Der Immobilienmarkt hat sich in den vergangenen Jahren grundlegend verändert. Steigende Zinsen, sinkende Immobilienwerte, gestiegene Baukosten und ein zurückhaltender Transaktionsmarkt haben dazu geführt, dass sich zahlreiche Immobilienfinanzierungen heute in einer angespannten Situation befinden. Besonders betroffen sind Bauträger und Projektentwickler, deren Kalkulationen häufig noch auf den Marktbedingungen der Niedrigzinsphase basieren.

Für Gläubiger stellt sich daher immer häufiger die Frage: Handelt es sich um ein vorübergehendes Problem, das sich lösen lässt, oder ist der Zeitpunkt erreicht, an dem eine Sanierung keinen wirtschaftlichen Sinn mehr ergibt und das Engagement abgewickelt werden muss?

Die Antwort hierauf entscheidet nicht selten über Millionenbeträge.

Stage 2 bedeutet nicht automatisch Sanierungsfall

Im Zusammenhang mit der Bilanzierung nach IFRS 9 werden Kreditengagements in unterschiedliche Risikostufen (Stages) eingeteilt.

Während sich Stage 1 auf Kredite ohne wesentliche Risikoerhöhung bezieht, werden in Stage 2 Engagements eingeordnet, bei denen sich das Ausfallrisiko signifikant erhöht hat. Stage 3 beschreibt schließlich bereits ausgefallene beziehungsweise notleidende Kredite (Non Performing Loans (NPLs)).

In der Praxis wird Stage 2 häufig vorschnell mit einem „Problemkredit“ gleichgesetzt. Das greift jedoch zu kurz.

Ein Kredit in Stage 2 ist zunächst lediglich ein Warnsignal. Er zeigt an, dass sich die wirtschaftliche Situation verändert hat. Ob daraus tatsächlich ein Ausfall entsteht, hängt maßgeblich davon ab, wie früh die Ursachen erkannt und welche Maßnahmen eingeleitet werden.

Gerade in dieser Phase besteht die größte Chance, Werte zu erhalten.

Intensivbetreuung ist etwas anderes als Abwicklung

In vielen Kreditinstituten werden Intensivbetreuung (auch Sanierungs- oder Restrukturierungsabteilung genannt) und Abwicklung organisatorisch getrennt. Diese Trennung ist sinnvoll, denn beide Bereiche verfolgen unterschiedliche Ziele.

Die Intensivbetreuung beschäftigt sich mit Darlehen, die zwar erhöhten Risiken unterliegen, bei denen aber noch eine realistische Sanierungsperspektive besteht. Das Ziel besteht darin, den Kreditnehmer zu stabilisieren, das Projekt zu sichern und die Rückführung des Darlehens langfristig zu gewährleisten.

Die Abwicklung setzt dagegen regelmäßig erst dann ein, wenn das Darlehen gekündigt wurde oder eine Fortführung wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll erscheint. Im Mittelpunkt stehen dann die Verwertung der Sicherheiten und die bestmögliche Realisierung der Forderung. Das kann im Wege der Einzelzwangsvollstreckung erfolgen, aber auch im Rahmen eines Insolvenzverfahrens.

Die eigentliche Herausforderung besteht darin, den richtigen Zeitpunkt für den Übergang zwischen beiden Strategien zu erkennen.

Eine zu frühe Kündigung eines Darlehens kann erhebliche Werte vernichten und zu einem Dominoeffekt führen, der ganze Unternehmensgruppen bedrohen kann. Ein Festhalten am Plan einer aussichtslosen Sanierung kann die Verluste dagegen weiter erhöhen.

Die Analyse beginnt nicht bei der Immobilie

Bei der Beurteilung eines problembehafteten Immobilienengagements wird häufig zunächst auf den aktuellen Verkehrswert der Immobilie oder den Beleihungswert geschaut.

Aus meiner Sicht greift dieser Ansatz zu kurz.

Die entscheidende Frage lautet zunächst nicht: „Was ist die Immobilie heute wert?“

Sondern vielmehr: „Ist dieses Projekt grundsätzlich noch wirtschaftlich tragfähig?“

Zur Beantwortung dieser Frage analysiere ich zunächst den Darlehensnehmer selbst:

Verfügt das Management über die notwendige fachliche Kompetenz? Wird transparent kommuniziert? Werden Probleme frühzeitig offengelegt oder erst dann, wenn keine Handlungsmöglichkeiten mehr bestehen? Besteht Vertrauen in die handelnden Personen?

Ebenso wichtig ist die Analyse des Projekts selbst:

Wie hoch ist der tatsächliche Baufortschritt? Welche Restinvestitionen sind erforderlich? Wie entwickelt sich die Vermarktung? Sind erforderliche Genehmigungen vorhanden? Welche Kostensteigerungen sind bereits eingetreten? Wie stellt sich der lokale Immobilienmarkt dar?

Erst im Anschluss erfolgt die Betrachtung der Finanzierungsstruktur:

Welche Sicherheiten bestehen? Welche Rangverhältnisse liegen vor? Gibt es Mezzanine-Kapital oder weitere Gläubiger? Wie hoch ist der zusätzliche Liquiditätsbedarf? Welche Finanzierungsmöglichkeiten bestehen?

Erst die Gesamtschau dieser Faktoren ermöglicht eine belastbare Entscheidung über die zukünftige Strategie.

Sanierung oder Abwicklung?

Nicht jede Krise rechtfertigt die Kündigung eines Darlehens. Ebenso wenig ist jede Sanierung wirtschaftlich sinnvoll. Aus meiner Erfahrung lassen sich vier Fallgruppen unterscheiden:

1. Das Projekt ist wirtschaftlich tragfähig und der Darlehensnehmer verfügt über die erforderliche Kompetenz und Kooperationsbereitschaft. In diesem Fall spricht vieles für eine Sanierung.
2. Das Projekt ist wirtschaftlich tragfähig, der Projektentwickler ist jedoch nicht mehr in der Lage, das Vorhaben erfolgreich fortzuführen. Dann kann der Austausch der handelnden Personen oder die Einbindung eines erfahrenen Projektsteuerers sinnvoll sein.
3. Das Projekt ist grundsätzlich tragfähig, es fehlt jedoch an einer tragfähigen Finanzierungsstruktur. Auch hier bestehen häufig Möglichkeiten, durch zusätzliche Finanzierungspartner oder eine Restrukturierung der Kapitalstruktur eine Fortführung zu ermöglichen.
4. Das Projekt ist wirtschaftlich nicht mehr tragfähig. Erst dann sollte die Verwertung der Sicherheiten und die Abwicklung des Engagements im Vordergrund stehen.

Die entscheidende Aufgabe besteht darin, diese Fallgruppen frühzeitig voneinander zu unterscheiden.

Strukturelle Probleme bei Baufinanzierungen

Gerade bei Bauträgern und Projektentwicklern zeigt sich häufig ein strukturelles Problem: Viele Projekte geraten nicht deshalb in Schwierigkeiten, weil sie grundsätzlich unwirtschaftlich wären. Vielmehr führen gestiegene Baukosten, verzögerte Genehmigungen, Insolvenzen von Generalunternehmern oder temporäre Absatzprobleme zu Liquiditätsengpässen, die aus eigener Kraft nicht mehr überwunden werden können.

In diesen Situationen wird häufig übersehen, dass unfertige Immobilien regelmäßig nur einen Bruchteil ihres späteren Marktwertes erzielen. Eine zu 70 oder 80 Prozent fertiggestellte Wohnanlage stellt wirtschaftlich häufig keinen marktgerechten Vermögenswert dar. Der größte Teil der Wertschöpfung entsteht oftmals erst durch die Fertigstellung des Projekts. Die letzten Bauabschnitte entscheiden darüber, ob aus einer Baustelle ein marktfähiges Wohn- oder Gewerbeobjekt wird. Genau hierin liegt häufig der größte wirtschaftliche Hebel.

Warum Gläubiger Projekte dennoch selten selbst fertigstellen

Aus betriebswirtschaftlicher Sicht erscheint die Fertigstellung eines wirtschaftlich tragfähigen Projekts häufig sinnvoll. In der Praxis bestehen hierfür jedoch erhebliche regulatorische und organisatorische Hürden.

Die meisten Gläubiger sind keine Projektentwickler. Sie verfügen regelmäßig weder über eigene Projektsteuerungs- noch Baukompetenz. Hinzu kommen aufsichtsrechtliche Anforderungen, Eigenkapitalbelastungen, Haftungsfragen sowie erhebliche operative Risiken.

Deshalb endet eine Finanzierung in der Praxis häufig mit der Kündigung des Darlehens, der Bestellung eines Insolvenzverwalters oder der Verwertung der Sicherheiten, obwohl dadurch oftmals erhebliche wirtschaftliche Potenziale ungenutzt bleiben.

Der Blick nach vorn

Die Immobilienkrise der vergangenen Jahre zeigt deutlich, dass klassische Verwertungsstrategien nicht in jeder Situation den höchsten wirtschaftlichen Erfolg erzielen.

Insbesondere bei Projektfinanzierungen sollte künftig stärker geprüft werden, ob wirtschaftlich tragfähige Vorhaben unter neuer Führung, mit angepassten Finanzierungsstrukturen oder durch Einbindung spezialisierter Restrukturierungspartner fertiggestellt werden können, denn: Nicht jede Krise erfordert zwangsläufig eine Insolvenz und nicht jedes notleidende Darlehen muss unmittelbar gekündigt und bestellte Sicherheiten verwertet werden. Gerade im Bereich der Immobilienfinanzierung entscheidet meiner Erfahrung nach häufig die richtige Strategie darüber, ob Werte erhalten oder dauerhaft vernichtet werden.

Mein Ansatz

Seit mehr als zwei Jahrzehnten begleite ich Banken, Investoren und manchmal auch Schuldner bei der Restrukturierung und Abwicklung komplexer Immobilienfinanzierungen. Mein Ziel besteht dabei nicht darin, möglichst viele Kredite zu kündigen oder Sicherheiten zu verwerten. Mein Ziel ist es, die wirtschaftlich sinnvollste Lösung zu identifizieren. Manchmal bedeutet dies eine konsequente Sanierung, manchmal erfordert es einen Wechsel der handelnden Personen, eine Anpassung der Finanzierungsstruktur oder die Einbindung zusätzlicher Investoren. Und manchmal ist die Abwicklung tatsächlich alternativlos.

Die entscheidende Frage lautet dabei nicht:

„Wie verwerten wir die Sicherheit?“

Sondern:

„Wie schaffen wir den größtmöglichen wirtschaftlichen Wert für alle Beteiligten?“

Denn erfolgreiche Restrukturierung beginnt nicht mit der Verwertung – sondern mit einer fundierten Analyse der Zukunftsfähigkeit eines Engagements.

Aktuelle Analysen von KPMG, die auf dem diesjährigen NPL- Forum am 10.06.2026 vorgestellt wurden, zeigen eine Entwicklung, die viele Marktteilnehmer bereits spüren: Der deutsche Gewerbeimmobiliensektor (Commercial Real Estate – CRE) bleibt der zentrale Problembereich im Kreditportfolio vieler Banken. Steigende Non-Performing-Loan-Quoten (NPL), sinkende Immobilienwerte und erhebliche Refinanzierungsrisiken werden die Branche voraussichtlich noch über Jahre beschäftigen.

Der Gewerbeimmobilienmarkt bleibt unter Druck

Während sich der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland nach den Verwerfungen der vergangenen Jahre zunehmend stabilisiert, bleibt die Situation bei Gewerbeimmobilien angespannt. Nach den präsentierten Marktdaten steigen sowohl das Volumen notleidender Kredite als auch die NPL-Quoten im CRE-Sektor kontinuierlich an.

Besonders kritisch sind dabei mehrere Faktoren:

• Rückläufige Preise bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien
• Anhaltend schwache Transaktionsvolumina
• Geringe Neukreditvergabe
• Steigende Finanzierungskosten
• Zunehmende Refinanzierungsprobleme bei Bestandsfinanzierungen

Die Folge: Immer mehr Finanzierungen geraten unter Druck, Covenants werden verletzt und Kreditengagements müssen neu bewertet werden.

NPL-Quoten auf dem höchsten Stand seit Jahren

Die vorgestellten Daten zeigen einen deutlichen Anstieg der NPL-Quoten seit 2023. Besonders auffällig ist die Entwicklung bei bedeutenden Instituten, bei denen die Quote notleidender Gewerbeimmobilienkredite mittlerweile Werte von über 6 % erreicht.

Für Banken bedeutet dies:

• höhere Risikovorsorge,
• steigende Kapitalbindung,
• zunehmende regulatorische Anforderungen,
• erhöhter Bearbeitungsaufwand in den Workout- und Restrukturierungseinheiten.

Gleichzeitig sinken vielerorts die Sicherheitenwerte, wodurch sich die Loan-to-Value-Quoten verschlechtern und zusätzliche Wertberichtigungen erforderlich werden können.

Die eigentliche Herausforderung kommt erst noch: Die Refinanzierungswelle

Besonders alarmierend ist der Ausblick auf die kommenden Jahre.

Für den Zeitraum 2026 bis 2028 werden erhebliche Refinanzierungslücken im deutschen Gewerbeimmobilienmarkt erwartet. Zahlreiche Finanzierungen laufen in einem Marktumfeld aus, das sich fundamental von den Bedingungen bei der ursprünglichen Kreditvergabe unterscheidet:

• deutlich höhere Zinsen,
• geringere Immobilienbewertungen,
• restriktivere Kreditvergabestandards,
• geringere Liquidität am Transaktionsmarkt.

Viele Kreditnehmer werden deshalb Schwierigkeiten haben, Anschlussfinanzierungen zu den bisherigen Konditionen zu erhalten. Daraus entsteht ein erhebliches Potenzial für neue Distressed-Fälle und zusätzliche NPL-Bestände.

Die Aufsicht bleibt wachsam

Neben den wirtschaftlichen Herausforderungen bleibt auch der regulatorische Druck hoch.

Die Aufsichtsbehörden – insbesondere BaFin und EZB – richten ihren Fokus weiterhin auf:

• Kreditprozesse
• Governance-Strukturen
• Frühwarnsysteme
• Risikoklassifizierung
• NPL-Management
• Dokumentation von Restrukturierungsmaßnahmen

Institute müssen deshalb nicht nur wirtschaftlich tragfähige Lösungen entwickeln, sondern diese auch aufsichtsrechtlich belastbar dokumentieren.

Frühzeitiges NPL-Management entscheidet über den Erfolg

Die Erfahrung aus früheren Marktzyklen zeigt: Je früher Problemengagements erkannt und aktiv gesteuert werden, desto größer sind die Handlungsoptionen.

Zu den wesentlichen Instrumenten gehören:

Restrukturierung und Sanierung

Wo tragfähige Geschäftsmodelle vorhanden sind, können Restrukturierungsmaßnahmen den Kreditausfall verhindern und Werte erhalten.

Durchsetzung von Sicherheiten

Ist eine Fortführung wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll, gewinnt die professionelle Verwertung von Sicherheiten an Bedeutung.

Verkauf notleidender Forderungen

NPL-Transaktionen ermöglichen Instituten die Bilanzbereinigung und schaffen Freiräume für das Kerngeschäft.

Aktives Portfolio-Management

Die Bündelung und strategische Steuerung problematischer Engagements wird zunehmend zum Erfolgsfaktor.

Meine Unterstützung für Banken, Sparkassen und Gläubiger

Als auf Non-Performing Loans spezialisierte Rechtsanwältin begleite ich seit vielen Jahren Banken, Kreditinstitute, Servicer, Investoren und sonstige Gläubiger bei der rechtlichen und strategischen Bearbeitung notleidender Kreditengagements.

Mein Leistungsspektrum umfasst insbesondere:

• rechtliche Analyse und Bewertung von Problemkrediten
• Entwicklung und Umsetzung von Workout-Strategien
• Begleitung von Restrukturierungen und Sanierungen
• Durchsetzung und Verwertung von Sicherheiten
• Begleitung von NPL- und Distressed-Debt-Transaktionen
• Unterstützung bei komplexen Gewerbeimmobilienfinanzierungen in der Krise
• Schnittstellenmanagement zwischen Kreditabteilung, Workout-Einheit, Servicer und externen Stakeholdern

Gerade in einem Umfeld steigender NPL-Quoten und wachsender Refinanzierungsrisiken kommt es darauf an, schnell, strukturiert und rechtssicher zu handeln. Ziel muss es sein, wirtschaftliche Werte zu sichern, Risiken zu reduzieren und tragfähige Lösungen für alle Beteiligten zu entwickeln.

Fazit

Die aktuellen Entwicklungen im Gewerbeimmobiliensektor sind kein vorübergehendes Phänomen. Die Kombination aus sinkenden Immobilienwerten, steigenden NPL-Quoten und bevorstehenden Refinanzierungsherausforderungen wird Banken und Gläubiger auch in den kommenden Jahren intensiv beschäftigen.

Wer Problemengagements frühzeitig identifiziert und professionell steuert, kann Verluste begrenzen und Handlungsspielräume sichern. Für Banken, Kreditgeber und Investoren wird ein erfahrenes NPL-Management damit mehr denn je zu einem entscheidenden Erfolgsfaktor.

Die Zwangsvollstreckung ist ein zentraler Bestandteil des deutschen Zivilrechts und dient der Durchsetzung titulierten Rechts. Für Gläubiger stellt sie das entscheidende Instrument dar, um berechtigte Forderungen tatsächlich zu realisieren, während sie für Schuldner einen erheblichen Eingriff in Vermögenspositionen bedeutet. Entsprechend komplex ist ihre dogmatische Struktur sowie ihre praktische Ausgestaltung.

Begriff und Funktion der Zwangsvollstreckung

Unter Zwangsvollstreckung versteht man die staatlich organisierte Durchsetzung privatrechtlicher Ansprüche mithilfe hoheitlicher Gewalt. Voraussetzung ist regelmäßig ein Vollstreckungstitel (z. B. ein Urteil oder im Mahnverfahren ein Vollstreckungsbescheid), eine Vollstreckungsklausel sowie die Zustellung an den Schuldner (§§ 704 ff. ZPO). Selbstverständlich muss man aber auch kundtun, den Anspruch durchsetzen zu wollen, das heißt, als Gläubiger muss man einen Antrag auf Zwangsvollstreckung stellen.

Ziel ist nicht die Feststellung eines Anspruchs – diese erfolgt im sog. vorgeschalteten Erkenntnisverfahren –, sondern dessen tatsächliche Realisierung. Die Zwangsvollstreckung schließt somit die Lücke zwischen Recht und wirtschaftlicher Durchsetzung, also zwischen „Recht haben“ und „Recht bekommen“.

Systematik der Zwangsvollstreckung

Die Zwangsvollstreckung differenziert sich maßgeblich nach dem Vollstreckungsgegenstand. Die auf dem beigefügten Schaubild dargestellte Übersicht verdeutlicht diese grundlegende Struktur:

1. Vollstreckung in bewegliches Vermögen

Hierzu zählen sowohl körperliche Gegenstände als auch Forderungen und sonstige Vermögensrechte.

a) Körperliche Gegenstände

Die Vollstreckung erfolgt durch den Gerichtsvollzieher mittels Pfändung. Dieser nimmt die Sache in Besitz (Inbesitznahme) und verwertet sie regelmäßig durch öffentliche Versteigerung. Rechtsgrundlage sind insbesondere §§ 808 ff. ZPO.

Typischer Ablauf:

• Pfändung durch den Gerichtsvollzieher
• Verwertung (z. B. Versteigerung)
• Erlösverteilung nach Rang

Scheitert die Vollstreckung, etwa weil keine pfändbaren Gegenstände vorhanden sind, kann der Schuldner zur Abgabe der Vermögensauskunft (eidesstattliche Versicherung) verpflichtet werden. Bei Verweigerung droht ein Haftbefehl.

b) Forderungen und Rechte

Hier erfolgt die Vollstreckung durch Pfändungs- und Überweisungsbeschluss des Vollstreckungsgerichts (§§ 828 ff. ZPO). Klassische Beispiele sind:

• Lohnpfändung
• Kontopfändung
• Pfändung von Darlehensforderungen oder Gesellschaftsanteilen

Die Pfändung bewirkt ein Verfügungsverbot, während die Überweisung dem Gläubiger die Einziehung ermöglicht.

Die Rangfolge richtet sich hier nach dem Zeitpunkt der Pfändungswirkung (§ 829 Abs. 3 ZPO), das heißt nach dem Motto „Wer zuerst kommt, mahlt zuerst!“. Das hat oft die schwierige Abwägung zur Folge, ob man als Gläubiger der Erste sein will, der auf potentiell pfändbares Vermögen zugreift, was nicht selten zu großen Problemen auf Seiten des Schuldners führen kann: Er kann im Zweifel nach der Pfändung eines Geschäftskontos seine Rechnungen oder Arbeitsentgelte seiner Mitarbeiter nicht mehr zahlen. Dadurch wird eine Kaskade an Problemen losgetreten, die wohl überlegt sein will. Gleichzeitig will man als Gläubiger aber auch nicht der Letzte sein und befürchten müssen, dass die Maßnahmen ins Leere gehen, weil schon ein anderer Gläubiger mit Blick auf die Vollstreckung aktiv geworden ist.

Hier bedarf es viel Fingerspitzengefühl und Erfahrung auf Seiten der Gläubiger (und ihrer Vertreter).

2. Vollstreckung in unbewegliches Vermögen

Bei Immobilien und grundstücksgleichen Rechten greifen spezielle Verfahren, die im Schaubild ebenfalls strukturiert dargestellt sind:

a) Sicherungshypothek

Durch Eintragung ins Grundbuch (§ 866 ZPO i.V.m. § 873 BGB) sichert sich der Gläubiger eine dingliche Position. Die Befriedigung erfolgt später aus dem Grundstück mittels Verkauf oder Zwangsversteigerung. Das heißt bei der Zwangssicherungshypothek war der Gläubiger nicht zwingend bereits im Grundbuch eingetragen, sondern bewirkt diese Eintragung erst nach Fälligwerden seines Anspruchs und Titulierung desselben. 

b) Zwangsversteigerung

Hier wird das Grundstück öffentlich versteigert (die gesetzliche Rundlage hierfür bildet das ZVG). Der Erlös wird nach dem Rang verteilt, nach dem der Gläubiger im Grundbuch steht (§ 10 ZVG). Für die Zwangsversteigerung ist es erforderlich, ein sog. Grundbuchgläubiger zu sein, das heißt, eine Grundschuld oder eine Zwangssicherungshypothek als Sicherheit zu haben.

c) Zwangsverwaltung

Statt einer Veräußerung wird das Objekt im Wege der Zwangsverwaltung von einem gerichtlich bestellten Zwangsverwalter bewirtschaftet; die Erträge (z. B. Mieten) werden zur Befriedigung der Gläubiger verwendet. Die Zwangsverwaltung ist ein probates Mittel, um insbesondere umkooperative Schuldner, die ggf. Mieten oder andere Erträge aus dem Grundstück „an den Grundbuchgläubigern vorbei“ schleusen. Auch hier ist es erforderlich, eine im Grundbuch stehende Sicherheit zu haben, anderenfalls kann man als Gläubiger keine Zwangsverwaltung beantragen.

Zuständig sind für diese Maßnahmen regelmäßig das Vollstreckungsgericht sowie das Grundbuchamt. Die Rangfolge richtet sich nach dem Rang der eingetragenen Rechte.

Verfahrensbeteiligte und Zuständigkeiten

Die Zwangsvollstreckung ist arbeitsteilig organisiert:

• Gerichtsvollzieher: Vollstreckung in bewegliche Sachen
• Vollstreckungsgericht: Forderungspfändung und Immobilienverfahren
• Grundbuchamt: Eintragung dinglicher Sicherheiten

Diese funktionale Differenzierung gewährleistet eine effiziente und rechtssichere Durchführung.

Verwertung und Erlösverteilung

Ein zentraler Aspekt der Einzelzwangsvollstreckung ist die Verwertung der gepfändeten Gegenstände bzw. Rechte. Während bewegliche Sachen meist versteigert werden, erfolgt bei Forderungen die direkte Einziehung. Bei Immobilien hängt die Verwertung vom gewählten Verfahren ab.

Die Verteilung des Erlöses erfolgt strikt nach Prioritätsgrundsätzen:

• Bei beweglichen Sachen: Rang des Pfändungspfandrechts
• Bei Forderungen: Zeitpunkt der Pfändung
• Bei Immobilien: Rang im Grundbuch bzw. gesetzliche Rangordnung

Praktische Bedeutung

Die Zwangsvollstreckung ist nicht nur ein technisches Verfahren, sondern ein strategisches Instrument. Für Gläubiger stellt sich regelmäßig die Frage nach der effektivsten Vollstreckungsmaßnahme. Für Schuldner hingegen geht es um Schutzmechanismen, etwa Pfändungsfreigrenzen oder Vollstreckungsschutzanträge.

Die richtige Auswahl und Kombination der Maßnahmen entscheidet häufig über den wirtschaftlichen Erfolg der Forderungsdurchsetzung. Schwierig gestaltet es sich, wenn Gläubiger „gegeneinander“ laufen, gleichzeitig verbietet sich eine Absprache der Gläubiger eigentlich immer dann, wenn Sorge besteht, die eigene Forderung nicht mehr realisieren zu können. Aufgrund des Prinzips der der Priorität des Antrags eines Gläubigers, also die Frage, welche Maßnahme als erste bearbeitet und dann ggf. auch am wahrscheinlichsten zum Ziel der Befriedigung führt, erweist sich die Absprache zwischen Gläubigern im Rahmen der Einzelzwangsvollstreckung oft als ungeeignet. Hat einer der Gläubiger erst einmal mit der Einzelvollstreckung begonnen und Konten gepfändet sowie die darauf befindlichen Guthaben vereinnahmt, bleibt für „zu spät aktiv werdende“ Gläubiger die Einzelzwangssvollstreckung oft ergebnislos.

Abgrenzung zur Insolvenz

Die Zwangsvollstreckung ist strikt von der Insolvenz zu unterscheiden, auch wenn beide Verfahren der Gläubigerbefriedigung dienen.

Zwangsvollstreckung:

• Einzelzwangsvollstreckung eines Gläubigers
• Zugriff auf einzelne Vermögensgegenstände
• Prioritätsprinzip („Wer zuerst kommt, mahlt zuerst“)
• Keine Gesamtbetrachtung der Vermögenslage

Insolvenzverfahren:

• Gesamtvollstreckung zugunsten aller Gläubiger
• Gleichmäßige Befriedigung nach Quote
• Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis beim Insolvenzverwalter
• Ziel: geordnete Abwicklung oder Sanierung

Mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens tritt ein Vollstreckungsverbot ein (§ 89 InsO), sodass individuelle Zwangsvollstreckungsmaßnahmen grundsätzlich unzulässig werden. Das Insolvenzverfahren dient oft dazu, wieder Ruhe einkehren zu lassen. Gläubiger müssen kein „Fear of missing out“ mehr haben und besorgen, dass andere schneller agieren. Gleichzeitig geht aber eben auch der Vorteil verloren, trotz möglicher Nachrangigkeit- etwa im Grundbuch- vorrangig befriedigt zu werden.

Einordnung aus Lehre und Praxis

Die systematische Durchdringung sowohl der Zwangsvollstreckung als auch des Insolvenzrechts ist essenziell für das Verständnis wirtschaftsrechtlicher Zusammenhänge. Beide Themen habe ich jüngst als Dozentin an der Frankfurt School of Finance & Management aufbereitet und gemeinsam mit den Studierenden vertieft analysiert. Gerade die Gegenüberstellung von Einzel- und Gesamtvollstreckung zeigt eindrucksvoll, wie unterschiedlich der Gesetzgeber auf dieselbe Ausgangslage – die Zahlungsunfähigkeit eines Schuldners – reagieren kann.

Diese Verzahnung von Theorie und Praxis ist auch für die anwaltliche Beratung von zentraler Bedeutung: Nur wer beide Systeme beherrscht, kann Mandanten strategisch fundiert begleiten – sei es auf Gläubiger- oder Schuldnerseite.

Die deutsche Wirtschaft befindet sich in einer Phase erhöhter Unsicherheit. Steigende Finanzierungskosten, rückläufige Investitionen, geopolitische Risiken und strukturelle Herausforderungen führen dazu, dass sich die Zahl der Unternehmensinsolvenzen in den vergangenen Monaten deutlich erhöht hat. Besonders betroffen sind kapitalintensive Branchen – allen voran die Immobilien- und Projektentwicklungswirtschaft.

Mit der zunehmenden Zahl notleidender Unternehmen häufen sich auch Insolvenzen von Projektgesellschaften, deren Geschäftsmodell regelmäßig auf die Entwicklung eines einzelnen Bauvorhabens beschränkt ist. Diese Gesellschaften verfügen meist über kein nennenswertes freies Vermögen, sondern ausschließlich über das Projektgrundstück, das zugunsten der finanzierenden Banken oder sonstiger Gläubiger mit Grundschulden belastet ist. Für Gläubiger stellt sich in dieser Situation zunehmend die Frage, wie mit immobilienbesicherten Forderungen strategisch sinnvoll umzugehen ist.

Projektgesellschaften in der Krise – strukturelle Besonderheiten

Projektgesellschaften sind typischerweise Zweckgesellschaften (SPVs). Sie dienen allein der Entwicklung, Errichtung und Vermarktung eines einzelnen Immobilienprojekts. Gerät ein Projekt ins Stocken – etwa aufgrund von Baukostensteigerungen, Refinanzierungsproblemen, Verzögerungen auf dem Bau oder der Insolvenz eines Generalunternehmers – fehlt es diesen Gesellschaften häufig an jeder wirtschaftlichen Resilienz.

Zusätzliche Sicherheiten wie Geschäftsführerbürgschaften oder Patronatserklärungen erweisen sich in der Praxis oft als wirtschaftlich wertlos, insbesondere in der akuten Krisenphase. Ihre Durchsetzung führt nicht selten zur Privatinsolvenz der handelnden Personen, was die Situation auf Ebene der Projektgesellschaft weiter verschärft und operative Lösungsansätze blockiert.

Vor diesem Hintergrund gewinnen sekundäre Verwertungsstrategien für Gläubiger an Bedeutung.

Der Forderungsverkauf – ein etabliertes Instrument mit Geschichte

Der Verkauf von Darlehensforderungen, auch von grundschuldbesicherten Forderungen, ist kein neues Phänomen. Bereits zu Beginn der 2000er Jahre wurde der Umgang mit Kreditverkäufen in großvolumigen Transaktionen „eingeübt“. Prägend waren insbesondere die Portfoliotransaktionen der damaligen Hypo Real Estate Bank an internationale Investoren wie Lone Star.

Ich habe selbst auf beiden Portfolien („HRE I“ und „HRE II“) gearbeitet und aus erster Hand erlebt, wie juristisch komplex diese Transaktionen waren: Abtretungsketten, Sicherheitenübertragungen, Grundbuchfragen, Datenschutz, Schuldnerschutz und prozessuale Risiken mussten in großem Umfang strukturiert werden. Der Markt war damals noch weitgehend unreguliert, die Rechtsunsicherheit entsprechend hoch.

Regulierung nach der Finanzkrise – vom Problemfall zum Standardinstrument

Die Finanzkrise 2008/2009 markierte einen Wendepunkt. In ihrem Nachgang begann der Gesetzgeber, den Kreditzweitmarkt systematisch zu regulieren. Ziel war es, Transparenz zu schaffen, Schuldner zu schützen und gleichzeitig Banken die Möglichkeit zu eröffnen, notleidende oder nicht-strategische Kredite rechtssicher auszulagern.

Ein früher Überblick über die damaligen Problemfelder findet sich im Rundschreiben der Bundesnotarkammer aus dem Jahr 2007 https://www.bnotk.de/aufgaben-und-taetigkeiten/rundschreiben/details/verkauf-von-immobilienkrediten, das insbesondere Fragen der Sicherheitenübertragung, der Information der Schuldner und der Rolle der Notare beleuchtet. Viele der dort beschriebenen Unsicherheiten sind heute entschärft, aber nicht vollständig verschwunden.

Mit dem Kreditzweitmarktgesetz (lesenswert: https://www.bafin.de/SharedDocs/Veroeffentlichungen/DE/Fachartikel/2024/fa_bj_2404_Kreditzweitmarktgesetz.html) ist inzwischen ein klarer regulatorischer Rahmen geschaffen worden. Es regelt unter anderem:

• Anforderungen an Kreditkäufer und Kreditdienstleister,
• Transparenz- und Informationspflichten gegenüber Schuldnern,
• aufsichtsrechtliche Zuständigkeiten (BaFin),
• sowie organisatorische Mindeststandards.

Der Forderungsverkauf ist damit heute ein anerkanntes und etabliertes Instrument, das Banken und anderen Gläubigern ermöglicht, Risiken auszulagern, Bilanzen zu bereinigen und Spielraum für Neugeschäft zu schaffen – gerade in wirtschaftlich angespannten Zeiten wie den derzeitigen. Dass es in diesem Bereich auch noch Verbesserungsbedarf gibt, zeigt auch das Engagement der Bundesvereinigung Kreditankauf und Servicing: https://bks-ev.de/entwurf-zum-brubeg-bks-bringt-konstruktive-vorschlaege-ein-und-sucht-den-dialog-mit-dem-gesetzgeber/

Was ist heute geregelt – und wo bleiben Risiken?

Viele der früheren Kernprobleme sind heute beherrschbar:

• Die Abtretung von Grundschulden ist rechtlich klar strukturiert.
• Informationspflichten gegenüber Schuldnern sind normiert.
• Datenschutzrechtliche Fragen werden standardisiert adressiert.
• Der Markt verfügt über erfahrene Akteure und etablierte Prozesse.

Gleichwohl bleiben Herausforderungen:

• Die kommunikative Schnittstelle zum Schuldner ist sensibel und konfliktanfällig.
• Bei Projektgesellschaften stellt sich häufig die Frage, ob ein Forderungskauf wirtschaftlich sinnvoll ist, wenn die Verwertungsperspektive der Immobilie unklar bleibt. der Abschlag vom Kaufpreis dürfte ungleich größer sein als wenn die Verwertung des Beleihungsobjekts seitens des Darlehensgebers selbst gesteuert wird.
• Komplexe Rangverhältnisse im Grundbuch oder baurechtliche Risiken können den Wert der Forderung erheblich beeinflussen.

Der Forderungskauf ist daher kein Automatismus, sondern bedarf einer sorgfältigen rechtlichen und wirtschaftlichen Prüfung.

Alternative: Der Asset-Deal – Verwertung der Immobiliensicherheit

Neben dem Forderungskauf kommt als Alternative der reine Asset-Deal in Betracht, also die Verwertung der Immobilie selbst zur Rückführung der Darlehensverbindlichkeit – etwa im Rahmen einer Zwangsversteigerung oder eines freihändigen Verkaufs aus der Insolvenz.

Vorteile des Asset-Deals:

• Klare Fokussierung auf das Grundstück als Sicherungsobjekt.
• Kein Übergang schuldrechtlicher Beziehungen.
• Potenziell höhere Transparenz für den Markt.

Nachteile:

• Zeitintensiv und häufig mit erheblichem Wertverlust verbunden- je nach Verwertungsart.
• Abhängigkeit von Insolvenzverfahren, Zustimmungslagen und Marktzyklen.
• Eingeschränkte Gestaltungsmöglichkeiten im Vergleich zu einem strukturierten Forderungsverkauf.

Forderungskauf oder Asset-Deal – eine strategische Entscheidung

Ob ein Forderungsverkauf oder ein Asset-Deal der vorzugswürdige Weg ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Entscheidend sind unter anderem:

• der Stand des Projekts,
• die Rangstellung der Grundschuld,
• die Marktfähigkeit der Immobilie,
• sowie die Zielsetzung des Gläubigers (schnelle Risikoentlastung vs. Wertmaximierung).

In vielen Fällen kann der Forderungsverkauf eine effiziente und flexible Lösung sein, insbesondere wenn professionelle Käufer mit Restrukturierungs- und Immobilienkompetenz eingebunden werden.

Fazit

Die Zunahme von Unternehmens- und Projektgesellschaftsinsolvenzen stellt Gläubiger vor erhebliche Herausforderungen. Gleichzeitig stehen heute mehr und besser regulierte Instrumente zur Verfügung als noch vor 15 oder 20 Jahren. Der Verkauf immobilienbesicherter Forderungen ist längst Teil des finanzwirtschaftlichen Werkzeugkastens geworden.

Gerade in einem volatilen Marktumfeld kann eine frühzeitige, strategisch durchdachte Entscheidung über den Umgang mit notleidenden Forderungen den Unterschied zwischen Wertvernichtung und kontrollierter Risikosteuerung ausmachen.

Im Rahmen der Beleihung von Immobilien zur Absicherung von Darlehensverbindlichkeiten dürfte kein Konstrukt geläufiger sein als die Eintragung einer Grundschuld. Dabei geht das Gesetz eigentlich vom Normalfall der Beleihung mittels der Hypothek aus. Der Hauptunterschied zwischen beiden Sicherungsmitteln ist die Akzessorietät der Hypothek von der zugrundeliegenden Forderungen und in Abgrenzung dazu die Abstraktheit der Grundschuld von der zugrundeliegenden Forderung. Letztere ist durch genau diese Eigenschaft „marktgängiger“ und wird deshalb in aller Regel der Hypothek vorgezogen.

Briefgrundschuld oder Buchgrundschuld

Ob man sich hierbei für eine Buch- oder eine Briefgrundschuld entscheidet, bleibt den jeweiligen Parteien (Gläubiger und Schuldner) vorbehalten. Mit Blick auf den sog. Zweiterwerb der Grundschuld gilt allerdings zu beachten, dass eine Buchgrundschuld durch Vereinbarung zwischen neuem und altem Gläubiger übertragen wird, wobei diese Übertragung im Grundbuch einzutragen ist (§ 1154 III BGB).

Im Gegensatz dazu reicht zur Übertragung einer Briefgrundschuld eine schriftliche Abtretungserklärung sowie die Übergabe des Grundschuldbriefs (§ 1154 I BGB). Der Vorteil liegt auf der Hand: Übertragungen sind auf diese Weise schnell und vor allem außerhalb des Grundbuchs möglich und damit kostengünstig. Gleichzeitig birgt die Briefgrundschuld und ein damit einhergehender potentieller Zweiterwerb (das heißt die Abtretung einer bereits bestehenden Grundschuld) einer solchen auch den klaren Nachteil, dass die Gläubigerstellung aus dem Grundbuch eben gerade nicht klar ersichtlich ist. Es ist deshalb empfehlenswert, dass man als neuer Gläubiger auf die Eintragung im Grundbuch besteht- diese kann natürlich trotzdem vorgenommen werden und so für mehr Rechtssicherheit sorgen.

Gutgläubiger Zweiterwerb der Briefgrundschuld

Nur für den Fall des Nachweises einer lückenlosen Abtretungskette durch notariell beglaubigte Abtretungserklärungen geht der neue Gläubiger sicher, bei fehlerhafter Eintragung im Grundbuch die Grundschuld auch gutgläubig erworben zu haben, § 1155 BGB. Auf eine solche sollte im Falle einer Briefgrundschuld, die abgetreten werden soll, immer geachtet werden.

Die Risiken der Grundschuld

Dadurch, dass es sich bei einem Grundstück um eine Sachsicherheit handelt, ist die grundsätzliche Werthaltigkeit derselben in aller Regel gegeben. Anders als dies bei einer Personensicherheit wie etwa der Bürgschaft ist, bei der sich die Bonität schnell ändern kann, werden Grundstücke (bevor sie zur Absicherung einer Darlehensverbindlichkeit genutzt werden) in der Regel recht konservativ durch einen Gutachter eingewertet. Nichtsdestotrotz können sich auch bei diesem sehr werthaltigen Sicherungsmittel Risiken ergeben, die der Sicherungsnehmer bei der Beurteilung seines Sicherungsbedürfnisses gut abwägen sollte.

Risiken auf Seiten des Sicherungsgebers

Ob derjenige Eigentümer, der eine Grundschuld bestellt, tatsächlich dazu berechtigt ist, lässt sich aus dem Grundbuch ablesen. In Abteilung I des Grundbuchs ist der Eigentümer des betreffenden Grundstücks vorgetragen. Der sog. „öffentliche Glaube“ des Grundbuchs sorgt dafür, dass selbst für fälschlich eingetragene Eigentümer der Rechtsschein gilt und der Gläubiger, also der Sicherungsnehmer, sich auf die Eintragungen im Grundbuch verlassen kann. Eine finanzierende Bank kann sich insofern auf ihren guten Glauben berufen, wenn zum Zeitpunkt der Bestellung der Grundschuld ein Eigentümer fälschlich als solcher in Abteilung I des Grundbuchs eingetragen gewesen sein sollte. Man spricht insofern vom gutgläubigem Erwerb der Grundschuld gem. § 892 BGB.

Nur für den Fall, dass es sich bei der Grundschuld um eine Briefgrundschuld handelt, die im Rahmen eines Zweiterwerbs übertragen wird (das heißt nicht durch Neueintragung, sondern durch Abtretung einer bereits bestehenden Grundschuld) ist Vorsicht geboten und mit Blick auf § 1155 BGB darauf zu achten, dass eine lückenlose Abtretungskette zur Sicherstellung der Berechtigung vorgelegt wird (s.o.).

Der Wert des Beleihungsobjekts

Die Volatilität des Immobilienmarktes ist in den vergangenen Jahrzehnten vielen Gläubigern immer wieder zum Verhängnis geworden. Es darf bei der Besicherung von Darlehen mittels Immobilien nicht übersehen werden, dass oftmals langfristige Vertragsverhältnisse eingegangen werden, indem Darlehen mit Laufzeiten von über 10 Jahren ausgereicht werden, für deren Sicherheit in aller Regel Grundschulden haften. Die Schwankungen auf dem Immobilienmarkt- insbesondere bei langen Laufzeiten- werden oftmals unterschätzt und gerade im Rahmen des Beleihungsausflaufs, also der Höhe der Sicherheit oftmals nicht risikoavers genug finanziert.

Ursprüngliche Einwertung von Grundstücken

Besonders in „heißen“ Phasen des Immobilienmarktes, werden oft überzogene Kaufpreise verlangt, deren Finanzierung dann wiederum davon abhängen, wie die Immobilien, die zur Absicherung der Rückzahlung von Darlehensverbindlichkeiten dienen sollen, initial eingewertet werden. Gläubiger befinden sich in derlei Hochphasen des Marktes in einem Dilemma: Einerseits verdienen sie ihr Geld mit der Finanzierung von Immobilienkaufpreisen, andererseits ist gerade in solchen Phasen durchaus absehbar, dass die Werthaltigkeit der Immobilien wahrscheinlich gerade über einen längeren Zeitraum nicht gegeben sein dürfte. Der Spagat, der hierfür erforderlich ist, einerseits Geschäft zu machen, andererseits aber auch realistisch mit Blick auf Marktwerte zu bleiben, war nicht nur einmal in den vergangenen Jahrzehnten zu weit. Die oftmals zusätzlich bestellten Personensicherheiten wie abstrakte Schuldanerkenntnisse oder Bürgschaften sehen gerade bei Abschluss von Darlehensverträgen immer recht gut aus, büßen aber natürlich gerade in Krisenzeiten stark an Werthaltigkeit ein.

ESG- Aspekte

Die mittlerweile zum Standard gewordenen ESG- Aspekte (Environmental/Social/Governance), die für Immobilien und deren Finanzierung gelten und sich in den vergangenen Jahren stark weiterentwickelt haben, führen gerade in der derzeitigen Marktlage zu viel Unsicherheit.

Der Grund hierfür ist klar: ESG-Risiken wirken sich unmittelbar auf die Werthaltigkeit der Immobilie aus – und damit auf die Werthaltigkeit der Grundschuld.

E – Environmental: ökologische Aspekte, die den Immobilienwert beeinflussen

Dies ist heute der wichtigste ESG-Faktor für Immobilienfinanzierungen. Gläubiger müssen prüfen, ob ökologische Risiken die Wiederverwertbarkeit oder den ursprünglich festgelegten Beleihungswert der Immobilie beeinträchtigen. Gerade die Frage nach der Energieeffizienz hat in der Vergangenheit an Bedeutung gewonnen, nicht zuletzt durch die Einführung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Strenge EU- aber auch nationale Vorgaben (sog. EU-Taxonomie) sowie die perspektivisch zu erwartenden Vermietungsverbote für Gebäude mit niedrigen Energieklassen führen zu Wertverlusten im Status Quo, verursachen aber in die Zukunft geblickt auch hohe Sanierungskosten, die finanziert werden müssen, um Immobilien zu einem späteren Zeitpunkt überhaupt weiterverkaufen zu können. Erfolgen diese Aufwertungen der Immobilien nicht, kann auch der Weiterverkauf nicht stattfinden, der ja aber strategisch meist zur Rückzahlung der bestehenden Darlehensverbindlichkeiten dienen soll („Exit“).

Für die ursprüngliche Beleihung von Immobilien und Bestellung von Grundschulden gilt es also,

• den Energieausweis (Effizienzklasse),

• einen potentiellen Sanierungsrückstand,

• das Heizsystem (Ölheizung, Gas, Wärmepumpe etc.) sowie

• die Erfüllung der Vorgaben aus dem GEG (Taxonomie-Konformität)

zu überprüfen und anhand der gefundenen Ergebnisse zu entscheiden, ob die Werthaltigkeit der Immobilie in einem Maße gegeben ist, der die Finanzierung rechtfertigt.

Nicht zuletzt Naturkatastrophen wie Überschwemmungen, die vormals Deutschland nur selten betrafen, sind mittlerweile auch bei uns angekommen. Aber auch andere Klimarisiken wie Hitze, Starkregen oder Hochwasser haben in meiner beruflichen Praxis schon zu einem immensen Wertverlust von Sicherungsobjekten geführt. Die im Nachgang solcher Katastrophen vorzunehmenden Ausbesserungsarbeiten sind teuer und zeitaufwendig. Immer wieder steht bei laufenden Finanzierungen im Raum, wer für diese Kosten aufkommen soll und vor allem überhaupt kann. Auch hier wird das Dilemma von Banken deutlich: Finanzieren sie die Wiederherstellungskosten nicht, verliert ihr Beleihungsobjekt möglicherweise so viel an Wert, dass es praktisch gar keine Sicherheit mehr darstellt.

Immer häufiger kommen auch Fragen der Nichtversicherbarkeit von Risiken, dem Wertverlust durch die Lage in Risikozonen sowie die mögliche Unbewohnbarkeit nach Extremwetterereignissen auf.

Gläubiger sollten deshalb immer folgende Aspekte prüfen:

• Elementarversicherbarkeit

• Lage in Überschwemmungsgebieten

• Hitzeinseln / Starkregenrisiko

• Gebäudezustand (Bausubstanz, Abdichtung, Dach etc.)

Aber auch Schadstoffbelastungen (oft durch Altlasten wie Asbest, PCB) können zu hohen Sanierungskosten führen. Daneben spielt auch die CO₂-Intensität des Gebäudes und die damit einhergehende Taxonomie- Relevanz eine immer größer werdende Rolle, die durch Vorprüfungen von Immobilien zu Baujahr, Dokumentation von Baustoffen sowie einer potentiell bereits stattgefundenen Sanierungshistorie abgedeckt werden sollten.

S- Social: soziale und nutzungsbezogene Aspekte für Werthaltigkeit

Soziale Faktoren beeinflussen zwar nicht den Wert pro Quadratmeter unmittelbar, aber Vermietbarkeit und damit die Einnahmesicherheit von Immobilien – beides sind entscheidende Faktoren für die Risikobewertung aus Sicht eines Gläubigers.

Eine gute soziale Infrastruktur führt zu langfristiger Vermietbarkeit von Immobilien, wohingegen eine schlechte Lage das Leerstandsrisiko erhöht und damit den Beleihungswert des Sicherungsobjekts sinken lässt. Aber auch dies verändert sich gerade in volatilen Zeiten stark und ist deshalb ein nicht zu unterschätzender Risikofaktor bei der Bestellung einer Grundschuld.

Oftmals lassen sich Aspekte wie eine hohe Fluktuation und damit unsichere Mietcashflows oder soziale Spannungen in Wohnquartieren nicht antizipieren, spielen aber gerade mit Blick auf die Liquidität von Immobilien eine sehr wesentlich Rolle.

G – Governance: rechtliche und organisatorische Rahmenbedingungen

Hierbei geht es um Risiken, die durch mangelhafte Verwaltung, Eigentümerstrukturen oder Compliance entstehen. Diese können die Werthaltigkeit einer Immobilie direkt oder indirekt gefährden. Ob unklare Eigentümerverhältnisse, eine notleidende WEG mit intransparenter Verwaltung oder betrügerische Aktionen des Eigentümers (Stichwort Unterschlagung von Mietkautionen- ein sehr weites Feld!) führen dazu, dass Immobilien stark an Werthaltigkeit verlieren. Müssen Gläubiger vor einem (Not-) Verkauf erst einmal die jahrelangen Versäumnisse von Eigentümern und Verwaltern aufarbeiten, geht viel Wert verloren, der selten noch aufgeholt werden kann.

Weitere Gläubiger

Ein ganz wesentlicher Punkt bei der Frage des Risikos durch die Absicherung der Rückzahlungsverpflichtung eines Darlehensnehmers mittels einer Grundschuld ist die Fähigkeit des Gläubigers, Grundbücher zu lesen. Und das ist tatsächlich gar keine Selbstverständlichkeit (mehr). Es gibt komplexe Konstellationen, in denen sich beispielsweise durch Rangtäusche andere Gläubiger vorrangige Rechte an dem zugrundeliegenden Objekt in Abteilung III des Grundbuchs haben einräumen lassen. Diese lassen sich mit etwas Erfahrung aber ganz gut herausfinden.

Schwieriger gestaltet sich die Bewertung von Belastungen, die in Abteilung II eingetragen sind: Wie wertmindernd ist ein eingetragenes Wohnungsrecht für einen Grundschuldgläubiger und welche Wertabzüge hätte er im Falle einer zwangsweisen Verwertung der Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung bei anderen vorrangigen Rechten zu befürchten? Bei der Wertfindung können grundsätzlich Gutachter helfen- es empfiehlt sich jedoch immer auch, einen auf dem Markt selbst aktiven Immobilienexperten zu derlei Fragen zu Rate zu ziehen.

Fazit

Die Beleihung von Immobilien mittels Grundschulden ist ein risikobehaftetes Geschäft. Es empfiehlt sich immer die Gesamtschau von Immobilienfinanzierungen- und zwar am besten „von hinten“ gedacht, das heißt im Lichte einer potentiellen Verwertung.

Nichtsdestotrotz kann es keine prosperierende Wirtschaft geben, wenn gerade von Seiten der Banken nicht auch positiv in die Zukunft geblickt und auf diese Weise auch Finanzierungen eine Chance gegeben wird, die zwar mit Risiken behaftet sind, die aber mit Erfahrung und Professionalität auch ausgeräumt werden können.

Rückblick: Die Finanzkrise 2008 und die Rolle ausländischer Investoren

Ein Blick zurück auf die Finanzkrise 2008 verdeutlicht die aktuelle Lage: Damals stieg die Zahl notleidender Kredite aufgrund fallender Immobilienpreise und wirtschaftlicher Instabilität sprunghaft an. Zahlreiche Banken waren gezwungen, große Portfolios notleidender Kredite an ausländische Investoren zu verkaufen, um ihre Bilanzen zu entlasten. Institutionelle Käufer, insbesondere aus den USA und Großbritannien, sahen darin eine Chance. Sie erwarben die stark abgewerteten Portfolios und versuchten, durch umfassende Restrukturierungen und durch den Verkauf der Sicherheiten Gewinne zu erzielen. Oftmals führten diese Verkäufe jedoch zu zusätzlichen Belastungen für die betroffenen Schuldner, die sich in der Krise ohnehin in schwierigen finanziellen Situationen befanden.

Ähnlich wie in der Finanzkrise stehen wir heute wieder vor einer Situation, in der viele Immobilienkredite in Bedrängnis geraten. Die Gründe sind jedoch vielfältiger geworden: Neben steigenden Zinsen belasten multiple Krisen – wie die Pandemie, der Ukraine-Konflikt und wirtschaftliche Unsicherheiten – Unternehmen und Privathaushalte. Das NPL-Barometer aus diesem Sommer zeigt mit einem Gesamtklimawert von 0,45, dass die Risiken kaum geringer sind als auf dem Höhepunkt der Finanzkrise. Besonders Projektentwickler und Bauträger sind derzeit von Ausfällen bedroht, aber auch im Bereich der Konsumentenkredite und Wohnimmobilienkredite zeichnet sich eine Zunahme notleidender Kredite ab.

Neue rechtliche Rahmenbedingungen und ihre Auswirkungen

Mit dem Inkrafttreten des Kreditzweitmarktgesetzes (KrZwMG) im Dezember 2023 hat Deutschland erstmals einen klaren Rechtsrahmen für den Kreditankauf und das Servicing notleidender Kredite geschaffen. Ziel ist es, den Handel mit NPLs transparenter und professioneller zu gestalten und dabei gleichzeitig den Verbraucherschutz zu stärken. Die ersten Kreditdienstleister erhielten bereits die Erlaubnis, als Kreditdienstleistungsinstitute zu agieren und können somit NPL-Portfolios nun EU-weit verwalten.

Die Professionalisierung des NPL-Marktes bietet jedoch auch neue Herausforderungen. So bleibt abzuwarten, wie der administrative Aufwand und die Regulierungskosten, die durch das neue Gesetz und die BaFin-Aufsicht entstehen, sich auf den Markt auswirken werden. Einerseits könnte das KrZwMG für mehr Stabilität sorgen, da spezialisierte Kreditdienstleister den Banken helfen können, notleidende Kredite gezielt zu managen. Andererseits könnte die erhöhte Regulierung auch die Flexibilität und Geschwindigkeit der Portfoliobewirtschaftung beeinträchtigen.

Mehrwert durch erfahrene Expertise im NPL-Geschäft

In diesem herausfordernden Umfeld kann ein erfahrener Profi, der seit rund zwei Jahrzehnten im Bereich notleidender Kredite tätig ist, wertvolle Unterstützung bieten. Als Rechtsanwältin mit einer solchen Spezialisierung – insbesondere mit einem Fokus sowohl auf die Gläubiger- als auch auf die Schuldnerseite – habe ich in den vergangenen Jahren umfangreiche Kenntnisse gesammelt, die weit über juristisches Fachwissen hinausgehen. Ich verstehe die komplexen rechtlichen Rahmenbedingungen, aber auch die wirtschaftlichen und emotionalen Auswirkungen, die Kreditabschlüsse und -abwicklungen für alle Beteiligten haben. Diese Perspektive kann einen entscheidenden Unterschied machen, wenn es darum geht, Lösungen zu finden, die den Interessen aller Seiten gerecht werden und gleichzeitig die Belastungen für Schuldner verringern.

Gerade in Zeiten, in denen die Zahl notleidender Kredite erneut ansteigt, erweist sich die Erfahrung und das Verhandlungsgeschick solcher Experten als unverzichtbar. Sie können nicht nur bei der Umstrukturierung und Abwicklung der Kredite helfen, sondern auch wertvolle Impulse für Banken und Kreditdienstleister geben, um Risiken zu minimieren und auf den langfristigen Werterhalt der Portfolios zu achten.

Fazit: Herausforderungen und Chancen für den deutschen Kreditmarkt

Angesichts steigender NPL-Bestände steht der deutsche Kreditmarkt vor einer Bewährungsprobe. Die Erfahrungen aus der Finanzkrise zeigen, dass eine Abwicklung notleidender Kredite ohne klare Strategie und professionelles Management oft problematisch verlaufen kann. Mit dem neuen Kreditzweitmarktgesetz und der wachsenden Anzahl spezialisierter Dienstleister könnten jedoch Bedingungen geschaffen werden, die den Markt stabilisieren und die Belastungen für die deutsche Wirtschaft reduzieren. Dennoch bleibt die Aufgabe herausfordernd – umso mehr, da höhere NPL-Bestände wohl langfristig bestehen bleiben werden.

Non-Performing Loans (NPLs), also Kredite, bei denen die Kreditnehmer ihre Rückzahlungsverpflichtungen nicht mehr erfüllen (können), bergen für Banken verschiedene Risiken, deren Einordnung und Gewichtung äußerst schwer zu beurteilen sind. Dass es sie gibt, steht allerdings außer Frage. Um Risiken managen zu können, bedarf es der Beschäftigung mit eben diesen. Der nachfolgende Beitrag gibt einen Überblick auf diese Risiken.

Kreditrisiko

Das offensichtlichste Risiko im Bereich der notleidenden Kredite ist das direkte Verlustpotenzial für die Bank, wenn Schuldner ihre Kredite nicht zurückzahlen können (oder manchmal auch wollen). Für die finanzierende Bank bedeutet dies in erster Linie, dass sie Verluste schreibt, was ihre Bilanz und ihre finanzielle Stabilität durchaus nachhaltig beeinträchtigen kann. Kapitaldienste sind als Zahlungsströme für die Bank einkalkuliert- ihr Ausbleiben führt unweigerlich zu Problemen, die im Wege von Risikovorsorgen zwar abgefedert und vor allem sichtbar gemacht werden. Dies ändert aber nichts an dem sich hierdurch realisierenden Risiko.

Liquiditätsrisiko

NPLs beeinträchtigen auch die Liquidität von Banken, da die Mittel, die durch diese Kredite gebunden sind, nicht verfügbar sind, um neue Kredite zu vergeben. Damit bedeuten NPLs nicht nur für die Banken ein Risiko:  Mangels zur Verfügung stehender Liquidität bedeutet dies immer auch ein Problem für die gesamtwirtschaftliche Situation in Deutschland- denn fehlende Liquidität bedeutet immer auch, dass für wirtschaftliches Wachstum zwar neue Kredite gebraucht werden, für die mit NPLs belastete Bankbücher aber eben keine Kapazitäten haben. Siehe hierzu weiter unten auch unter „Makroökonomisches Risiko“ mehr zu den gesamtwirtschaftlichen Aspekten, die durch das Liquiditätsrisiko entstehen können.

Ertragsrisiko

NPLs verringern die Zinseinnahmen der Bank, da die Zinsen aus den notleidenden Krediten ja nicht mehr vereinnahmt werden. Dies wirft ein Schlaglicht auf die Rentabilität der Banken.

Einen guten Überblick über die Eigenkapitalrendite und den Ausblick auf das laufende Jahr 2024 gibt Bain&Company  in diesem Beitrag aus Dezember 2023 Deutschlands Banken 2023: Der steinige Weg zurück zur Profitabilität | Bain&Company | Bain & Company.

Wesentliches Ergebnis:

Bei den meisten Institutsgruppen geht die Rendite laut der Bain-Studie zurück. Bewertungsverluste haben dazu geführt, dass die Eigenkapitalrendite aller Institutsgruppen – abgesehen von drei Ausnahmen – 2022 gesunken ist. Die Privatbanken lösten die Automobilbanken als profitabelste Institutsgruppe ab. Zudem steigerten sowohl die Großbanken als auch die Landesbanken ihre Profitabilität deutlich.

Die Inflation konterkariert hingegen vielerorts die Sparanstrengungen. Trotz zahlreicher Effizienz- und Sparprogramme erhöhten sich die Verwaltungsaufwendungen, nicht zuletzt inflationsbedingt, 2022 weiter auf nunmehr rund 93 Milliarden Euro. Dabei haben die Institute einmal mehr zahlreiche Zweigstellen geschlossen. Die Zahl der Filialen sank auf 17.300 – zur Jahrtausendwende waren es noch mehr als 42.000 gewesen. Im gleichen Zeitraum hat sich die Zahl der Banken halbiert.

Interessant sind hierbei die „sieben Hebel“, die Bain&Company als Ideen für eine nachhaltige Steigerung der Eigenkapitalrendite nennen:

Reputationsrisiko

Ein hoher Anteil an NPLs im Bankbuch kann das Vertrauen von Kunden und Investoren in die Bank beeinträchtigen. Dies kann infolgedessen zu einem Verlust von Kunden und damit einhergehend einem Rückgang des Geschäftsvolumens führen.

Das Reputationsrisiko, das Banken durch Non-Performing Loans (NPLs) haben, bezieht sich auf den potenziellen Schaden für das Ansehen und den Ruf der Bank aufgrund ihrer Probleme mit notleidenden Krediten.

Dabei spielen die nachfolgenden Aspekte eine wesentliche Rolle bei der Betrachtung dieses Risikos:

Vertrauensverlust bei Kunden

Wenn eine Bank einen hohen Anteil an NPLs hat, kann dies das Vertrauen ihrer Kunden beeinträchtigen. Entstehen „öffentliche“ Sorgen um die Stabilität und Sicherheit von Kundeneinlagen, könnten durchaus Kunden geneigt sein, ihre Geschäftsbeziehungen mit der Bank zu beenden oder zu reduzieren.

Negative Berichterstattung in den Medien

Die Medien können negative Schlagzeilen über eine Bank publizieren, die mit einem Anstieg der NPLs konfrontiert ist. Dies kann zu einem Imageproblem führen und das Vertrauen von potenziellen Kunden und Investoren in die Bank beeinträchtigen. Die Erfahrungen mit der Presse sind meist eindeutig: Funktioniert ein Geschäftsmodell gut, ist es in der Berichterstattung häufig eine kurze Randnotiz wert- bestehen jedoch Probleme, wird auch die Schlagzahl der Berichterstattung erhöht. Und zwar meistens mit „catchy“ Schlagzeilen, die schnell zu einem negativen Konnotat mit Blick auf einen Namen oder eine Geschäftsadresse in Verbindung gebracht werden.

Reputationsverlust in der Branche

Banken konkurrieren um Kunden und Investoren. Wenn eine Bank wegen ihrer Probleme mit notleidenden Krediten in der Branche negativ wahrgenommen wird, kann dies ihre Position im Markt schwächen und damit auch ihr Geschäft beeinträchtigen. Aber auch die ganze Branche kann hierunter leiden- den Effekt einer solchen Domino-Bewegung konnte man gut kurz nach der Lehmann-Brothers- Insolvenz beobachten. In deren Nachgang kam es beispielsweise zur staatlichen Übernahme der damaligen HypoRealEstate (HRE), der heutigen Pfandbriefbank (pbb), die übrigens vor allem derzeit (erneut) wegen ihres Kreditengagements in den USA in den Schlagzeilen ist. Die Schieflage, die es dort im Commercial Real Estate Bereich derzeit gibt, wirft ein Schlaglicht auf die Bank. Es stellen sich Fragen zu der Duplizität der Dinge, man fragt sich, ob die Bank aus der Krise vor 16 Jahren nichts gelernt habe und vor allem, warum sie so stark im Ausland investiert ist.

Auswirkungen auf die Geschäftsentwicklung

Ein schlechter Ruf kann die Fähigkeit einer Bank beeinträchtigen, neue Kunden zu gewinnen und bestehende Kunden zu halten. Dies kann sich negativ auf das Wachstum und die perspektivische Rentabilität der Bank auswirken und damit ein echter Show-Stopper für zukunftsorientiertes Geschäft werden. Auch wenn das Gedächtnis der Öffentlichkeit vergesslich ist und man etwa durch Namensänderungen wie bei der oben bereits erwähnten Pfandbriefbank eine Art „Schleier des Vergessens“ über die Geschehnisse werfen kann: Zumindest innerhalb einer Branche bleiben Banken, die einmal in einer solchen Schieflage waren stigmatisiert.

Regulatorische Aufmerksamkeit

Banken mit einem hohen Anteil an NPLs ziehen (hoffentlich!) verstärkt die Aufmerksamkeit der Regulierungsbehörden auf sich, was zu zusätzlichen Prüfungen, Untersuchungen und möglicherweise zu Sanktionen führen kann. Dies kann nicht nur das Ansehen eines Finanzinstituts schädigen, sondern erfordert dann ggf. auch einen recht hohen Aufwand, um den gestiegenen Anforderungen der Aufsicht zu genügen.

Regulierungsbehörden setzen strenge Maßstäbe zur Behandlung von NPLs an. Dies insbesondere in Hinblick auf die zu hinterlegenden Eigenkapitalquoten und eine adäquate Risikoberichterstattung. Eine hohe Rate an NPLs kann auch zu zusätzlichen regulatorischen Anforderungen führen.

Risiko von Wertberichtigungen und Abschreibungen

Banken müssen unter Umständen Abschreibungen auf NPLs vornehmen, was ihre Gewinne und ihre Kapitalbasis belasten kann.

Das Risiko von Wertberichtigungen und Abschreibungen für Banken durch Non-Performing Loans (NPLs) bezieht sich auf die Möglichkeit, dass Banken einen Teil oder den gesamten Wert der notleidenden Kredite abschreiben müssen, was zu finanziellen Verlusten führt.

Besonders heikel sind derlei Korrekturen in einem Marktumfeld wie dem derzeitigen auf dem Immobilienmarkt. Die Preise sind zuletzt stark gefallen- mit einer weiteren Tendenz nach unten. Wann diese Tendenz endet, wohin sie sich danach dreht und welcher Zeitpunkt der richtige für eine Bewertung der hinterlegten Sicherheiten ist, ist dabei so wesentlich, dass je nach Betrachtungszeitpunkt hohe Abschläge vorzunehmen sind.

Hierzu im einzelnen:

Wertberichtigungen

Banken müssen regelmäßig den Wert ihrer Kreditportfolios bewerten und dabei potenzielle Verluste aufgrund von NPLs berücksichtigen. Wenn sich die finanzielle Situation der Schuldner verschlechtert oder die Realisierbarkeit der Rückzahlung in Frage gestellt wird, müssen Banken Wertberichtigungen für diese Kredite vornehmen. Dies kann zu einer direkten Verringerung des Buchwerts der Kredite und somit zu Wertminderungen in der Bilanz führen.

Abschreibungen

Wenn die Banken feststellen, dass die NPLs nicht mehr vollständig bedient werden können und die Wahrscheinlichkeit eines Zahlungsausfalls hoch ist, müssen sie die betroffenen Kredite komplett abschreiben. Dies bedeutet, dass der Wert dieser Kredite vollständig auf „Null“ gesetzt wird, was zu einem direkten Verlust für die Bank führt.

Auswirkungen auf die Rentabilität

Wertberichtigungen und Abschreibungen aufgrund von NPLs können die Rentabilität einer Bank erheblich beeinträchtigen, da sie zu einem Rückgang des zur Verfügung stehenden Eigenkapitals und zu Verlusten in der Gewinn- und Verlustrechnung führen können. Dies kann sich negativ auf das Vertrauen der Investoren auswirken und die Fähigkeit der Bank beeinträchtigen, ihrerseits Kapital aufzunehmen oder Dividenden auszuschütten.

Kapitalquote

Banken sind verpflichtet, ausreichend Kapital als Puffer für potenzielle Verluste vorzuhalten. Wertberichtigungen und Abschreibungen aufgrund von NPLs können dazu führen, dass Banken ihre Kapitalanforderungen nicht erfüllen, was zusätzliche Maßnahmen wie Kapitalerhöhungen oder die Reduzierung von Dividenden erforderlich machen könnte.

Insgesamt können Wertminderungen und Abschreibungen aufgrund von NPLs erhebliche finanzielle Auswirkungen auf Banken haben und erfordern eine angemessene Risikobewertung und -managementstrategie, um die negativen Folgen zu minimieren.

Makroökonomisches Risiko

Die Höhe der NPLs in einer Bank kann ein Indikator für die Stabilität des gesamten Bankensystems und der Wirtschaft sein. Ein Anstieg der NPL-Quote kann auf wirtschaftliche Probleme oder eine Verschlechterung der Kreditqualität hinweisen.

Das makroökonomische Risiko, das für Banken durch Non-Performing Loans (NPLs) entsteht, bezieht sich auf die potenziellen Auswirkungen auf die Stabilität des gesamten Bankensystems und der Wirtschaft eines Landes. Hierzu zählen die nachfolgend aufgeführten Punkte:

Systemische Instabilität

Ein Anstieg der NPLs in mehreren Banken oder im gesamten Bankensystem eines Landes kann zu systemischen Risiken führen. Wenn viele Banken mit einem hohen Anteil an NPLs konfrontiert sind, kann dies das Vertrauen der Anleger und der breiten Öffentlichkeit in das Bankensystem erschüttern und zu einer Krise innerhalb des Systems führen.

Einschränkung der Kreditvergabe 

Banken mit einem hohen Anteil an NPLs neigen dazu, ihre Kreditvergabe einzuschränken, um weitere Risiken zu vermeiden. Dies kann die Verfügbarkeit von Krediten für Unternehmen und Haushalte einschränken und die wirtschaftliche Aktivität eines Landes bremsen (s.o.).

Auswirkungen auf die Konjunktur

Ein Anstieg der NPLs kann ein Zeichen für wirtschaftliche Probleme sein, wie zum Beispiel eine Verschlechterung der Kreditqualität aufgrund von wirtschaftlichen Abschwüngen oder strukturellen Problemen in bestimmten Branchen. Die Folgen können eine verminderte Investitionstätigkeit, Arbeitsplatzverluste und eine geringere Nachfrage sein, was zu einer Abschwächung des Wirtschaftswachstums führt. So schreibt Deloitte in einer Übersicht zu NPLs im Jahre 2017:

Insgesamt können Non-Performing Loans für Banken erhebliche finanzielle, operationelle und reputationsbezogene Risiken darstellen und erfordern daher eine angemessene Risikomanagementstrategie, um ihre Auswirkungen zu minimieren.

Zu finden hier: FSI_NPL-Flyer.pdf (deloitte.com)

Verlust von Steuereinnahmen

Banken mit hohen NPLs könnten ihre Gewinne reduzieren oder Verluste erleiden, was sich negativ auf ihre Steuerzahlungen auswirken kann. Dies könnte zu einem Rückgang der Steuereinnahmen für die Regierung führen, was ihre Fähigkeit zur Finanzierung öffentlicher Ausgaben beeinträchtigen könnte.

Insgesamt können Non-Performing Loans erhebliche makroökonomische Risiken darstellen, die die Gesundheit des Bankensystems und die wirtschaftliche Stabilität eines Landes beeinträchtigen können. Eine angemessene Überwachung und Regulierung des Bankensektors sowie effektive Maßnahmen zur Bewältigung von NPLs sind daher von entscheidender Bedeutung, um diese Risiken zu minimieren.

Fazit

Ohne Schwarzmalerei ist festzuhalten, dass die Risiken, die dadurch entstehen, dass Banken in Deutschland derzeit wieder mit steigenden NPL- Quoten zu kämpfen haben, durchaus virulent sind. Die deutsche Wirtschaft kränkelt derzeit aufgrund vieler unterschiedlicher Gründe- ein wesentlicher Treiber für die Erholung einer Wirtschaft ist jedoch ein stabiles Bankensystem, in dem es Banken gibt, die großes Interesse an der Neukreditvergabe haben. Es ist deshalb notwendig, dass dieser Bereich innerhalb der Finanzinstitute, der in der Vergangenheit aufgrund sehr niedriger NPL- Quoten, eher stiefmütterlich behandelt wurde, wieder gut und professionell ausgestattet wird, um Risiken für die deutschen Bankhäuser zu minimieren.

Seit mittlerweile über drei Jahren bin ich Beiräten der BKS (Bundesvereinigung für Kreditankauf und Servicing) e.V.

Von sich selbst schreibt die BKS:

Die Bundesvereinigung Kreditankauf und Servicing (BKS) wurde 2007 gegründet, hat ihren Sitz in Berlin und vertritt die Interessen ihrer über 35 im Sekundärmarkt tätigen Mitgliedsunternehmen in Deutschland. Bezogen auf das Transaktionsvolumen spiegeln die Mitglieder der BKS den größten Teil des deutschen Marktes wider. Die BKS setzt sich zusammen mit ihrem Beirat, der überwiegend aus Vertretern deutscher Kreditinstitute besteht, auf politischer und fachlicher Ebene für einen funktionierenden und transparenten Sekundärmarkt ein. Mit Portfoliotransaktionen und Servicing von NPLs (Non-performing Loans) sichern Kreditdienstleister die Liquidität des Bankensektors. Der Verkauf von notleidenden Darlehensforderungen hilft Banken, Sparkassen und Landesbanken, Risikostrukturen zu verbessern und Liquidität zu sichern, um Neukredite an Darlehensnehmer zu vergeben.

In regelmäßigen Abständen befragt die BKS Marktteilnehmer zu ihrer Sicht auf die NPL-Quote und die damit verbundene gesamtwirtschaftliche Lage. Das Ergebnis dieser Befragung wird im „NPL- Barometer“ veröffentlicht. Die wesentlichen Inhalte desselben aus dem Jahr 2023 fasse ich in diesem Blogbeitrag zusammen und kann eines vorwegnehmen: Expertinnen und Experten sehen gute Gründe für einen Anstieg bei den Non Performing Loans.

Hintergründe für den Anstieg der NPL- Quote

Die deutsche Wirtschaftsleistung ist derzeit zurück gegangen, was in Kombination mit dem Anstieg des derzeitigen Zinsniveaus durchaus zu Problemen innerhalb deutscher Bankhäuser führt. Unabhängig von dem scheinbaren Schwerpunkt auf Problemen im Commercial Real Estate Segment, gehen die für das NPL- Barometer Befragten von einem Anstieg der NPL- Quote in allen Assetklassen aus. Die Häufung von Krisen- wir kommen aus Jahren Corona-Pandemie, erleben einen Krieg in Europa mit allen verbundenen Themen wie Rohstoffengpässe, Energiekrise und eine immense Inflation- in Kombination mit dem starken Anstieg des Zinsniveaus macht der deutschen Wirtschaft stark zu schaffen.

Eben weil der Staat während der Pandemie weitreichende Hilfen und Erleichterungen für Unternehmen angeboten hat, bestehen hierfür in der nunmehr eingeläuteten nächsten Krise keine Kapazitäten mehr. Im Gegenteil: die öffentlichen Haushalte sind angespannt.

Ergebnisse des NPL- Barometers

Noch nie zuvor war das Ergebnis des NPL- Barometers so eindeutig: Die Marktteilnehmer im Non Performing Loan- Bereich gehen von einem starken Anstieg von NPLs generell, aber auch einem Abfall der erzielbaren Kaufpreise für NPLs aus.

Anstiege gibt es hauptsächlich bei den Konsumentenkrediten sowie den gewerblichen Immobilien (Corporate Real Estate, CRE). Die Erwartungen im CRE-Bereich fallen dabei am größten aus. Allerdings ist auch bemerkenswert, dass 65 Prozent der Teilnehmenden für den Bereich Residential Real Estate (RRE) mit steigenden Beständen rechnen, obwohl nur 35 Prozent einen Anstieg in den vergangenen zwölf Monaten registriert haben. Der Anstieg der NPLs spiegelt sich in sinkenden Verkaufspreisen für Portfoliotransaktionen notleidender Kredite wider. Besonders groß war der Anteil der Befragten, die gesunkene Preise im Bereich der CRE-Kredite beobachteten (78 Prozent) und dies auch erwarten (95 Prozent).

Der Blick in die Zukunft

Die Schätzungen für die NPL-Volumina in den deutschen Banken bis Ende 2023 und Ende 2024 fallen nach wie vor konservativ aus.

• Erwartung für Ende 2023: 36,1 Milliarden Euro an notleidenden Krediten
• Erwartung für Ende 2024: 41,6 Milliarden Euro an notleidenden Krediten.
• Im Juni 2023 meldete die EBA einen Wert von 33,6 Milliarden Euro.

Konservativ fallen die Schätzungen auch mit Blick auf die NPL-Quoten aus:

• Für unbesicherte Konsumentenkredite wird bis Ende 2023 im Schnitt mit einer Quote von 2,5 Prozent gerechnet.
• Bis Ende 2024 erwarten die Teilnehmenden im Schnitt eine Quote von 2,8 Prozent für ungesicherte Konsumentenkredite.

Besonders im Immobiliensektor beobachten wir seit geraumer Zeit einen starken Markteinbruch, der erfahrungsgemäß immer mit notleidenden Krediten und sinkenden Immobilienpreisen einhergeht. Mit Blick auf anstehende Refinanzierungsrunden wird es hier auch in naher Zukunft nicht zu einer Entlastung kommen.

Das vollständige NPL- Barometer ist hier abrufbar: https://bks-ev.de/wp-content/uploads/2023/11/NPL-Barometer-2023-Herbst.pdf

Hintergrund

In Deutschland und anderen Ländern mit vergleichbarem Rechtssystem wird eine Grundschuldbestellungsurkunde verwendet, um die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch vorzunehmen. Eine Grundschuld ist eine Sicherheit, die in der Regel von einer Person oder einem Unternehmen zugunsten eines Kreditgebers (z. B. einer Bank) für einen Darlehensvertrag gewährt wird. Die Grundschuldbestellungsurkunde enthält verschiedene Informationen und Erklärungen im Zusammenhang mit dieser Grundschuld.

Die sog. „Unterwerfungserklärung“ in dieser Urkunde ist eine wichtige Klausel, durch die der Schuldner (die Person oder das Unternehmen, das das Darlehen aufnimmt) sich verpflichtet, im Falle des Zahlungsausfalls die Zwangsvollstreckung in das mit der Grundschuld belastete Grundstück zu dulden. Mit anderen Worten, die Unterwerfungserklärung ermöglicht es dem Gläubiger, das Grundstück zu verkaufen, bzw. i oder Regel zu versteigern, um seine Forderungen aus dem Darlehen zu befriedigen, wenn der Schuldner seinen Verpflichtungen nicht nachkommt.

Die „Wirksamkeit“ dieser Klausel bezieht sich auf ihre rechtliche Gültigkeit und Durchsetzbarkeit. Dies bedeutet, dass die Unterwerfungserklärung rechtmäßig sein muss, um im Falle eines Zahlungsausfalls tatsächlich verwendet werden zu können. Sie muss den gesetzlichen Anforderungen entsprechen, und alle beteiligten Parteien müssen sich an die darin festgelegten Bedingungen halten.

In vielen Rechtssystemen ist die Wirksamkeit der Unterwerfungserklärung von großer Bedeutung, da sie die Grundlage für die Durchsetzung von Sicherheiten in Form von Grundschulden bildet. Ist diese Erklärung unwirksam, kann dies die Fähigkeit des Gläubigers, sein Recht auf die Zwangsvollstreckung auszuüben, erheblich beeinträchtigen. Daher ist es wichtig, sicherzustellen, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind, um die Wirksamkeit der Unterwerfungserklärung zu gewährleisten.

Sachverhalt

Dem BGH- Beschluss aus dem Jahr 2022 lag ein Fall zugrunde, in dem ein Darlehensgeber aus ihm als Sicherheit dienenden Grundschulden vollstreckte. Der Vollstreckung ging eine Kündigung voran, der die Darlehensnehmer widersprochen haben.

Die Darlehensnehmer beriefen sich darauf, dass eine Vollstreckung aus der vollstreckbaren Grundschuldurkunde ohne vorheriges Erkenntnisverfahren wegen Verletzung der EU-Richtlinie 93/13 EWG vom 05.04.1993 unzulässig sei. Hierbei handelt es sich um eine Richtlinie über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen.

Das OLG führt hierzu aus, dass es

„nach der Rechtsprechung des BGH nicht gegen §§ 305c, 307 ff. BGB verstoße, wenn die kreditgebende Bank in einem Vordruck, den sie für die notarielle Beurkundung einer Sicherungsgrundschuld zur Verfügung stellt, den Kreditschuldner ein abstraktes Schuldversprechen oder Schuldanerkenntnis in Höhe des Grundschuldbetrages und die Erklärung abgeben lässt, sich wegen des Anspruchs aus dieser Zahlungsverpflichtung der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen zu unterwerfen (BGH, Urteil vom 18. Dezember 1986 – IX ZR 11/86 -, BGHZ 99, 274-288 zum AGBG). Es ist auch nicht rechtsmissbräuchlich, wenn die kreditgebende Bank von der Unterwerfungserklärung Gebrauch macht und hieraus vollstreckt, ohne eine rechtskräftige Entscheidung der vom Schuldner angestrengten Vollstreckungsgegenklage abzuwarten.

Ein Verstoß gegen die europäische Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 05.04.1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen liegt nach ganz überwiegender Auffassung nicht vor (vgl. MüKoBGB/Lieder, 8. Aufl. 2020, BGB § 1147 Rn. 33; BeckOGK/Volmer, 1.8.2020, BGB § 1147 Rn. 104 f.; vgl. auch die zum ungarischen Recht ergangene Entscheidung des EuGH, Urt. v. 1.10.2015 – C-32/14, BeckRS 2015, 81518, beck-online).

Die vom Kläger zitierten Entscheidungen des EuGH betreffen nicht vergleichbare Sachverhalte. So beziehen sich die Entscheidungen des EuGH vom 14.03.2013 – C-415/11 und vom 17.07.2014 – C-169/14 auf Regelungen im spanischen Recht, wonach im Rahmen eines Hypothekenvollstreckungsverfahrens keine Einwendungen in Bezug auf die Missbräuchlichkeit einer dem vollstreckbaren Titel zugrundeliegenden Vertragsklausel zulässig sind, es dem zuständigen Gericht des Erkenntnisverfahrens gleichzeitig aber auch nicht erlaubt ist, vorläufige Maßnahmen zu treffen, um die volle Wirksamkeit seiner Endentscheidung zu gewährleisten. Im deutschen Recht dagegen gibt es für den Schuldner vorläufigen effektiven Rechtsschutz durch einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung, etwa nach §§ 769, 719 Abs. 1, 707 Abs. 1 ZPO. Der Auffassung des Klägers, das deutsche Vollstreckungsrecht bürde dem sich wehrenden Vollstreckungsschuldner wirtschaftliche und rechtliche Hürden auf, die an der Durchsetzbarkeit des uneingeschränkten Vollstreckungs- und Rechtsschutzes zweifeln ließen, schließt sich der Senat nicht an. Insbesondere ist es dem Schuldner zumutbar, zu seinem Schutz ein Gerichtsverfahren anzustrengen und Vollstreckungsgegenklage zu erheben, zumal er bei wirtschaftlichen Schwierigkeiten Verfahrens- bzw. Prozesskostenhilfe beantragen kann. Danach ist nicht denkbar, dass ein Vollstreckungsschuldner allein aus finanziellen Gründen rechtsschutzlos gestellt ist. Dass die Einzelfallprüfung nicht immer zu dem vom Schuldner erstrebten (vorläufigen) Ergebnis führen kann, liegt auf der Hand, hat mit der grundsätzlichen Vereinbarkeit des nationalen Rechts mit der EWG-Richtlinie aber nichts zu tun.

Gegen dieses Nichtzulassungsentscheidung bezüglich einer potentiellen Revision legten die Darlehensnehmer Beschwerde beim BGH ein, dessen XI. Zivilsenat die Nichtzulassungsbeschwerde der Darlehensnehmer zurückwies, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung habe und die Fortbildung des Rechts sowie die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordere (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO).

Der BGH führt hierzu aus:

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die formularmäßige Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung des mit dem persönlichen Kreditschuldner identischen Grundschuldbestellers in einem Vordruck für die notarielle Beurkundung einer Sicherungsgrundschuld nicht gemäß § 307 BGB unwirksam (Senatsurteil vom 30. März 2010 – XI ZR 200/09, BGHZ 185, 133 Rn. 27 mwN; BGH, Urteile vom 3. Dezember 2010 – V ZR 200/09, juris Rn. 21 und vom 6. Juli 2018 – V ZR 115/17, WM 2018, 1932 Rn. 11). Zudem hat der EuGH bereits entschieden, dass Art. 6 Abs. 1 und Art. 7 Abs. 1 der Richtlinie 93/13/EWG nationalen Rechtsvorschriften nicht entgegenstehen, die dem Vollstreckungsschuldner aufbürden, Rechtsschutz gegen die Zwangsvollstreckung aus einem außerhalb eines Erkenntnisverfahrens geschaffenen Vollstreckungstitel zu suchen, sofern ein effektiver gerichtlicher Rechtsschutz dadurch gewährleistet ist, dass zum einen der Verbraucher den zugrundeliegenden Vertrag – auch in der Phase, in der aus ihm vollstreckt wird – vor Gericht unter angemessenen verfahrensrechtlichen Voraussetzungen überprüfen lassen kann und zum anderen vorläufige Maßnahmen, insbesondere die Aussetzung der Vollstreckung, ermöglichen, die volle Wirksamkeit der Endentscheidung des Gerichts des entsprechenden Verfahrens zu gewährleisten (vgl. EuGH, Urteile vom 14. März 2013 – C-415/11, EuZW 2013, 464 Rn. 59 f., 64 – Aziz, vom 17. Juli 2014 – C-169/14, DVBl 2014, 1457 Rn. 27 f., 42 f. – Sánchez Morcillo und Abril García sowie vom 1. Oktober 2015 – C-32/14, juris Rn. 44 f., 49 ff., 59 f., 62 ff. – ERSTE Bank Hungary; Beschluss vom 14. November 2013 – C-537/12 und C-116/13, juris Rn. 43, 54 f., 60 – Banco Popular Español und Banco de Valencia). Diese Voraussetzungen sind im deutschen Recht aufgrund der gemäß § 795 Satz 1 ZPO auch auf Vollstreckungstitel nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO anwendbaren Vollstreckungsabwehrklage gemäß §§ 767, 797 Abs. 4 und 5 ZPO und der prozessualen Gestaltungsklage analog § 767 ZPO (sogenannte Titelgegenklage) sowie den im Zusammenhang mit solchen Klagen nach § 769 ZPO möglichen einstweiligen Anordnungen erfüllt. Die Nichtzulassungsbeschwerde nennt keine Rechtsprechung oder Literatur, die anderer Auffassung wäre.“

Fazit

Der BGH hat klargestellt, dass die in der Grundschuld enthaltene Unterwerfungserklärung wirksam ist und insbesondere nicht gegen § 307 BGB verstößt.

Der Link zur BGH-Entscheidung ist hier zu finden: http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=127107&pos=0&anz=1 Weiterführende Literatur findet sich hier: https://www.zfir-online.de/heft-8-2021/zfir-2021-349-die-grundschuldbestellungsurkunde-im-lichte-der-rl9313/

Wer hätte gedacht, dass wir nach gut zwei Jahren immer noch so intensiv über das Coronavirus und die hiervon ausgelöste Pandemie sprechen, die zum Jahresbeginn 2020 ihren Anfang nahm. Mittlerweile wissen bereits Kindergartenkinder, was AHA- Regeln sind, was es bedeutet, geboostert zu sein und dass die neueste Virusvariante Omikron heißt.

1.1. Gesellschaftliche Auswirkung

Gesellschaftlich hat sich in den letzten beiden Jahren einiges verändert: digitales Lernen und Arbeiten, die Erforschung von Langzeitfolgen der Erkrankung selbst oder aufgrund von Social Distancing, aber auch die Etablierung von Homeoffice in Unternehmen (um nur einige wenige Faktoren zu nennen) führten durchaus zu einem gesellschaftlichen Umbruch mit vielen Vor- aber auch Nachteilen.

1.2. Wirtschaftliche Auswirkung

Die wirtschaftliche Auswirkung der Corona-Krise ist makroökonomisch sicher erst in einigen Jahren wirklich zu durchdringen, allerdings bereiten Nachrichten wie im Januar 2022, nach denen 160 Millionen Menschen weltweit zusätzlich aufgrund der Pandemie in Armut gestürzt sind, durchaus Sorge. Außerdem gibt es Branchen, die von der Krise profitierten wie etwa der Onlinehandel, es gibt aber auch solche, die massiv unter den Einschränkungen, die aufgrund der Pandemie notwendig wurden, leiden und deshalb existentiell bedroht sind.

Die Betrachtung der Finanzbranche im Lichte der Pandemie erfolgte bereits in einem sehr frühen Stadium. Beeindruckt von den Auswirkungen der Finanzkrise des Jahres 2008 wurden in den vergangenen 24 Monaten immer wieder umfangreiche Analysen erstellt, die zu dem Ergebnis kommen, dass insbesondere der Bankensektor in Deutschland bislang recht stabil durch die Corona-Pandemie navigiert werden konnte. Sicherlich liegt dies an der robusten Ausgangslage deutscher Bankhäuser, der eine relativ niedrige NPL- Quote sowie eine solide Eigenkapitalausstattung zugrunde liegt.

Die Frage ist jedoch, ob dies sowohl unter dem Aspekt eines weiteren Andauerns der Pandemie als auch potentiellen Spätfolgen derselben auch so bleibt.

1.3. Die Entwicklung der Bankenbranche in der Pandemie

Ein wesentlicher Treiber dafür, ob die Banken einen eher positiven oder eher negativen Ausblick in die Zukunft haben, dürfte die Frage der eigentlichen Dauer der Pandemie sein. Ging man Ende 2020 noch davon aus, dass man spätestens im Herbst 2021 aufgrund einer bis dahin entwickelten wirksamen Impfung nahezu wieder im vorpandemischen Zustand angelangt sei, lehrt uns die aktuelle Entwicklung, dass es sich bei der Corona-Krise um eine längerfristige Thematik handelt. Damit einher geht der Fakt, dass staatliche Hilfen befristet finanzielle Engpässe überbrücken sollten, diese Hilfszahlungen nunmehr aber zumindest teilweise bereits ausgelaufen sind und sicherlich selbst bei einem weiteren Andauern der Krise nicht bis zum Ende der Pandemie durch den Staat leistbar sind.

Kurioserweise gingen die Insolvenzquoten zu Beginn der Krise zurück- durchaus ein Indiz dafür, dass einige bereits angeschlagene Unternehmen versuchten, sich durch die Coronahilfsmaßnahmen gesundzustoßen. Mit dem Andauern der Pandemie dürfte dies nicht länger möglich sein, was auch der aktuelle Anstieg der Insolvenzen zeigt: So wurde laut statistischem Bundesamt im Dezember 2021 eine Erhöhung der beantragten Regelinsolvenzverfahren von 18,0 % gegenüber dem Vormonat verzeichnet. Im Vergleich zum Oktober 2021 gab es im November 2021 sogar einen Anstieg um 43,8%.

Dass es einen nicht unwesentlichen Zusammenhang zwischen der Insolvenzquote und dem Ausfall von Krediten gibt, ist allgemein bekannt und dürfte die deutschen Banken durchaus alarmieren. Des Weiteren dürften auch die Erleichterungen, die seitens der Bankenaufsicht für die Häuser im Rahmen der Corona-Krise eingeführt wurden, über kurz oder lang wieder zurückgenommen werden- als eines von vielen Beispielen sei an dieser Stelle die Erleichterung bei der Berechnung der Verschuldungsquote für Banken genannt. Diese läuft Ende März 2022 aus.

Damit einhergehend dürften auch die Spätfolgen der Pandemie mit Blick auf ein Ausschöpfen aller Möglichkeiten auf Seiten der Darlehensnehmer, was die Rettung der eigenen Existenz angeht, sein. Denn nicht nur der Fakt, dass einem Unternehmen nach dem Auslaufen der Staatshilfen finanziell gesehen die Puste ausgeht, spielt bei der perspektivischen Betrachtung eine Rolle, auch das Andauern von Maßnahmen zur Eindämmung der Pandemiefolgen sorgt dafür, dass sich Unternehmen- beispielsweise aus dem Gastro- und Hotelgewerbe- wirtschaftlich kaum wieder erholen können. Hierfür wären Erleichterungen der Coronaschutzmaßnahmen notwendig, die medizinisch und epidemiologisch bislang schlicht nicht angezeigt sind. Viele private Reserven sind mittlerweile aufgebraucht, was auch zukünftig dafür sorgen wird, dass finanzielle Engpässe nicht mehr durch Erspartes gedeckt werden können.

2. Potentieller Anstieg von non performing loans in Deutschland

Es besteht aus den genannten Gründen die Gefahr, dass die NPL Quote in Deutschland zukünftig wieder ansteigen wird. Die Tatsache, dass dies in den vergangenen Monaten der Pandemie noch nicht geschehen ist, sollte nicht darüber hinwegtäuschen, dass dieses Risiko besteht.

2.1. Maßnahmen bei einem Anstieg der NPL- Quote

Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass Banken aufgrund der im Nachgang der Finanzkrise etablierten erhöhten Regulatorik besser gewappnet mit der Corona-Krise umgehen können. Dennoch bedarf es des nötigen Realismus beim Blick in die Kreditbücher, um wirklich gut vorbereitet in die post-Corona-Phase eintreten zu können: Aufgrund der staatlichen Hilfen erscheint es derzeit bei Weitem schwieriger, den tatsächlichen Zustand von Kreditnehmern gut und umfassend zu beurteilen, als dies noch vor der Krise der Fall gewesen ist. Dass etwa das Baugewerbe ganz besonders unter dem Fakt leidet, dass Lieferketten unterbrochen oder bestimmte Materialien überhaupt nicht lieferbar sind, ist einleuchtend. Die Entscheidung, ob diese Probleme 1. die einzigen und 2. nur vorübergehender Natur sind und 3. ob und wie das jeweilige Bau- Unternehmen auch ohne staatliche Unterstützung und trotz dieser Probleme leistungsfähig bleibt, steht auf einem anderen Blatt. Es dürfte zwingend notwendig sein, dass Banken an dieser Stelle viel Zeit investieren, um die notwendige Transparenz in die Geschäftsbeziehung zu ihren Kreditnehmern zu bringen, die notwendig dafür ist, die jeweilige Risikoposition abschließend zu bewerten.

Weil es in den vergangenen Jahren immer weniger non performing loans in Deutschland gab, weil deren Abwicklung, Auslagerung oder ihr Verkauf erfolgreich vonstatten ging und die Nachwehen der Finanzkrise durchaus umfänglich abgearbeitet wurden, dürfte es in vielen Bankhäusern auch an Spezialisten fehlen, die sich um ggf. noch während oder nach der Krise entstehendes notleidendes Geschäft kümmern können.

Des Weiteren kämpfen viele Banken nach wie vor mit der mangelnden Digitalisierung ihres Geschäftsmodells. Viele Defizite konnte die Krise in diesem Bereich aufdecken. Bis heute kann nicht jedes deutsche Kreditinstitut selbständig Analysen zu geänderten Faktoren wie etwa den Eintritt einer Krise wie die durch die Corona-Pandemie ausgelöste, fahren, maschinell verarbeiten und kurzfristige Handlungsempfehlungen hieraus ableiten. Grund hierfür sind teilweise immer noch veraltete Datenverarbeitungsprogramme, die eine schlechte Qualität und verminderte Verarbeitungsfähigkeit der Daten zur Folge hat. Im europäischen sowie dem Vergleich mit Nordamerika ist die Digitalisierung der deutschen Bankhäuser definitiv noch ausbaufähig.

Im Nachgang zu der eingehenden Analyse von Kreditrisiken muss eine entsprechende Abschirmung der gefundenen Risikopositionen erfolgen. Wertberichtigungen auf Risikopositionen sind in den vergangenen beiden Jahren stark angestiegen. Das spricht für eine sehr gute, weil vorsichtige Herangehensweise der Banken an potentielle Ausfallrisiken. Aber auch die Anpassungen der MaRisk zum Umgang mit NPLs und dabei insbesondere die 6. MaRisk-Novelle, die mit Rundschreiben der BaFin vom 16.08.2021 veröffentlicht wurde und deren Umsetzung wird dazu führen, dass der Umgang mit potentiellen NPLs mehr Aufwand bei den Banken erfordert.

3. Fazit

Auch, wenn die deutschen Banken im europäischen Vergleich im Bereich der NPL-Quoten (noch) sehr gut abschneiden: ein gesundes Maß an Achtsamkeit ist erforderlich, um weiterhin handlungsfähig zu bleiben, denn: Wie hoch die Quote ausgefallener Kredite letztlich ist, spielt makroökonomisch nur dann eine Rolle, wenn hierdurch die Kapazität bei der Kreditvergabe der Banken eingeschränkt ist. Und genau das kann keine Wirtschaft brauchen: Banken, die mit der Abarbeitung ihrer faulen Kredite beschäftigt sind, Kapital, das hierfür gebunden ist und deshalb die Wirtschaft ins Stocken gerät, weil die Neukreditvergabe eingeschränkt ist. Deshalb gilt wie in allen Lebensbereichen auch für die Banken: aus der Not eine Tugend machen, Defizite beheben und mit einem optimistischen Blick in eine nachpandemische Zeit blicken, dann kann auch einer potentiellen NPL- Welle gut gewappnet begegnet werden.