oft ergebnislos.

Abgrenzung zur Insolvenz

Die Zwangsvollstreckung ist strikt von der Insolvenz zu unterscheiden, auch wenn beide Verfahren der Gläubigerbefriedigung dienen.

Zwangsvollstreckung:

• Einzelzwangsvollstreckung eines Gläubigers
• Zugriff auf einzelne Vermögensgegenstände
• Prioritätsprinzip („Wer zuerst kommt, mahlt zuerst“)
• Keine Gesamtbetrachtung der Vermögenslage

Insolvenzverfahren:

• Gesamtvollstreckung zugunsten aller Gläubiger
• Gleichmäßige Befriedigung nach Quote
• Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis beim Insolvenzverwalter
• Ziel: geordnete Abwicklung oder Sanierung

Mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens tritt ein Vollstreckungsverbot ein (§ 89 InsO), sodass individuelle Zwangsvollstreckungsmaßnahmen grundsätzlich unzulässig werden. Das Insolvenzverfahren dient oft dazu, wieder Ruhe einkehren zu lassen. Gläubiger müssen kein „Fear of missing out“ mehr haben und besorgen, dass andere schneller agieren. Gleichzeitig geht aber eben auch der Vorteil verloren, trotz möglicher Nachrangigkeit- etwa im Grundbuch- vorrangig befriedigt zu werden.

Einordnung aus Lehre und Praxis

Die systematische Durchdringung sowohl der Zwangsvollstreckung als auch des Insolvenzrechts ist essenziell für das Verständnis wirtschaftsrechtlicher Zusammenhänge. Beide Themen habe ich jüngst als Dozentin an der Frankfurt School of Finance & Management aufbereitet und gemeinsam mit den Studierenden vertieft analysiert. Gerade die Gegenüberstellung von Einzel- und Gesamtvollstreckung zeigt eindrucksvoll, wie unterschiedlich der Gesetzgeber auf dieselbe Ausgangslage – die Zahlungsunfähigkeit eines Schuldners – reagieren kann.

Diese Verzahnung von Theorie und Praxis ist auch für die anwaltliche Beratung von zentraler Bedeutung: Nur wer beide Systeme beherrscht, kann Mandanten strategisch fundiert begleiten – sei es auf Gläubiger- oder Schuldnerseite.

Definition Sicherungsübereignung

Im Kern bedeutet die Sicherungsübereignung, dass das Eigentum an einer beweglichen Sache – etwa Maschinen, Fahrzeuge oder Warenlager – vom Kreditnehmer auf den Kreditgeber übertragen wird. Anders als beim klassischen Pfandrecht verbleibt der Besitz jedoch beim Sicherungsgeber. Diese Trennung von Eigentum und Besitz ist ein wesentlicher Vorteil der Sicherungsübereignung und macht sie insbesondere für Unternehmen attraktiv, die weiterhin mit den gesicherten Gegenständen arbeiten müssen.

Rechtliche Einordnung der Sicherungsübereignung

Rechtlich basiert die Sicherungsübereignung auf den Vorschriften der §§ 929, 930 BGB. Die Eigentumsübertragung erfolgt durch Einigung und die Vereinbarung eines  sogenannten Besitzkonstituts, bei dem der bisherige Eigentümer die Sache weiterhin für den neuen Eigentümer besitzt. Ergänzend wird regelmäßig ein Sicherungsvertrag geschlossen, der die konkreten Bedingungen der Kreditsicherheit regelt. Dieser Vertrag ist für die rechtliche Ausgestaltung von entscheidender Bedeutung, da er festlegt, unter welchen Voraussetzungen der Sicherungsnehmer auf die Sicherheit zugreifen darf.

Die wirtschaftliche Akzessorietät bei der Sicherungsübereignung

Ein wesentlicher Aspekt der Sicherungsübereignung ist ihre Akzessorietät im wirtschaftlichen, nicht jedoch im rechtstechnischen Sinne. Das bedeutet, dass die Sicherheit funktional an die Forderung gekoppelt ist, jedoch rechtlich eigenständig besteht. Diese Konstruktion bietet sowohl Chancen als auch Risiken, insbesondere im Insolvenzfall. Gerät der Kreditnehmer in die Insolvenz, kann der Sicherungsnehmer regelmäßig ein Aussonderungsrecht geltend machen, sofern die Sicherungsübereignung wirksam vereinbart wurde.

Die Bestimmtheit bei der Sicherungsübereignung

Für die Praxis besonders relevant ist die Frage der Bestimmtheit der Sicherungsgegenstände. Gerade bei wechselnden Warenbeständen oder sogenannten Globalzessionen muss sichergestellt sein, dass die übereigneten Gegenstände eindeutig identifizierbar sind. Andernfalls droht die Unwirksamkeit der Sicherungsabrede. Auch kollidierende Sicherungsrechte, etwa bei mehrfacher Sicherungsübereignung oder bei verlängertem Eigentumsvorbehalt, führen regelmäßig zu komplexen Prioritätsfragen.

Abgrenzung

Im Vergleich zu anderen Kreditsicherheiten wie der Hypothek oder dem Pfandrecht bietet die Sicherungsübereignung erhebliche Vorteile. Sie ist formfrei, flexibel gestaltbar und ermöglicht eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung der Sicherungsgüter. Gleichzeitig erfordert sie jedoch eine sorgfältige vertragliche Gestaltung, um rechtliche Risiken zu vermeiden. Insbesondere sollten klare Regelungen zur Verwertung der Sicherheit, zu Ersatzsicherheiten sowie zu Kontrollrechten des Sicherungsnehmers getroffen werden.

Bedeutung der Sicherungsübereignung in der anwaltlichen Praxis

Aus anwaltlicher Sicht ist die Sicherungsübereignung ein hochgradig praxisrelevantes Instrument, das sowohl bei der Kreditvergabe als auch bei der Vertragsgestaltung fundierte rechtliche Expertise erfordert. Fehler in der Ausgestaltung können im Ernstfall erhebliche wirtschaftliche Konsequenzen nach sich ziehen. Eine rechtssichere Gestaltung der Sicherungsübereignung ist daher unerlässlich, um die Interessen beider Vertragsparteien effektiv zu schützen.

Die Verwertung im Falle eines Zahlungsausfalls

Kommt der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach, erhält die Verwertung der sicherungsübereigneten Gegenstände zentrale Bedeutung. Der Sicherungsnehmer ist in diesem Fall berechtigt, auf die Sicherheit zuzugreifen und diese zur Befriedigung seiner offenen Forderung zu verwerten. Die konkreten Voraussetzungen und der Ablauf der Verwertung ergeben sich in erster Linie aus dem Sicherungsvertrag, der regelmäßig detaillierte Regelungen hierzu enthält. In der Praxis erfolgt die Verwertung häufig durch freihändigen Verkauf, da dieser im Vergleich zur öffentlichen Versteigerung in der Regel wirtschaftlich vorteilhafter ist. Dabei ist der Sicherungsnehmer verpflichtet, die Interessen des Sicherungsgebers zu wahren und den bestmöglichen Erlös zu erzielen. Ein etwaiger Überschuss aus der Verwertung steht dem Sicherungsgeber zu, während eine verbleibende Restforderung weiterhin geltend gemacht werden kann. Die rechtssichere Ausgestaltung der Verwertungsregelungen ist daher von erheblicher Bedeutung, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden und eine effiziente Durchsetzung der Sicherungsrechte zu gewährleisten.

1. Begriff und rechtliche Einordnung der Erbengemeinschaft

Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, wird der Nachlass kraft Gesetzes gemeinschaftliches Vermögen der Erben (§ 2032 Abs. 1 BGB). Die Erben bilden eine sogenannte Gesamthandsgemeinschaft. Das bedeutet: Nicht einzelne Miterben erwerben konkrete Vermögensgegenstände, sondern die Erbengemeinschaft als solche wird Eigentümerin – auch einer Immobilie.

Im Ergebnis gehört das Haus oder die Wohnung nicht anteilig den einzelnen Erben, sondern allen gemeinsam. Jeder Miterbe hält lediglich einen ideellen Anteil am gesamten Nachlass. Dieser ideelle Anteil ist der sog. „Erbteil“.

Die Erbengemeinschaft entsteht unabhängig davon, ob aufgrund gesetzlicher Erbfolge oder aufgrund eines Testaments bzw. Erbvertrags geerbt wird. Der einzige Weg, nicht Teil der Erbengemeinschaft zu werden, ist die fristgerechte Ausschlagung der Erbschaft.

2. Besonderheiten bei Immobilien im Nachlass

Immobilien stellen innerhalb einer Erbengemeinschaft regelmäßig den konfliktträchtigsten Vermögenswert dar. Anders als Geld oder Wertpapiere sind sie unteilbar. Nutzung, Verwaltung, Instandhaltung und Verwertung erfordern daher zwingend Abstimmungen zwischen allen Miterben, da sie Entscheidungen nur als Erbengemeinschaft treffen können und damit alle Miterben brauchen, um überhaupt tätig werden zu können.

Rechtlich gilt:

• Die Immobilie steht im Eigentum der Erbengemeinschaft.
• Kein Miterbe kann allein über die Immobilie verfügen.
• Sämtliche wesentlichen Entscheidungen müssen gemeinschaftlich getroffen werden.

Dies betrifft insbesondere:

• Verkauf der Immobilie
• Belastung mit Grundpfandrechten
• Abschluss langfristiger Mietverträge
• Größere bauliche Maßnahmen

3. Verwaltung und Entscheidungsfindung

Die Verwaltung des Nachlasses erfolgt gemeinschaftlich. Dabei unterscheidet das Gesetz zwischen ordnungsgemäßer Verwaltung und außergewöhnlichen Maßnahmen.

• Ordnungsgemäße Verwaltung (z. B. laufende Instandhaltung) kann grundsätzlich mit Stimmenmehrheit beschlossen werden, wobei sich die Stimmen nach den Erbquoten richten.
• Außergewöhnliche Maßnahmen (z. B. Verkauf der Immobilie) erfordern die Zustimmung aller Miterben.

In der Praxis führen unterschiedliche Interessenlagen häufig zu Blockaden: Während ein Miterbe verkaufen möchte, will ein anderer selbst einziehen oder vermieten. Das Gesetz geht allerdings davon aus, dass die Erbengemeinschaft nicht auf Dauer angelegt ist, sondern auf ihre Auseinandersetzung ausgerichtet ist. Man darf nicht unterschätzen, dass sich viele Personen nach einem Erbfall plötzlich ungewollt in einer Gemeinschaft mit anderen befindet, mit denen er eigentlich gar nichts zu tun haben will und insbesondere auch keine Immobilie verwalten möchte.

4. Typische Konfliktsituationen in der Praxis

Konflikte entstehen insbesondere dann, wenn:

• einzelne Erben kurzfristig Liquidität benötigen,
• Miterben nicht erreichbar oder desinteressiert sind,
• ein Miterbe die Immobilie selbst nutzt und andere ausgeschlossen werden,
• emotionale Bindungen an der Immobilie bestehen- dies ist insbesondere bei vererbten Elternhäusern der Fall.

Gerade bei Immobilien treffen wirtschaftliche Interessen auf persönliche und familiäre Konflikte, was die Einigung erheblich erschwert.

5. Möglichkeiten zur Auflösung der Erbengemeinschaft

5.1 Einvernehmliche Auseinandersetzung

Der rechtlich und wirtschaftlich sinnvollste Weg ist eine einvernehmliche Regelung unter den Miterben. Diese kann etwa vorsehen:

• Verkauf der Immobilie und Verteilung des Erlöses,
• Übernahme der Immobilie durch einen Miterben gegen Auszahlung der übrigen,
• vorübergehende Vermietung bis zu einem späteren Verkauf.

In der Praxis sind moderierte Gespräche unter anwaltlicher Begleitung häufig hilfreich, um verhärtete Fronten aufzulösen.

5.2 Verkauf oder Teilungsversteigerung

Kann keine Einigung erzielt werden, hat jeder Miterbe grundsätzlich das Recht, die Auseinandersetzung zu verlangen (§ 2042 BGB). Bei Immobilien führt dies regelmäßig zur Verwertung durch Verkauf.

Kommt ein freihändiger Verkauf nicht zustande, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung. Dabei wird die Immobilie zwangsweise versteigert, was häufig zu erheblichen Wertverlusten führt und familiäre Konflikte weiter verschärft. Das Ergebnis ist die Vereinnahmung des Versteigerungserlöses, der als Geldsumme teilbar wird und damit die Erben quotal mit Bezug auf ihre Miterbenstellung befriedigt.

5.3 Verkauf des Erbteils

Um sich aus den Zwängen einer Erbengemeinschaft zu befreien, besteht neben der Teilungsversteigerung eine weitere Möglichkeit: Ein Miterbe kann seinen gesamten Erbteil verkaufen (§ 2371 BGB). Der Erbteil ist kein Anteil an einzelnen Nachlassgegenständen, sondern ein ideeller Bruchteil am gesamten Nachlass. Er umfasst sämtliche Rechte und Pflichten des Erben innerhalb der Erbengemeinschaft.

Der Erbteil:

• ist veräußerlich,
• ist vererblich,
• kann belastet werden,
• begründet Mitverwaltungs- und Mitentscheidungsrechte.

Gerade bei Immobilien führt das häufig zu Missverständnissen: Ein Miterbe kann nicht „seinen Anteil am Haus“ verkaufen, sondern nur seinen gesamten Erbteil.

Käufer treten in die Erbengemeinschaft ein. Dies ist rechtlich zulässig, geht jedoch regelmäßig mit erheblichen finanziellen Abschlägen einher. Die Käufer sind institutionelle Investoren, die durch den Eintritt in eine Erbengemeinschaft auch ein nicht unerhebliches Risiko eingehen: Können auch sie nicht auf einvernehmlichem Weg eine Einigung mit den anderen Mitgliedern der Erbengemeinschaft herbeiführen, müssen auch sie den Weg der Teilungsversteigerung gehen- mit allen damit verbundenen zeitlichen und auch finanziellen Aufwendungen.

Zu beachten ist hierbei:

• Der Erbteilsverkauf bedarf der notariellen Beurkundung.
• Den übrigen Miterben steht ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu.

6. Erbschaftsteuer bei Immobilien in der Erbengemeinschaft

Die erbschaftsteuerliche Behandlung erfolgt unabhängig von der späteren Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft. Jeder Miterbe wird entsprechend seiner Erbquote besteuert.

Maßgeblich sind:

• der steuerliche Wert der Immobilie,
• der individuelle Freibetrag des Erben,
• das Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser.

Für selbstgenutzte Wohnimmobilien gelten unter bestimmten Voraussetzungen Steuerbefreiungen, insbesondere für Ehegatten und Kinder. Diese Befreiungen sind jedoch an enge Voraussetzungen geknüpft, etwa die Selbstnutzung über einen Zeitraum von zehn Jahren.

Problematisch ist, dass die Erbschaftsteuer unabhängig davon anfällt, ob die Immobilie tatsächlich verkauft wird oder Liquidität vorhanden ist. Gerade bei mehreren Erben kann dies zu finanziellen Belastungen führen, die zusätzlichen Druck zur Verwertung der Immobilie erzeugen.

7. Erbengemeinschaften vermeiden – vorausschauende Gestaltung

Die Praxis zeigt, dass Erbengemeinschaften mit Immobilien besonders streitanfällig sind. Eine vorausschauende Nachlassplanung kann viele Konflikte vermeiden, etwa durch:

• klare testamentarische Regelungen zur Immobilienverwertung,
• Teilungsanordnungen,
• Vermächtnisse,
• Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten.

Eine frühzeitige rechtliche Beratung ermöglicht es, sowohl familiäre als auch steuerliche Aspekte sinnvoll zu berücksichtigen.

8. Fazit

Die Erbengemeinschaft als Immobilieneigentümerin ist rechtlich komplex und konfliktanfällig. Ohne klare Regelungen drohen Blockaden, Wertverluste und langwierige Auseinandersetzungen. Eine fundierte rechtliche Begleitung ist sowohl bei der Abwicklung bestehender Erbengemeinschaften als auch bei der vorsorgenden Nachlassgestaltung dringend zu empfehlen.

Die deutsche Wirtschaft befindet sich in einer Phase erhöhter Unsicherheit. Steigende Finanzierungskosten, rückläufige Investitionen, geopolitische Risiken und strukturelle Herausforderungen führen dazu, dass sich die Zahl der Unternehmensinsolvenzen in den vergangenen Monaten deutlich erhöht hat. Besonders betroffen sind kapitalintensive Branchen – allen voran die Immobilien- und Projektentwicklungswirtschaft.

Mit der zunehmenden Zahl notleidender Unternehmen häufen sich auch Insolvenzen von Projektgesellschaften, deren Geschäftsmodell regelmäßig auf die Entwicklung eines einzelnen Bauvorhabens beschränkt ist. Diese Gesellschaften verfügen meist über kein nennenswertes freies Vermögen, sondern ausschließlich über das Projektgrundstück, das zugunsten der finanzierenden Banken oder sonstiger Gläubiger mit Grundschulden belastet ist. Für Gläubiger stellt sich in dieser Situation zunehmend die Frage, wie mit immobilienbesicherten Forderungen strategisch sinnvoll umzugehen ist.

Projektgesellschaften in der Krise – strukturelle Besonderheiten

Projektgesellschaften sind typischerweise Zweckgesellschaften (SPVs). Sie dienen allein der Entwicklung, Errichtung und Vermarktung eines einzelnen Immobilienprojekts. Gerät ein Projekt ins Stocken – etwa aufgrund von Baukostensteigerungen, Refinanzierungsproblemen, Verzögerungen auf dem Bau oder der Insolvenz eines Generalunternehmers – fehlt es diesen Gesellschaften häufig an jeder wirtschaftlichen Resilienz.

Zusätzliche Sicherheiten wie Geschäftsführerbürgschaften oder Patronatserklärungen erweisen sich in der Praxis oft als wirtschaftlich wertlos, insbesondere in der akuten Krisenphase. Ihre Durchsetzung führt nicht selten zur Privatinsolvenz der handelnden Personen, was die Situation auf Ebene der Projektgesellschaft weiter verschärft und operative Lösungsansätze blockiert.

Vor diesem Hintergrund gewinnen sekundäre Verwertungsstrategien für Gläubiger an Bedeutung.

Der Forderungsverkauf – ein etabliertes Instrument mit Geschichte

Der Verkauf von Darlehensforderungen, auch von grundschuldbesicherten Forderungen, ist kein neues Phänomen. Bereits zu Beginn der 2000er Jahre wurde der Umgang mit Kreditverkäufen in großvolumigen Transaktionen „eingeübt“. Prägend waren insbesondere die Portfoliotransaktionen der damaligen Hypo Real Estate Bank an internationale Investoren wie Lone Star.

Ich habe selbst auf beiden Portfolien („HRE I“ und „HRE II“) gearbeitet und aus erster Hand erlebt, wie juristisch komplex diese Transaktionen waren: Abtretungsketten, Sicherheitenübertragungen, Grundbuchfragen, Datenschutz, Schuldnerschutz und prozessuale Risiken mussten in großem Umfang strukturiert werden. Der Markt war damals noch weitgehend unreguliert, die Rechtsunsicherheit entsprechend hoch.

Regulierung nach der Finanzkrise – vom Problemfall zum Standardinstrument

Die Finanzkrise 2008/2009 markierte einen Wendepunkt. In ihrem Nachgang begann der Gesetzgeber, den Kreditzweitmarkt systematisch zu regulieren. Ziel war es, Transparenz zu schaffen, Schuldner zu schützen und gleichzeitig Banken die Möglichkeit zu eröffnen, notleidende oder nicht-strategische Kredite rechtssicher auszulagern.

Ein früher Überblick über die damaligen Problemfelder findet sich im Rundschreiben der Bundesnotarkammer aus dem Jahr 2007 https://www.bnotk.de/aufgaben-und-taetigkeiten/rundschreiben/details/verkauf-von-immobilienkrediten, das insbesondere Fragen der Sicherheitenübertragung, der Information der Schuldner und der Rolle der Notare beleuchtet. Viele der dort beschriebenen Unsicherheiten sind heute entschärft, aber nicht vollständig verschwunden.

Mit dem Kreditzweitmarktgesetz (lesenswert: https://www.bafin.de/SharedDocs/Veroeffentlichungen/DE/Fachartikel/2024/fa_bj_2404_Kreditzweitmarktgesetz.html) ist inzwischen ein klarer regulatorischer Rahmen geschaffen worden. Es regelt unter anderem:

• Anforderungen an Kreditkäufer und Kreditdienstleister,
• Transparenz- und Informationspflichten gegenüber Schuldnern,
• aufsichtsrechtliche Zuständigkeiten (BaFin),
• sowie organisatorische Mindeststandards.

Der Forderungsverkauf ist damit heute ein anerkanntes und etabliertes Instrument, das Banken und anderen Gläubigern ermöglicht, Risiken auszulagern, Bilanzen zu bereinigen und Spielraum für Neugeschäft zu schaffen – gerade in wirtschaftlich angespannten Zeiten wie den derzeitigen. Dass es in diesem Bereich auch noch Verbesserungsbedarf gibt, zeigt auch das Engagement der Bundesvereinigung Kreditankauf und Servicing: https://bks-ev.de/entwurf-zum-brubeg-bks-bringt-konstruktive-vorschlaege-ein-und-sucht-den-dialog-mit-dem-gesetzgeber/

Was ist heute geregelt – und wo bleiben Risiken?

Viele der früheren Kernprobleme sind heute beherrschbar:

• Die Abtretung von Grundschulden ist rechtlich klar strukturiert.
• Informationspflichten gegenüber Schuldnern sind normiert.
• Datenschutzrechtliche Fragen werden standardisiert adressiert.
• Der Markt verfügt über erfahrene Akteure und etablierte Prozesse.

Gleichwohl bleiben Herausforderungen:

• Die kommunikative Schnittstelle zum Schuldner ist sensibel und konfliktanfällig.
• Bei Projektgesellschaften stellt sich häufig die Frage, ob ein Forderungskauf wirtschaftlich sinnvoll ist, wenn die Verwertungsperspektive der Immobilie unklar bleibt. der Abschlag vom Kaufpreis dürfte ungleich größer sein als wenn die Verwertung des Beleihungsobjekts seitens des Darlehensgebers selbst gesteuert wird.
• Komplexe Rangverhältnisse im Grundbuch oder baurechtliche Risiken können den Wert der Forderung erheblich beeinflussen.

Der Forderungskauf ist daher kein Automatismus, sondern bedarf einer sorgfältigen rechtlichen und wirtschaftlichen Prüfung.

Alternative: Der Asset-Deal – Verwertung der Immobiliensicherheit

Neben dem Forderungskauf kommt als Alternative der reine Asset-Deal in Betracht, also die Verwertung der Immobilie selbst zur Rückführung der Darlehensverbindlichkeit – etwa im Rahmen einer Zwangsversteigerung oder eines freihändigen Verkaufs aus der Insolvenz.

Vorteile des Asset-Deals:

• Klare Fokussierung auf das Grundstück als Sicherungsobjekt.
• Kein Übergang schuldrechtlicher Beziehungen.
• Potenziell höhere Transparenz für den Markt.

Nachteile:

• Zeitintensiv und häufig mit erheblichem Wertverlust verbunden- je nach Verwertungsart.
• Abhängigkeit von Insolvenzverfahren, Zustimmungslagen und Marktzyklen.
• Eingeschränkte Gestaltungsmöglichkeiten im Vergleich zu einem strukturierten Forderungsverkauf.

Forderungskauf oder Asset-Deal – eine strategische Entscheidung

Ob ein Forderungsverkauf oder ein Asset-Deal der vorzugswürdige Weg ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Entscheidend sind unter anderem:

• der Stand des Projekts,
• die Rangstellung der Grundschuld,
• die Marktfähigkeit der Immobilie,
• sowie die Zielsetzung des Gläubigers (schnelle Risikoentlastung vs. Wertmaximierung).

In vielen Fällen kann der Forderungsverkauf eine effiziente und flexible Lösung sein, insbesondere wenn professionelle Käufer mit Restrukturierungs- und Immobilienkompetenz eingebunden werden.

Fazit

Die Zunahme von Unternehmens- und Projektgesellschaftsinsolvenzen stellt Gläubiger vor erhebliche Herausforderungen. Gleichzeitig stehen heute mehr und besser regulierte Instrumente zur Verfügung als noch vor 15 oder 20 Jahren. Der Verkauf immobilienbesicherter Forderungen ist längst Teil des finanzwirtschaftlichen Werkzeugkastens geworden.

Gerade in einem volatilen Marktumfeld kann eine frühzeitige, strategisch durchdachte Entscheidung über den Umgang mit notleidenden Forderungen den Unterschied zwischen Wertvernichtung und kontrollierter Risikosteuerung ausmachen.

Im Rahmen der Beleihung von Immobilien zur Absicherung von Darlehensverbindlichkeiten dürfte kein Konstrukt geläufiger sein als die Eintragung einer Grundschuld. Dabei geht das Gesetz eigentlich vom Normalfall der Beleihung mittels der Hypothek aus. Der Hauptunterschied zwischen beiden Sicherungsmitteln ist die Akzessorietät der Hypothek von der zugrundeliegenden Forderungen und in Abgrenzung dazu die Abstraktheit der Grundschuld von der zugrundeliegenden Forderung. Letztere ist durch genau diese Eigenschaft „marktgängiger“ und wird deshalb in aller Regel der Hypothek vorgezogen.

Briefgrundschuld oder Buchgrundschuld

Ob man sich hierbei für eine Buch- oder eine Briefgrundschuld entscheidet, bleibt den jeweiligen Parteien (Gläubiger und Schuldner) vorbehalten. Mit Blick auf den sog. Zweiterwerb der Grundschuld gilt allerdings zu beachten, dass eine Buchgrundschuld durch Vereinbarung zwischen neuem und altem Gläubiger übertragen wird, wobei diese Übertragung im Grundbuch einzutragen ist (§ 1154 III BGB).

Im Gegensatz dazu reicht zur Übertragung einer Briefgrundschuld eine schriftliche Abtretungserklärung sowie die Übergabe des Grundschuldbriefs (§ 1154 I BGB). Der Vorteil liegt auf der Hand: Übertragungen sind auf diese Weise schnell und vor allem außerhalb des Grundbuchs möglich und damit kostengünstig. Gleichzeitig birgt die Briefgrundschuld und ein damit einhergehender potentieller Zweiterwerb (das heißt die Abtretung einer bereits bestehenden Grundschuld) einer solchen auch den klaren Nachteil, dass die Gläubigerstellung aus dem Grundbuch eben gerade nicht klar ersichtlich ist. Es ist deshalb empfehlenswert, dass man als neuer Gläubiger auf die Eintragung im Grundbuch besteht- diese kann natürlich trotzdem vorgenommen werden und so für mehr Rechtssicherheit sorgen.

Gutgläubiger Zweiterwerb der Briefgrundschuld

Nur für den Fall des Nachweises einer lückenlosen Abtretungskette durch notariell beglaubigte Abtretungserklärungen geht der neue Gläubiger sicher, bei fehlerhafter Eintragung im Grundbuch die Grundschuld auch gutgläubig erworben zu haben, § 1155 BGB. Auf eine solche sollte im Falle einer Briefgrundschuld, die abgetreten werden soll, immer geachtet werden.

Die Risiken der Grundschuld

Dadurch, dass es sich bei einem Grundstück um eine Sachsicherheit handelt, ist die grundsätzliche Werthaltigkeit derselben in aller Regel gegeben. Anders als dies bei einer Personensicherheit wie etwa der Bürgschaft ist, bei der sich die Bonität schnell ändern kann, werden Grundstücke (bevor sie zur Absicherung einer Darlehensverbindlichkeit genutzt werden) in der Regel recht konservativ durch einen Gutachter eingewertet. Nichtsdestotrotz können sich auch bei diesem sehr werthaltigen Sicherungsmittel Risiken ergeben, die der Sicherungsnehmer bei der Beurteilung seines Sicherungsbedürfnisses gut abwägen sollte.

Risiken auf Seiten des Sicherungsgebers

Ob derjenige Eigentümer, der eine Grundschuld bestellt, tatsächlich dazu berechtigt ist, lässt sich aus dem Grundbuch ablesen. In Abteilung I des Grundbuchs ist der Eigentümer des betreffenden Grundstücks vorgetragen. Der sog. „öffentliche Glaube“ des Grundbuchs sorgt dafür, dass selbst für fälschlich eingetragene Eigentümer der Rechtsschein gilt und der Gläubiger, also der Sicherungsnehmer, sich auf die Eintragungen im Grundbuch verlassen kann. Eine finanzierende Bank kann sich insofern auf ihren guten Glauben berufen, wenn zum Zeitpunkt der Bestellung der Grundschuld ein Eigentümer fälschlich als solcher in Abteilung I des Grundbuchs eingetragen gewesen sein sollte. Man spricht insofern vom gutgläubigem Erwerb der Grundschuld gem. § 892 BGB.

Nur für den Fall, dass es sich bei der Grundschuld um eine Briefgrundschuld handelt, die im Rahmen eines Zweiterwerbs übertragen wird (das heißt nicht durch Neueintragung, sondern durch Abtretung einer bereits bestehenden Grundschuld) ist Vorsicht geboten und mit Blick auf § 1155 BGB darauf zu achten, dass eine lückenlose Abtretungskette zur Sicherstellung der Berechtigung vorgelegt wird (s.o.).

Der Wert des Beleihungsobjekts

Die Volatilität des Immobilienmarktes ist in den vergangenen Jahrzehnten vielen Gläubigern immer wieder zum Verhängnis geworden. Es darf bei der Besicherung von Darlehen mittels Immobilien nicht übersehen werden, dass oftmals langfristige Vertragsverhältnisse eingegangen werden, indem Darlehen mit Laufzeiten von über 10 Jahren ausgereicht werden, für deren Sicherheit in aller Regel Grundschulden haften. Die Schwankungen auf dem Immobilienmarkt- insbesondere bei langen Laufzeiten- werden oftmals unterschätzt und gerade im Rahmen des Beleihungsausflaufs, also der Höhe der Sicherheit oftmals nicht risikoavers genug finanziert.

Ursprüngliche Einwertung von Grundstücken

Besonders in „heißen“ Phasen des Immobilienmarktes, werden oft überzogene Kaufpreise verlangt, deren Finanzierung dann wiederum davon abhängen, wie die Immobilien, die zur Absicherung der Rückzahlung von Darlehensverbindlichkeiten dienen sollen, initial eingewertet werden. Gläubiger befinden sich in derlei Hochphasen des Marktes in einem Dilemma: Einerseits verdienen sie ihr Geld mit der Finanzierung von Immobilienkaufpreisen, andererseits ist gerade in solchen Phasen durchaus absehbar, dass die Werthaltigkeit der Immobilien wahrscheinlich gerade über einen längeren Zeitraum nicht gegeben sein dürfte. Der Spagat, der hierfür erforderlich ist, einerseits Geschäft zu machen, andererseits aber auch realistisch mit Blick auf Marktwerte zu bleiben, war nicht nur einmal in den vergangenen Jahrzehnten zu weit. Die oftmals zusätzlich bestellten Personensicherheiten wie abstrakte Schuldanerkenntnisse oder Bürgschaften sehen gerade bei Abschluss von Darlehensverträgen immer recht gut aus, büßen aber natürlich gerade in Krisenzeiten stark an Werthaltigkeit ein.

ESG- Aspekte

Die mittlerweile zum Standard gewordenen ESG- Aspekte (Environmental/Social/Governance), die für Immobilien und deren Finanzierung gelten und sich in den vergangenen Jahren stark weiterentwickelt haben, führen gerade in der derzeitigen Marktlage zu viel Unsicherheit.

Der Grund hierfür ist klar: ESG-Risiken wirken sich unmittelbar auf die Werthaltigkeit der Immobilie aus – und damit auf die Werthaltigkeit der Grundschuld.

E – Environmental: ökologische Aspekte, die den Immobilienwert beeinflussen

Dies ist heute der wichtigste ESG-Faktor für Immobilienfinanzierungen. Gläubiger müssen prüfen, ob ökologische Risiken die Wiederverwertbarkeit oder den ursprünglich festgelegten Beleihungswert der Immobilie beeinträchtigen. Gerade die Frage nach der Energieeffizienz hat in der Vergangenheit an Bedeutung gewonnen, nicht zuletzt durch die Einführung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Strenge EU- aber auch nationale Vorgaben (sog. EU-Taxonomie) sowie die perspektivisch zu erwartenden Vermietungsverbote für Gebäude mit niedrigen Energieklassen führen zu Wertverlusten im Status Quo, verursachen aber in die Zukunft geblickt auch hohe Sanierungskosten, die finanziert werden müssen, um Immobilien zu einem späteren Zeitpunkt überhaupt weiterverkaufen zu können. Erfolgen diese Aufwertungen der Immobilien nicht, kann auch der Weiterverkauf nicht stattfinden, der ja aber strategisch meist zur Rückzahlung der bestehenden Darlehensverbindlichkeiten dienen soll („Exit“).

Für die ursprüngliche Beleihung von Immobilien und Bestellung von Grundschulden gilt es also,

• den Energieausweis (Effizienzklasse),

• einen potentiellen Sanierungsrückstand,

• das Heizsystem (Ölheizung, Gas, Wärmepumpe etc.) sowie

• die Erfüllung der Vorgaben aus dem GEG (Taxonomie-Konformität)

zu überprüfen und anhand der gefundenen Ergebnisse zu entscheiden, ob die Werthaltigkeit der Immobilie in einem Maße gegeben ist, der die Finanzierung rechtfertigt.

Nicht zuletzt Naturkatastrophen wie Überschwemmungen, die vormals Deutschland nur selten betrafen, sind mittlerweile auch bei uns angekommen. Aber auch andere Klimarisiken wie Hitze, Starkregen oder Hochwasser haben in meiner beruflichen Praxis schon zu einem immensen Wertverlust von Sicherungsobjekten geführt. Die im Nachgang solcher Katastrophen vorzunehmenden Ausbesserungsarbeiten sind teuer und zeitaufwendig. Immer wieder steht bei laufenden Finanzierungen im Raum, wer für diese Kosten aufkommen soll und vor allem überhaupt kann. Auch hier wird das Dilemma von Banken deutlich: Finanzieren sie die Wiederherstellungskosten nicht, verliert ihr Beleihungsobjekt möglicherweise so viel an Wert, dass es praktisch gar keine Sicherheit mehr darstellt.

Immer häufiger kommen auch Fragen der Nichtversicherbarkeit von Risiken, dem Wertverlust durch die Lage in Risikozonen sowie die mögliche Unbewohnbarkeit nach Extremwetterereignissen auf.

Gläubiger sollten deshalb immer folgende Aspekte prüfen:

• Elementarversicherbarkeit

• Lage in Überschwemmungsgebieten

• Hitzeinseln / Starkregenrisiko

• Gebäudezustand (Bausubstanz, Abdichtung, Dach etc.)

Aber auch Schadstoffbelastungen (oft durch Altlasten wie Asbest, PCB) können zu hohen Sanierungskosten führen. Daneben spielt auch die CO₂-Intensität des Gebäudes und die damit einhergehende Taxonomie- Relevanz eine immer größer werdende Rolle, die durch Vorprüfungen von Immobilien zu Baujahr, Dokumentation von Baustoffen sowie einer potentiell bereits stattgefundenen Sanierungshistorie abgedeckt werden sollten.

S- Social: soziale und nutzungsbezogene Aspekte für Werthaltigkeit

Soziale Faktoren beeinflussen zwar nicht den Wert pro Quadratmeter unmittelbar, aber Vermietbarkeit und damit die Einnahmesicherheit von Immobilien – beides sind entscheidende Faktoren für die Risikobewertung aus Sicht eines Gläubigers.

Eine gute soziale Infrastruktur führt zu langfristiger Vermietbarkeit von Immobilien, wohingegen eine schlechte Lage das Leerstandsrisiko erhöht und damit den Beleihungswert des Sicherungsobjekts sinken lässt. Aber auch dies verändert sich gerade in volatilen Zeiten stark und ist deshalb ein nicht zu unterschätzender Risikofaktor bei der Bestellung einer Grundschuld.

Oftmals lassen sich Aspekte wie eine hohe Fluktuation und damit unsichere Mietcashflows oder soziale Spannungen in Wohnquartieren nicht antizipieren, spielen aber gerade mit Blick auf die Liquidität von Immobilien eine sehr wesentlich Rolle.

G – Governance: rechtliche und organisatorische Rahmenbedingungen

Hierbei geht es um Risiken, die durch mangelhafte Verwaltung, Eigentümerstrukturen oder Compliance entstehen. Diese können die Werthaltigkeit einer Immobilie direkt oder indirekt gefährden. Ob unklare Eigentümerverhältnisse, eine notleidende WEG mit intransparenter Verwaltung oder betrügerische Aktionen des Eigentümers (Stichwort Unterschlagung von Mietkautionen- ein sehr weites Feld!) führen dazu, dass Immobilien stark an Werthaltigkeit verlieren. Müssen Gläubiger vor einem (Not-) Verkauf erst einmal die jahrelangen Versäumnisse von Eigentümern und Verwaltern aufarbeiten, geht viel Wert verloren, der selten noch aufgeholt werden kann.

Weitere Gläubiger

Ein ganz wesentlicher Punkt bei der Frage des Risikos durch die Absicherung der Rückzahlungsverpflichtung eines Darlehensnehmers mittels einer Grundschuld ist die Fähigkeit des Gläubigers, Grundbücher zu lesen. Und das ist tatsächlich gar keine Selbstverständlichkeit (mehr). Es gibt komplexe Konstellationen, in denen sich beispielsweise durch Rangtäusche andere Gläubiger vorrangige Rechte an dem zugrundeliegenden Objekt in Abteilung III des Grundbuchs haben einräumen lassen. Diese lassen sich mit etwas Erfahrung aber ganz gut herausfinden.

Schwieriger gestaltet sich die Bewertung von Belastungen, die in Abteilung II eingetragen sind: Wie wertmindernd ist ein eingetragenes Wohnungsrecht für einen Grundschuldgläubiger und welche Wertabzüge hätte er im Falle einer zwangsweisen Verwertung der Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung bei anderen vorrangigen Rechten zu befürchten? Bei der Wertfindung können grundsätzlich Gutachter helfen- es empfiehlt sich jedoch immer auch, einen auf dem Markt selbst aktiven Immobilienexperten zu derlei Fragen zu Rate zu ziehen.

Fazit

Die Beleihung von Immobilien mittels Grundschulden ist ein risikobehaftetes Geschäft. Es empfiehlt sich immer die Gesamtschau von Immobilienfinanzierungen- und zwar am besten „von hinten“ gedacht, das heißt im Lichte einer potentiellen Verwertung.

Nichtsdestotrotz kann es keine prosperierende Wirtschaft geben, wenn gerade von Seiten der Banken nicht auch positiv in die Zukunft geblickt und auf diese Weise auch Finanzierungen eine Chance gegeben wird, die zwar mit Risiken behaftet sind, die aber mit Erfahrung und Professionalität auch ausgeräumt werden können.

Quelle: OLG Köln, Beschluss vom 26.06.2024, Az. 11 W 15/24, WM 2024, S. 2330 ff.

Die Frage, wie Ansprüche auf Herausgabe von Kryptowährungen vollstreckt werden können, ist in der Praxis von wachsender Bedeutung. Das Oberlandesgericht Köln (OLG Köln) hatte im Juni 2024 über einen Fall zu entscheiden, in dem es um die Vollstreckung eines Urteils über Kryptowerte im Wert von 25 Millionen Euro ging. Streitpunkt war die Herausgabe von Private Keys und der Zugriff über eine Recovery Phrase.

Hintergrund des Falls

Der Vollstreckungsschuldner war rechtskräftig dazu verurteilt worden, Kryptowährungen aus zwei näher bezeichneten Wallets an die Gläubigerin herauszugeben. Da er dieser Pflicht nicht nachkam, leitete die Gläubigerin die Zwangsvollstreckung ein.

• Zunächst wurde ein Zwangsgeld von 25.000 Euro verhängt.
• Da dies ohne Erfolg blieb, beantragte die Gläubigerin die Anordnung von Zwangshaft.
• Der Schuldner berief sich auf Unmöglichkeit: Er habe keinen Zugriff mehr auf die Wallets, da weder Private Keys noch Recovery Phrase funktionierten.

Entscheidung des OLG Köln

Das OLG Köln stellte klar: Die Herausgabe von Kryptowährungen ist eine unvertretbare Handlung nach § 888 ZPO, da nur der Schuldner selbst – ggf. mit Hilfe Dritter – die Übertragung vornehmen kann.

Keine automatische Unmöglichkeit bei fehlendem Zugriff

Der Einwand der Unmöglichkeit nach § 275 BGB greift nur, wenn der Schuldner nachweislich alle zumutbaren Möglichkeiten ausgeschöpft hat. Die Beweislast liegt vollständig beim Schuldner.

Im konkreten Fall kam das Gericht zu folgenden Einschätzungen:

• Zugriff sei sowohl über einen gespeicherten Private Key als auch über eine Recovery Phrase mit neuem Ledger möglich.
• Ein Sachverständiger hatte überzeugend ausgeführt, dass bislang nur eines der beiden Wallets überprüft wurde.
• Es existieren spezialisierte Unternehmen, die technische Rekonstruktionsversuche anbieten – deren Hilfe habe der Schuldner nicht genutzt.

Ergebnis

Das OLG Köln verneinte eine eindeutige Unmöglichkeit. Die beantragte Zwangshaft wurde zwar nicht verhängt, aber in ein weiteres Zwangsgeld umgewandelt.

Bedeutung für die Praxis

Das Urteil zeigt: Schuldner können sich bei der Vollstreckung von Kryptowährungen nicht ohne Weiteres auf Unmöglichkeit berufen.

Wichtige Leitsätze für die Praxis:

• Herausgabe von Kryptowerten = unvertretbare Handlung (§ 888 ZPO).
• Der Schuldner muss beweisen, dass er alle technischen Möglichkeiten (einschließlich professioneller Hilfe) ausgeschöpft hat.
• Ohne diesen Nachweis bleibt die Vollstreckung zulässig.
• Gerichte können zwischen Zwangsgeld und Zwangshaft wählen.

Fazit

Die Entscheidung des OLG Köln stärkt die Durchsetzbarkeit von Herausgabeansprüchen bei Kryptowährungen. Gerade angesichts der erheblichen Vermögenswerte in digitalen Wallets wird die Frage der Vollstreckung künftig häufiger relevant werden.

„Altersfinanzierung mittels Immobilienverrentung ist eine ganz ausgezeichnete Methode für Rentnerinnen und Rentner, um das in ihrer Immobilie gebundene Eigenkapital für sich nutzbar zu machen, ohne ausziehen zu müssen.“, Boris Hardi, Mitgründer von RentePlusImmobilie.

Der Teilverkauf ist eine solche Methode. Doch was hat es mit diesem Modell auf sich, jetzt, da es von Verbraucherschützern https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/bau-und-immobilienfinanzierung/teilverkauf-der-eigenen-immobilie-was-sind-die-haken-der-angebote-48054 und auch der Wissenschaft https://www.svr-verbraucherfragen.de/rechtsgutachten-zum-thema-teilverkaeufe-von-immobilien/ (siehe weiter unten) zum einen stark angegriffen wird, zum anderen die zweite Welle der Marktkonsolidierung durch den Wegfall des Marktführers Engel&Völkers/LiquidHome den gesamten Markt stark durchgeschüttelt hat?

Der nachfolgende Beitrag gibt einen Überblick.

Was bedeutet Teilverkauf einer Immobilie?

Der Teilverkauf einer Immobilie ist ein Modell der Altersfinanzierung, bei dem Eigentümer einen Anteil (meist 20–50 %) an ihrem Haus oder ihrer Wohnung an einen institutionellen Investor verkaufen. Im Gegenzug erhalten sie eine sofortige Auszahlung und sichern sich gleichzeitig ein lebenslanges Nießbrauchrecht an der gesamten Immobilie. So können sie weiterhin in ihrer Immobilie wohnen, als wären sie Alleineigentümer.

Dieses Modell erfuhr in Deutschland viel Zustimmung und Nachfrage – und das aus guten Gründen:

• Keine Finanzierung durch Banken im Alter: Klassische Darlehen stehen älteren Menschen kaum mehr offen.

• Steigende Lebenshaltungskosten: Viele Rentner müssen ihre Immobilie „entsparen“, um zusätzliche Liquidität zu gewinnen.

• Wohnen bleiben statt ausziehen: Ein Verkauf mit Auszug kommt für die meisten Senioren nicht infrage – der Teilverkauf bietet eine Alternative.

Damit gilt der Teilverkauf als flexible Lösung für Immobilieneigentümer im Alter, die Kapital freisetzen wollen, ohne ihr Zuhause aufzugeben. Dabei kommt es aber auch für jüngere Eigentümer in Frage, für die klassische Modelle wie Vollverkauf mit Nießbrauch oder Wohnungsrecht aufgrund zu langer Laufzeit der Rechte und damit zu hohe Abschläge vom Kaufpreis nicht nicht in Frage kommen. Zu den Abschlägen aufgrund Eintragung von Nießbrauchs- und Wohnungsrechten: https://renteplusimmobilie.de/niessbrauch-berechnen/

Aktuelle Marktentwicklungen und Konsolidierung

Der Markt für Teilverkauf boomte in den vergangenen Jahren – inzwischen zeigt sich aber eine deutliche Konsolidierung:

• Bereits Wertfaktor und die Deutsche Teilkauf haben ihr Aktivgeschäft eingestellt.

• Im August 2025 folgte die EV LiquidHome GmbH (Engel & Völkers/LiquidHome). Laut offizieller Stellungnahme musste das Unternehmen aufgrund ausbleibender Gesellschafterfinanzierung den Teilankauf neuer Immobilien stoppen und sich auf die reine Bestandsverwaltung beschränken.

• Auch andere Marktteilnehmer kämpfen regelmäßig und ganz besonders aktuell mit der Refinanzierung ihres Modells.

Diese Entwicklung zeigt: Nur Anbieter mit tragfähigen Geschäftsmodellen und insbesondere stabiler Refinanzierung werden sich langfristig am Markt halten. Für Verbraucher bedeutet das, dass die Auswahl an seriösen Partnern kleiner wird – umso wichtiger ist es, Verträge genau zu prüfen und vor allem im Vorfeld genau zu eruieren, welches Modell überhaupt für die eigene Immobilie und Lebenssituation sinnvoll ist.

Nachteile und Risiken des Teilverkaufs für Verbraucher

So attraktiv der Teilverkauf klingt – in der Praxis treten häufig Probleme für Immobilieneigentümer auf:

• Zusätzlicher Kapitalbedarf: Viele Verkäufer möchten oder müssen nach einigen Jahren erneut Geld aus ihrer Immobilie ziehen. Die meisten Teilverkaufsverträge sehen dies jedoch nur über einen Vollverkauf vor – und damit auch den Auszug aus dem Eigenheim.

• Instandhaltungspflicht: Eigentümer bleiben häufig für die Instandhaltung der gesamten Immobilie verantwortlich. Gerade bei älteren Kaufverträgen war dies die Sandardversion des Teilkaufvertrages. Viele ältere Menschen sind damit finanziell oder organisatorisch überfordert.

• Mangelnde Aufklärung: Nicht selten wissen Verbraucher vor Vertragsabschluss nicht genau, worauf sie sich einlassen, da die Komplexität der Teilverkaufsverträge unterschätzt wird. Beratung wird nach meiner Erfahrung häufig erst im Nachgang zum Abschluss solcher Verträge in Anspruch genommen. Dann wird es in der Regel wesentlich schwieriger, Anpassungen vorzunehmen- im Zweifel sind diese einfach teuer.

Die Folge: Wer sich nicht umfassend informiert, riskiert ungewollte Verpflichtungen und Kosten.

Exkurs: Gutachten von Prof. Dr. Beate Gsell, LMU München / Prof. Dr. Markus Artz, Universität Bielefeld

Die Studie im Auftrag des Sachverständigenrats für Verbraucherfragen beschäftigt sich recht akademisch mit der Bedeutung des Teilverkaufs und den Anforderungen, die an in solches Produkt zu stellen wären, um es perspektivisch standardisiert und verbraucherfreundlich anbieten zu können. Die gefundenen Ergebnisse lassen sich wie folgt zusammenfassen:

Ein teures und riskantes Modell

Das Gutachten stellt klar: Der in Deutschland praktizierte Teilverkauf ist für Verbraucher ein besonders kostspieliges und kompliziertes Modell der Liquiditätsbeschaffung. Im Vergleich zu einem klassischen, tilgungsfreien und grundpfandrechtlich abgesicherten Darlehen fallen die Belastungen deutlich höher aus. Grund dafür ist vor allem der doppelte Verkauf – zunächst eines Anteils der Immobilie an den Teilkäufer und später des gesamten Objekts an einen Dritten. Dieser Konstruktionsfehler führt schon zu Beginn der Vertragslaufzeit zu einer erheblichen wirtschaftlichen Entwertung des verbleibenden Eigentums, auch wenn nach außen hin der Eindruck entsteht, dass mindestens 50 Prozent im Eigentum des Verkäufers verbleiben.

Versteckte Gefahren für Eigentümer

Neben der hohen Kostenbelastung werden im Gutachten vor allem die Risiken für Verbraucher hervorgehoben. So wird in der Regel die gesamte Immobilie mit einer Grundschuld belastet. Gerät der Teilkäufer in Insolvenz, droht die Zwangsverwertung – selbst dann, wenn der ursprüngliche Eigentümer seine Pflichten stets erfüllt hat. Hinzu kommt, dass der Teilkäufer nach Ansicht der Gutachter durch die vertraglich garantierte Mindestrückzahlung wenig Anreiz hat, sich beim späteren Gesamtverkauf intensiv für einen möglichst hohen Kaufpreis einzusetzen. Für den Teilverkäufer bedeute dies eine doppelte Unsicherheit: hohe laufende Kosten und das Risiko, dass am Ende nicht der bestmögliche Preis erzielt werde.

Juristische Einordnung als Verbraucherdarlehen

Besonders kritisch bewertet das Gutachten die rechtliche Einordnung. Der Teilverkauf trage in seiner Struktur alle wesentlichen Züge eines Immobiliar-Verbraucherdarlehens: Der Eigentümer erhält eine Auszahlung, zahlt dafür ein monatliches Nutzungsentgelt und der Teilkäufer lässt sich garantieren, dass sein eingesetztes Kapital später zurückfließt – zusätzlich zu Serviceentgelten und einer Beteiligung an möglichen Wertsteigerungen. Anders als beim echten Kaufgeschäft trägt der Teilkäufer also nicht das Risiko einer Wertminderung. Aus diesem Grund ordnet das Gutachten den Teilverkauf konsequent als Verbraucherdarlehen ein, das den strengen Vorgaben des Kreditrechts unterliegen müsse.

Umgehung gesetzlicher Schutzmechanismen

Problematisch sei insbesondere, dass die Anbieter über die Konstruktion als Kaufvertrag eine Umgehung der gesetzlichen Schutzmechanismen erreichten. Die nach dem Verbraucherkreditrecht vorgeschriebene Kreditwürdigkeitsprüfung entfällt de facto, ebenso wie die Pflicht, sämtliche Kosten transparent als effektiven Jahreszins auszuweisen. Damit können Verbraucher die tatsächliche Belastung kaum mit alternativen Modellen wie einem Bankdarlehen vergleichen.

Forderung nach gesetzlicher Klarstellung

Das Gutachten kommt daher zu dem Schluss, dass eine ausdrückliche gesetzliche Klarstellung dringend geboten ist. Zum einen müsse eindeutig geregelt werden, dass auch Teilkaufmodelle der Kreditwürdigkeitsprüfung unterliegen und sämtliche Kosten vor Vertragsschluss offenzulegen sind. Zum anderen sei klarzustellen, dass ältere Menschen beim Zugang zu klassischen Darlehen nicht diskriminiert werden dürfen, sofern die Rückzahlung erst nach ihrem Tod über die Immobilie erfolgt. Nur auf diese Weise ließe sich sicherstellen, dass Verbraucher Angebote effektiv vergleichen und faire Entscheidungen treffen können.

Fazit der Studie

Insgesamt wird der Teilverkauf im Gutachten als ein Modell charakterisiert, das weder dauerhaft gewollt noch für das wirtschaftliche Ergebnis sinnvoll ist. Statt Verbrauchern echte Vorteile zu bieten, erzeuge er hohe Kosten, mangelnde Transparenz und erhebliche Risiken. Für ältere Immobilieneigentümer sei er daher kaum eine empfehlenswerte Lösung, solange der Gesetzgeber nicht für klare Regeln sorgt, die ihn rechtlich und wirtschaftlich mit klassischen Finanzierungsmodellen vergleichbar machen.

Persönliche Einschätzung

Als Gründern des Beratungsunternehmens RentePlusImmobilie https://renteplusimmobilie.de habe ich Zugriff auf Erfahrungsberichte von Beratern, die seit vielen Jahren tausende von an der Verrentung Interessierten beraten haben.

Leider kommt für eine große Zahl der Interessenten ausschließlich ein Teilverkauf in Frage, weil gerade die von Verbraucherschützern viel beschworenen Immobilienkredite von Banken an ältere Menschen nicht mehr, zumindest jedoch nicht flächendeckend ausgereicht werden, sie sich aber für klassische Modelle wie Verkauf mit Nießbrauch aufgrund zu jungen Alters nicht eignen.

Die Praxis braucht also ein Modell, dass gerade Immobilieneigentümern zwischen 60 und 75 Jahren eine Alternative der Altersfinanzierung bieten kann. Der Teilverkauf stieß genau in diese Lücke und ist (zumindest noch) eine echte Lösung. Die Erfahrungsberichte der Kunden sind zum Großteil außerordentlich positiv, so dass die geäußerte Kritik eher eine formale sein dürfte- der Bedarf ist da und kann- zumindest Stand heute- flächendeckend nicht von auf dem Markt zugänglichen Alternativen gedeckt werden.

Warum anwaltliche Beratung beim Teilverkauf unverzichtbar ist

Der größte Nachteil für Verbraucher liegt meines Erachtens in der vorhandenen Wissensasymmetrie:

• Auf der einen Seite: institutionelle Investoren, die täglich Teilkäufe verhandeln und juristisch bestens aufgestellt sind.

• Auf der anderen Seite: Privatpersonen, die den Teilverkauf meist zum ersten Mal in ihrem Leben nutzen.

Ohne rechtliche, aber auch wirtschaftliche Beratung ist es schwer, die Folgen eines Teilverkaufs richtig einzuschätzen. Eine anwaltliche Begleitung ist insbesondere in folgenden Situationen dringend zu empfehlen:

• Vor Vertragsabschluss, um die Tragweite aller Klauseln zu verstehen.

• Bei zusätzlichem Kapitalbedarf, wenn ein Ausstieg droht oder angedacht ist.

• Bei Überforderung durch Instandhaltungspflichten, die aufgrund der vertraglichen Ausgestaltung sehr häufig ausschließlich bei den Teilverkäufern liegt.

• Wenn ein vorzeitiger Ausstieg aus dem Vertrag erwogen wird, etwa um einen Gesamtkäufer für die Immobilie zu finden, der akzeptiert, dass der Rentner/die Rentnerin die Immobilie weiter bewohnt.

Fazit: Teilverkauf nur mit anwaltlicher Begleitung

Der Teilverkauf von Immobilien kann eine wertvolle Möglichkeit sein, Vermögen zu nutzen und dennoch im Eigenheim wohnen zu bleiben. Angesichts der aktuellen Marktkonsolidierung und der zahlreichen rechtlichen Fallstricke gilt jedoch: Ohne fundierte anwaltliche Beratung sollte kein Teilverkaufsvertrag abgeschlossen oder beendet werden.

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