Der Immobilienmarkt hat sich in den vergangenen Jahren grundlegend verändert. Steigende Zinsen, sinkende Immobilienwerte, gestiegene Baukosten und ein zurückhaltender Transaktionsmarkt haben dazu geführt, dass sich zahlreiche Immobilienfinanzierungen heute in einer angespannten Situation befinden. Besonders betroffen sind Bauträger und Projektentwickler, deren Kalkulationen häufig noch auf den Marktbedingungen der Niedrigzinsphase basieren.

Für Gläubiger stellt sich daher immer häufiger die Frage: Handelt es sich um ein vorübergehendes Problem, das sich lösen lässt, oder ist der Zeitpunkt erreicht, an dem eine Sanierung keinen wirtschaftlichen Sinn mehr ergibt und das Engagement abgewickelt werden muss?

Die Antwort hierauf entscheidet nicht selten über Millionenbeträge.

Stage 2 bedeutet nicht automatisch Sanierungsfall

Im Zusammenhang mit der Bilanzierung nach IFRS 9 werden Kreditengagements in unterschiedliche Risikostufen (Stages) eingeteilt.

Während sich Stage 1 auf Kredite ohne wesentliche Risikoerhöhung bezieht, werden in Stage 2 Engagements eingeordnet, bei denen sich das Ausfallrisiko signifikant erhöht hat. Stage 3 beschreibt schließlich bereits ausgefallene beziehungsweise notleidende Kredite (Non Performing Loans (NPLs)).

In der Praxis wird Stage 2 häufig vorschnell mit einem „Problemkredit“ gleichgesetzt. Das greift jedoch zu kurz.

Ein Kredit in Stage 2 ist zunächst lediglich ein Warnsignal. Er zeigt an, dass sich die wirtschaftliche Situation verändert hat. Ob daraus tatsächlich ein Ausfall entsteht, hängt maßgeblich davon ab, wie früh die Ursachen erkannt und welche Maßnahmen eingeleitet werden.

Gerade in dieser Phase besteht die größte Chance, Werte zu erhalten.

Intensivbetreuung ist etwas anderes als Abwicklung

In vielen Kreditinstituten werden Intensivbetreuung (auch Sanierungs- oder Restrukturierungsabteilung genannt) und Abwicklung organisatorisch getrennt. Diese Trennung ist sinnvoll, denn beide Bereiche verfolgen unterschiedliche Ziele.

Die Intensivbetreuung beschäftigt sich mit Darlehen, die zwar erhöhten Risiken unterliegen, bei denen aber noch eine realistische Sanierungsperspektive besteht. Das Ziel besteht darin, den Kreditnehmer zu stabilisieren, das Projekt zu sichern und die Rückführung des Darlehens langfristig zu gewährleisten.

Die Abwicklung setzt dagegen regelmäßig erst dann ein, wenn das Darlehen gekündigt wurde oder eine Fortführung wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll erscheint. Im Mittelpunkt stehen dann die Verwertung der Sicherheiten und die bestmögliche Realisierung der Forderung. Das kann im Wege der Einzelzwangsvollstreckung erfolgen, aber auch im Rahmen eines Insolvenzverfahrens.

Die eigentliche Herausforderung besteht darin, den richtigen Zeitpunkt für den Übergang zwischen beiden Strategien zu erkennen.

Eine zu frühe Kündigung eines Darlehens kann erhebliche Werte vernichten und zu einem Dominoeffekt führen, der ganze Unternehmensgruppen bedrohen kann. Ein Festhalten am Plan einer aussichtslosen Sanierung kann die Verluste dagegen weiter erhöhen.

Die Analyse beginnt nicht bei der Immobilie

Bei der Beurteilung eines problembehafteten Immobilienengagements wird häufig zunächst auf den aktuellen Verkehrswert der Immobilie oder den Beleihungswert geschaut.

Aus meiner Sicht greift dieser Ansatz zu kurz.

Die entscheidende Frage lautet zunächst nicht: „Was ist die Immobilie heute wert?“

Sondern vielmehr: „Ist dieses Projekt grundsätzlich noch wirtschaftlich tragfähig?“

Zur Beantwortung dieser Frage analysiere ich zunächst den Darlehensnehmer selbst:

Verfügt das Management über die notwendige fachliche Kompetenz? Wird transparent kommuniziert? Werden Probleme frühzeitig offengelegt oder erst dann, wenn keine Handlungsmöglichkeiten mehr bestehen? Besteht Vertrauen in die handelnden Personen?

Ebenso wichtig ist die Analyse des Projekts selbst:

Wie hoch ist der tatsächliche Baufortschritt? Welche Restinvestitionen sind erforderlich? Wie entwickelt sich die Vermarktung? Sind erforderliche Genehmigungen vorhanden? Welche Kostensteigerungen sind bereits eingetreten? Wie stellt sich der lokale Immobilienmarkt dar?

Erst im Anschluss erfolgt die Betrachtung der Finanzierungsstruktur:

Welche Sicherheiten bestehen? Welche Rangverhältnisse liegen vor? Gibt es Mezzanine-Kapital oder weitere Gläubiger? Wie hoch ist der zusätzliche Liquiditätsbedarf? Welche Finanzierungsmöglichkeiten bestehen?

Erst die Gesamtschau dieser Faktoren ermöglicht eine belastbare Entscheidung über die zukünftige Strategie.

Sanierung oder Abwicklung?

Nicht jede Krise rechtfertigt die Kündigung eines Darlehens. Ebenso wenig ist jede Sanierung wirtschaftlich sinnvoll. Aus meiner Erfahrung lassen sich vier Fallgruppen unterscheiden:

1. Das Projekt ist wirtschaftlich tragfähig und der Darlehensnehmer verfügt über die erforderliche Kompetenz und Kooperationsbereitschaft. In diesem Fall spricht vieles für eine Sanierung.
2. Das Projekt ist wirtschaftlich tragfähig, der Projektentwickler ist jedoch nicht mehr in der Lage, das Vorhaben erfolgreich fortzuführen. Dann kann der Austausch der handelnden Personen oder die Einbindung eines erfahrenen Projektsteuerers sinnvoll sein.
3. Das Projekt ist grundsätzlich tragfähig, es fehlt jedoch an einer tragfähigen Finanzierungsstruktur. Auch hier bestehen häufig Möglichkeiten, durch zusätzliche Finanzierungspartner oder eine Restrukturierung der Kapitalstruktur eine Fortführung zu ermöglichen.
4. Das Projekt ist wirtschaftlich nicht mehr tragfähig. Erst dann sollte die Verwertung der Sicherheiten und die Abwicklung des Engagements im Vordergrund stehen.

Die entscheidende Aufgabe besteht darin, diese Fallgruppen frühzeitig voneinander zu unterscheiden.

Strukturelle Probleme bei Baufinanzierungen

Gerade bei Bauträgern und Projektentwicklern zeigt sich häufig ein strukturelles Problem: Viele Projekte geraten nicht deshalb in Schwierigkeiten, weil sie grundsätzlich unwirtschaftlich wären. Vielmehr führen gestiegene Baukosten, verzögerte Genehmigungen, Insolvenzen von Generalunternehmern oder temporäre Absatzprobleme zu Liquiditätsengpässen, die aus eigener Kraft nicht mehr überwunden werden können.

In diesen Situationen wird häufig übersehen, dass unfertige Immobilien regelmäßig nur einen Bruchteil ihres späteren Marktwertes erzielen. Eine zu 70 oder 80 Prozent fertiggestellte Wohnanlage stellt wirtschaftlich häufig keinen marktgerechten Vermögenswert dar. Der größte Teil der Wertschöpfung entsteht oftmals erst durch die Fertigstellung des Projekts. Die letzten Bauabschnitte entscheiden darüber, ob aus einer Baustelle ein marktfähiges Wohn- oder Gewerbeobjekt wird. Genau hierin liegt häufig der größte wirtschaftliche Hebel.

Warum Gläubiger Projekte dennoch selten selbst fertigstellen

Aus betriebswirtschaftlicher Sicht erscheint die Fertigstellung eines wirtschaftlich tragfähigen Projekts häufig sinnvoll. In der Praxis bestehen hierfür jedoch erhebliche regulatorische und organisatorische Hürden.

Die meisten Gläubiger sind keine Projektentwickler. Sie verfügen regelmäßig weder über eigene Projektsteuerungs- noch Baukompetenz. Hinzu kommen aufsichtsrechtliche Anforderungen, Eigenkapitalbelastungen, Haftungsfragen sowie erhebliche operative Risiken.

Deshalb endet eine Finanzierung in der Praxis häufig mit der Kündigung des Darlehens, der Bestellung eines Insolvenzverwalters oder der Verwertung der Sicherheiten, obwohl dadurch oftmals erhebliche wirtschaftliche Potenziale ungenutzt bleiben.

Der Blick nach vorn

Die Immobilienkrise der vergangenen Jahre zeigt deutlich, dass klassische Verwertungsstrategien nicht in jeder Situation den höchsten wirtschaftlichen Erfolg erzielen.

Insbesondere bei Projektfinanzierungen sollte künftig stärker geprüft werden, ob wirtschaftlich tragfähige Vorhaben unter neuer Führung, mit angepassten Finanzierungsstrukturen oder durch Einbindung spezialisierter Restrukturierungspartner fertiggestellt werden können, denn: Nicht jede Krise erfordert zwangsläufig eine Insolvenz und nicht jedes notleidende Darlehen muss unmittelbar gekündigt und bestellte Sicherheiten verwertet werden. Gerade im Bereich der Immobilienfinanzierung entscheidet meiner Erfahrung nach häufig die richtige Strategie darüber, ob Werte erhalten oder dauerhaft vernichtet werden.

Mein Ansatz

Seit mehr als zwei Jahrzehnten begleite ich Banken, Investoren und manchmal auch Schuldner bei der Restrukturierung und Abwicklung komplexer Immobilienfinanzierungen. Mein Ziel besteht dabei nicht darin, möglichst viele Kredite zu kündigen oder Sicherheiten zu verwerten. Mein Ziel ist es, die wirtschaftlich sinnvollste Lösung zu identifizieren. Manchmal bedeutet dies eine konsequente Sanierung, manchmal erfordert es einen Wechsel der handelnden Personen, eine Anpassung der Finanzierungsstruktur oder die Einbindung zusätzlicher Investoren. Und manchmal ist die Abwicklung tatsächlich alternativlos.

Die entscheidende Frage lautet dabei nicht:

„Wie verwerten wir die Sicherheit?“

Sondern:

„Wie schaffen wir den größtmöglichen wirtschaftlichen Wert für alle Beteiligten?“

Denn erfolgreiche Restrukturierung beginnt nicht mit der Verwertung – sondern mit einer fundierten Analyse der Zukunftsfähigkeit eines Engagements.

Die Zwangsvollstreckung ist ein zentraler Bestandteil des deutschen Zivilrechts und dient der Durchsetzung titulierten Rechts. Für Gläubiger stellt sie das entscheidende Instrument dar, um berechtigte Forderungen tatsächlich zu realisieren, während sie für Schuldner einen erheblichen Eingriff in Vermögenspositionen bedeutet. Entsprechend komplex ist ihre dogmatische Struktur sowie ihre praktische Ausgestaltung.

Begriff und Funktion der Zwangsvollstreckung

Unter Zwangsvollstreckung versteht man die staatlich organisierte Durchsetzung privatrechtlicher Ansprüche mithilfe hoheitlicher Gewalt. Voraussetzung ist regelmäßig ein Vollstreckungstitel (z. B. ein Urteil oder im Mahnverfahren ein Vollstreckungsbescheid), eine Vollstreckungsklausel sowie die Zustellung an den Schuldner (§§ 704 ff. ZPO). Selbstverständlich muss man aber auch kundtun, den Anspruch durchsetzen zu wollen, das heißt, als Gläubiger muss man einen Antrag auf Zwangsvollstreckung stellen.

Ziel ist nicht die Feststellung eines Anspruchs – diese erfolgt im sog. vorgeschalteten Erkenntnisverfahren –, sondern dessen tatsächliche Realisierung. Die Zwangsvollstreckung schließt somit die Lücke zwischen Recht und wirtschaftlicher Durchsetzung, also zwischen „Recht haben“ und „Recht bekommen“.

Systematik der Zwangsvollstreckung

Die Zwangsvollstreckung differenziert sich maßgeblich nach dem Vollstreckungsgegenstand. Die auf dem beigefügten Schaubild dargestellte Übersicht verdeutlicht diese grundlegende Struktur:

1. Vollstreckung in bewegliches Vermögen

Hierzu zählen sowohl körperliche Gegenstände als auch Forderungen und sonstige Vermögensrechte.

a) Körperliche Gegenstände

Die Vollstreckung erfolgt durch den Gerichtsvollzieher mittels Pfändung. Dieser nimmt die Sache in Besitz (Inbesitznahme) und verwertet sie regelmäßig durch öffentliche Versteigerung. Rechtsgrundlage sind insbesondere §§ 808 ff. ZPO.

Typischer Ablauf:

• Pfändung durch den Gerichtsvollzieher
• Verwertung (z. B. Versteigerung)
• Erlösverteilung nach Rang

Scheitert die Vollstreckung, etwa weil keine pfändbaren Gegenstände vorhanden sind, kann der Schuldner zur Abgabe der Vermögensauskunft (eidesstattliche Versicherung) verpflichtet werden. Bei Verweigerung droht ein Haftbefehl.

b) Forderungen und Rechte

Hier erfolgt die Vollstreckung durch Pfändungs- und Überweisungsbeschluss des Vollstreckungsgerichts (§§ 828 ff. ZPO). Klassische Beispiele sind:

• Lohnpfändung
• Kontopfändung
• Pfändung von Darlehensforderungen oder Gesellschaftsanteilen

Die Pfändung bewirkt ein Verfügungsverbot, während die Überweisung dem Gläubiger die Einziehung ermöglicht.

Die Rangfolge richtet sich hier nach dem Zeitpunkt der Pfändungswirkung (§ 829 Abs. 3 ZPO), das heißt nach dem Motto „Wer zuerst kommt, mahlt zuerst!“. Das hat oft die schwierige Abwägung zur Folge, ob man als Gläubiger der Erste sein will, der auf potentiell pfändbares Vermögen zugreift, was nicht selten zu großen Problemen auf Seiten des Schuldners führen kann: Er kann im Zweifel nach der Pfändung eines Geschäftskontos seine Rechnungen oder Arbeitsentgelte seiner Mitarbeiter nicht mehr zahlen. Dadurch wird eine Kaskade an Problemen losgetreten, die wohl überlegt sein will. Gleichzeitig will man als Gläubiger aber auch nicht der Letzte sein und befürchten müssen, dass die Maßnahmen ins Leere gehen, weil schon ein anderer Gläubiger mit Blick auf die Vollstreckung aktiv geworden ist.

Hier bedarf es viel Fingerspitzengefühl und Erfahrung auf Seiten der Gläubiger (und ihrer Vertreter).

2. Vollstreckung in unbewegliches Vermögen

Bei Immobilien und grundstücksgleichen Rechten greifen spezielle Verfahren, die im Schaubild ebenfalls strukturiert dargestellt sind:

a) Sicherungshypothek

Durch Eintragung ins Grundbuch (§ 866 ZPO i.V.m. § 873 BGB) sichert sich der Gläubiger eine dingliche Position. Die Befriedigung erfolgt später aus dem Grundstück mittels Verkauf oder Zwangsversteigerung. Das heißt bei der Zwangssicherungshypothek war der Gläubiger nicht zwingend bereits im Grundbuch eingetragen, sondern bewirkt diese Eintragung erst nach Fälligwerden seines Anspruchs und Titulierung desselben. 

b) Zwangsversteigerung

Hier wird das Grundstück öffentlich versteigert (die gesetzliche Rundlage hierfür bildet das ZVG). Der Erlös wird nach dem Rang verteilt, nach dem der Gläubiger im Grundbuch steht (§ 10 ZVG). Für die Zwangsversteigerung ist es erforderlich, ein sog. Grundbuchgläubiger zu sein, das heißt, eine Grundschuld oder eine Zwangssicherungshypothek als Sicherheit zu haben.

c) Zwangsverwaltung

Statt einer Veräußerung wird das Objekt im Wege der Zwangsverwaltung von einem gerichtlich bestellten Zwangsverwalter bewirtschaftet; die Erträge (z. B. Mieten) werden zur Befriedigung der Gläubiger verwendet. Die Zwangsverwaltung ist ein probates Mittel, um insbesondere umkooperative Schuldner, die ggf. Mieten oder andere Erträge aus dem Grundstück „an den Grundbuchgläubigern vorbei“ schleusen. Auch hier ist es erforderlich, eine im Grundbuch stehende Sicherheit zu haben, anderenfalls kann man als Gläubiger keine Zwangsverwaltung beantragen.

Zuständig sind für diese Maßnahmen regelmäßig das Vollstreckungsgericht sowie das Grundbuchamt. Die Rangfolge richtet sich nach dem Rang der eingetragenen Rechte.

Verfahrensbeteiligte und Zuständigkeiten

Die Zwangsvollstreckung ist arbeitsteilig organisiert:

• Gerichtsvollzieher: Vollstreckung in bewegliche Sachen
• Vollstreckungsgericht: Forderungspfändung und Immobilienverfahren
• Grundbuchamt: Eintragung dinglicher Sicherheiten

Diese funktionale Differenzierung gewährleistet eine effiziente und rechtssichere Durchführung.

Verwertung und Erlösverteilung

Ein zentraler Aspekt der Einzelzwangsvollstreckung ist die Verwertung der gepfändeten Gegenstände bzw. Rechte. Während bewegliche Sachen meist versteigert werden, erfolgt bei Forderungen die direkte Einziehung. Bei Immobilien hängt die Verwertung vom gewählten Verfahren ab.

Die Verteilung des Erlöses erfolgt strikt nach Prioritätsgrundsätzen:

• Bei beweglichen Sachen: Rang des Pfändungspfandrechts
• Bei Forderungen: Zeitpunkt der Pfändung
• Bei Immobilien: Rang im Grundbuch bzw. gesetzliche Rangordnung

Praktische Bedeutung

Die Zwangsvollstreckung ist nicht nur ein technisches Verfahren, sondern ein strategisches Instrument. Für Gläubiger stellt sich regelmäßig die Frage nach der effektivsten Vollstreckungsmaßnahme. Für Schuldner hingegen geht es um Schutzmechanismen, etwa Pfändungsfreigrenzen oder Vollstreckungsschutzanträge.

Die richtige Auswahl und Kombination der Maßnahmen entscheidet häufig über den wirtschaftlichen Erfolg der Forderungsdurchsetzung. Schwierig gestaltet es sich, wenn Gläubiger „gegeneinander“ laufen, gleichzeitig verbietet sich eine Absprache der Gläubiger eigentlich immer dann, wenn Sorge besteht, die eigene Forderung nicht mehr realisieren zu können. Aufgrund des Prinzips der der Priorität des Antrags eines Gläubigers, also die Frage, welche Maßnahme als erste bearbeitet und dann ggf. auch am wahrscheinlichsten zum Ziel der Befriedigung führt, erweist sich die Absprache zwischen Gläubigern im Rahmen der Einzelzwangsvollstreckung oft als ungeeignet. Hat einer der Gläubiger erst einmal mit der Einzelvollstreckung begonnen und Konten gepfändet sowie die darauf befindlichen Guthaben vereinnahmt, bleibt für „zu spät aktiv werdende“ Gläubiger die Einzelzwangssvollstreckung oft ergebnislos.

Abgrenzung zur Insolvenz

Die Zwangsvollstreckung ist strikt von der Insolvenz zu unterscheiden, auch wenn beide Verfahren der Gläubigerbefriedigung dienen.

Zwangsvollstreckung:

• Einzelzwangsvollstreckung eines Gläubigers
• Zugriff auf einzelne Vermögensgegenstände
• Prioritätsprinzip („Wer zuerst kommt, mahlt zuerst“)
• Keine Gesamtbetrachtung der Vermögenslage

Insolvenzverfahren:

• Gesamtvollstreckung zugunsten aller Gläubiger
• Gleichmäßige Befriedigung nach Quote
• Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis beim Insolvenzverwalter
• Ziel: geordnete Abwicklung oder Sanierung

Mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens tritt ein Vollstreckungsverbot ein (§ 89 InsO), sodass individuelle Zwangsvollstreckungsmaßnahmen grundsätzlich unzulässig werden. Das Insolvenzverfahren dient oft dazu, wieder Ruhe einkehren zu lassen. Gläubiger müssen kein „Fear of missing out“ mehr haben und besorgen, dass andere schneller agieren. Gleichzeitig geht aber eben auch der Vorteil verloren, trotz möglicher Nachrangigkeit- etwa im Grundbuch- vorrangig befriedigt zu werden.

Einordnung aus Lehre und Praxis

Die systematische Durchdringung sowohl der Zwangsvollstreckung als auch des Insolvenzrechts ist essenziell für das Verständnis wirtschaftsrechtlicher Zusammenhänge. Beide Themen habe ich jüngst als Dozentin an der Frankfurt School of Finance & Management aufbereitet und gemeinsam mit den Studierenden vertieft analysiert. Gerade die Gegenüberstellung von Einzel- und Gesamtvollstreckung zeigt eindrucksvoll, wie unterschiedlich der Gesetzgeber auf dieselbe Ausgangslage – die Zahlungsunfähigkeit eines Schuldners – reagieren kann.

Diese Verzahnung von Theorie und Praxis ist auch für die anwaltliche Beratung von zentraler Bedeutung: Nur wer beide Systeme beherrscht, kann Mandanten strategisch fundiert begleiten – sei es auf Gläubiger- oder Schuldnerseite.

Die deutsche Wirtschaft befindet sich in einer Phase erhöhter Unsicherheit. Steigende Finanzierungskosten, rückläufige Investitionen, geopolitische Risiken und strukturelle Herausforderungen führen dazu, dass sich die Zahl der Unternehmensinsolvenzen in den vergangenen Monaten deutlich erhöht hat. Besonders betroffen sind kapitalintensive Branchen – allen voran die Immobilien- und Projektentwicklungswirtschaft.

Mit der zunehmenden Zahl notleidender Unternehmen häufen sich auch Insolvenzen von Projektgesellschaften, deren Geschäftsmodell regelmäßig auf die Entwicklung eines einzelnen Bauvorhabens beschränkt ist. Diese Gesellschaften verfügen meist über kein nennenswertes freies Vermögen, sondern ausschließlich über das Projektgrundstück, das zugunsten der finanzierenden Banken oder sonstiger Gläubiger mit Grundschulden belastet ist. Für Gläubiger stellt sich in dieser Situation zunehmend die Frage, wie mit immobilienbesicherten Forderungen strategisch sinnvoll umzugehen ist.

Projektgesellschaften in der Krise – strukturelle Besonderheiten

Projektgesellschaften sind typischerweise Zweckgesellschaften (SPVs). Sie dienen allein der Entwicklung, Errichtung und Vermarktung eines einzelnen Immobilienprojekts. Gerät ein Projekt ins Stocken – etwa aufgrund von Baukostensteigerungen, Refinanzierungsproblemen, Verzögerungen auf dem Bau oder der Insolvenz eines Generalunternehmers – fehlt es diesen Gesellschaften häufig an jeder wirtschaftlichen Resilienz.

Zusätzliche Sicherheiten wie Geschäftsführerbürgschaften oder Patronatserklärungen erweisen sich in der Praxis oft als wirtschaftlich wertlos, insbesondere in der akuten Krisenphase. Ihre Durchsetzung führt nicht selten zur Privatinsolvenz der handelnden Personen, was die Situation auf Ebene der Projektgesellschaft weiter verschärft und operative Lösungsansätze blockiert.

Vor diesem Hintergrund gewinnen sekundäre Verwertungsstrategien für Gläubiger an Bedeutung.

Der Forderungsverkauf – ein etabliertes Instrument mit Geschichte

Der Verkauf von Darlehensforderungen, auch von grundschuldbesicherten Forderungen, ist kein neues Phänomen. Bereits zu Beginn der 2000er Jahre wurde der Umgang mit Kreditverkäufen in großvolumigen Transaktionen „eingeübt“. Prägend waren insbesondere die Portfoliotransaktionen der damaligen Hypo Real Estate Bank an internationale Investoren wie Lone Star.

Ich habe selbst auf beiden Portfolien („HRE I“ und „HRE II“) gearbeitet und aus erster Hand erlebt, wie juristisch komplex diese Transaktionen waren: Abtretungsketten, Sicherheitenübertragungen, Grundbuchfragen, Datenschutz, Schuldnerschutz und prozessuale Risiken mussten in großem Umfang strukturiert werden. Der Markt war damals noch weitgehend unreguliert, die Rechtsunsicherheit entsprechend hoch.

Regulierung nach der Finanzkrise – vom Problemfall zum Standardinstrument

Die Finanzkrise 2008/2009 markierte einen Wendepunkt. In ihrem Nachgang begann der Gesetzgeber, den Kreditzweitmarkt systematisch zu regulieren. Ziel war es, Transparenz zu schaffen, Schuldner zu schützen und gleichzeitig Banken die Möglichkeit zu eröffnen, notleidende oder nicht-strategische Kredite rechtssicher auszulagern.

Ein früher Überblick über die damaligen Problemfelder findet sich im Rundschreiben der Bundesnotarkammer aus dem Jahr 2007 https://www.bnotk.de/aufgaben-und-taetigkeiten/rundschreiben/details/verkauf-von-immobilienkrediten, das insbesondere Fragen der Sicherheitenübertragung, der Information der Schuldner und der Rolle der Notare beleuchtet. Viele der dort beschriebenen Unsicherheiten sind heute entschärft, aber nicht vollständig verschwunden.

Mit dem Kreditzweitmarktgesetz (lesenswert: https://www.bafin.de/SharedDocs/Veroeffentlichungen/DE/Fachartikel/2024/fa_bj_2404_Kreditzweitmarktgesetz.html) ist inzwischen ein klarer regulatorischer Rahmen geschaffen worden. Es regelt unter anderem:

• Anforderungen an Kreditkäufer und Kreditdienstleister,
• Transparenz- und Informationspflichten gegenüber Schuldnern,
• aufsichtsrechtliche Zuständigkeiten (BaFin),
• sowie organisatorische Mindeststandards.

Der Forderungsverkauf ist damit heute ein anerkanntes und etabliertes Instrument, das Banken und anderen Gläubigern ermöglicht, Risiken auszulagern, Bilanzen zu bereinigen und Spielraum für Neugeschäft zu schaffen – gerade in wirtschaftlich angespannten Zeiten wie den derzeitigen. Dass es in diesem Bereich auch noch Verbesserungsbedarf gibt, zeigt auch das Engagement der Bundesvereinigung Kreditankauf und Servicing: https://bks-ev.de/entwurf-zum-brubeg-bks-bringt-konstruktive-vorschlaege-ein-und-sucht-den-dialog-mit-dem-gesetzgeber/

Was ist heute geregelt – und wo bleiben Risiken?

Viele der früheren Kernprobleme sind heute beherrschbar:

• Die Abtretung von Grundschulden ist rechtlich klar strukturiert.
• Informationspflichten gegenüber Schuldnern sind normiert.
• Datenschutzrechtliche Fragen werden standardisiert adressiert.
• Der Markt verfügt über erfahrene Akteure und etablierte Prozesse.

Gleichwohl bleiben Herausforderungen:

• Die kommunikative Schnittstelle zum Schuldner ist sensibel und konfliktanfällig.
• Bei Projektgesellschaften stellt sich häufig die Frage, ob ein Forderungskauf wirtschaftlich sinnvoll ist, wenn die Verwertungsperspektive der Immobilie unklar bleibt. der Abschlag vom Kaufpreis dürfte ungleich größer sein als wenn die Verwertung des Beleihungsobjekts seitens des Darlehensgebers selbst gesteuert wird.
• Komplexe Rangverhältnisse im Grundbuch oder baurechtliche Risiken können den Wert der Forderung erheblich beeinflussen.

Der Forderungskauf ist daher kein Automatismus, sondern bedarf einer sorgfältigen rechtlichen und wirtschaftlichen Prüfung.

Alternative: Der Asset-Deal – Verwertung der Immobiliensicherheit

Neben dem Forderungskauf kommt als Alternative der reine Asset-Deal in Betracht, also die Verwertung der Immobilie selbst zur Rückführung der Darlehensverbindlichkeit – etwa im Rahmen einer Zwangsversteigerung oder eines freihändigen Verkaufs aus der Insolvenz.

Vorteile des Asset-Deals:

• Klare Fokussierung auf das Grundstück als Sicherungsobjekt.
• Kein Übergang schuldrechtlicher Beziehungen.
• Potenziell höhere Transparenz für den Markt.

Nachteile:

• Zeitintensiv und häufig mit erheblichem Wertverlust verbunden- je nach Verwertungsart.
• Abhängigkeit von Insolvenzverfahren, Zustimmungslagen und Marktzyklen.
• Eingeschränkte Gestaltungsmöglichkeiten im Vergleich zu einem strukturierten Forderungsverkauf.

Forderungskauf oder Asset-Deal – eine strategische Entscheidung

Ob ein Forderungsverkauf oder ein Asset-Deal der vorzugswürdige Weg ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Entscheidend sind unter anderem:

• der Stand des Projekts,
• die Rangstellung der Grundschuld,
• die Marktfähigkeit der Immobilie,
• sowie die Zielsetzung des Gläubigers (schnelle Risikoentlastung vs. Wertmaximierung).

In vielen Fällen kann der Forderungsverkauf eine effiziente und flexible Lösung sein, insbesondere wenn professionelle Käufer mit Restrukturierungs- und Immobilienkompetenz eingebunden werden.

Fazit

Die Zunahme von Unternehmens- und Projektgesellschaftsinsolvenzen stellt Gläubiger vor erhebliche Herausforderungen. Gleichzeitig stehen heute mehr und besser regulierte Instrumente zur Verfügung als noch vor 15 oder 20 Jahren. Der Verkauf immobilienbesicherter Forderungen ist längst Teil des finanzwirtschaftlichen Werkzeugkastens geworden.

Gerade in einem volatilen Marktumfeld kann eine frühzeitige, strategisch durchdachte Entscheidung über den Umgang mit notleidenden Forderungen den Unterschied zwischen Wertvernichtung und kontrollierter Risikosteuerung ausmachen.

Unterschiedliche Gläubiger nennen ihre Workoutabteilungen auch unterschiedlich: in Banken heißen diese Abteilung oft „Intensivbetreuung“ oder einfach „Workout“, bei Servicern ist meist von „Loan Asset Management“ die Rede, bei der FMS Wertmanagement als bundeseigener Abwicklungsanstalt spricht man in Asset Klassen, die abgewickelt werden (zum Beispiel „Commercial Real Estate“). Am Ende des Tages haben all diese Bezeichnungen eines gemeinsam: sie spiegeln wider, dass es für die Betreuung notleidender Kredite mehr bedarf als nur das „ganz normale“ bankinterne Handwerkszeug. Warum neben dem bankinternen „Workout“ notleidender Kredite auch der Verkauf wichtig und wertvoll ist, beleuchtet der nachfolgende Artikel.

Öffentliche Wahrnehmung

Die öffentliche Wahrnehmung in Bezug auf Non Performing Loans ist geprägt von der Zeit der ersten NPL-Verkäufe in Deutschland. Die Presse war voll von Skandalmeldungen: „Banken verhökern ihre Kredite an amerikanische Heuschrecken“ wurde damals skandiert. Binnen kürzester Zeit fanden sich „Opferwebsites“ im Internet, es kam zu einer Spezialisierung von Rechtsanwälten auf die Vertretung von „verkauften Darlehensnehmern“, die zumeist sehr einseitig davon berichteten, dass ihre langjährige Geschäftsbeziehung zu ihrer Hausbank mit Füßen getreten worden sei, indem diese das Darlehen an einen Finanzinvestor verkauft habe. Dieser bestehe jetzt auf die sofortige Rückzahlung des Darlehens und riskiere damit nicht nur die langjährige Geschäftsbeziehung, sondern gefährde Existenzen. Dieses Vorgehen der ursprünglichen Gläubigerbanken sei unethisch und nicht hinnehmbar.

Was in der Darstellung der Betroffenen leider zumeist fehlte, war ein ganz wesentlicher Aspekt: Der Vertragsbruch lag eben gerade nicht auf Seiten der darlehensausreichenden Bank. Diese hatte ihre Verpflichtungen vollumfänglich erfüllt, nämlich das Darlehen ausgereicht. Im Gegenzug wurde jedoch vereinbart, dass zu vorher festgelegten Zeitpunkten die Darlehensraten zurück zu zahlen sind- und zwar vom Darlehensnehmer. Dies versäumte jener jedoch, wurde mehrfach gemahnt und so wurde das Darlehen notleidend. Manchmal vom Darlehensnehmer beabsichtigt und manchmal nicht. Am Ende des Tages greift jedoch bei der Nichterfüllung der darlehensvertraglichen Pflichten ein Mechanismus, dem beide Parteien bei Darlehensvertragsunterzeichnung ausdrücklich zugestimmt haben:  die Sicherheitenverwertung, um über diese die Rückzahlung des Darlehens sicher zu stellen. In vielen Verträgen ist auch niedergelegt, dass der Verkauf des Darlehens im Falle eines Zahlungsverzugs explizit erlaubt sein soll.

Der Verkauf von NPLs

Im Nachgang der Finanzkrise wurde deutschen Banken eine neue Regulatorik auferlegt, die vor allem zum Ziel hat, höhere Eigenkapitalquoten durch die Banken vorhalten zu lassen. Dabei spielt die in den Banken bestehende Quantifizierung des Risikoparameters „Loss Given Default “ (LGD) eine wesentliche Rolle, da dieser den rechnerischen Verlust, der durch Eigenkapital gedeckt sein muss, abbildet. Denklogisch steigt der LGD eines Darlehensportfolios, wenn die hierin enthaltenen Darlehen notleidend sind und damit auch das Erfordernis, Eigenkapital vorzuhalten. Der Schluss der Banken, Darlehen zu verkaufen, um Eigenkapitalpuffer für andere Geschäftszweige nutzen zu können, ist deshalb naheliegend. Durch die sinkende NPL-Quote kann auch das Rating gesteigert und die Refinanzierungskosten gesenkt werden, was zu mehr Wettbewerbsfähigkeit führt. All dies dient am Ende aber eben nicht nur den Banken, sondern vor allem auch der Wirtschaft.

Positive Effekte auf die Wirtschaft

Positive Effekte hat der Verkauf von NPLs seitens der Banken deshalb, weil die Banken sich nicht auf das sehr personal- und kostenintensive Workoutgeschäft konzentrieren müssen und gleichzeitig mehr Gestaltungsspielraum bei der Neuausreichung von Krediten haben. Entgegen der landläufig häufig behaupteten Aussage, die Banken stopften hierdurch an einer Stelle alte Löcher, um neue aufzureißen, ist übrigens verfehlt. Es gab sicherlich Zeiten, in denen in manchem Bankhaus recht unvernünftig mit der Kreditvergabe umgegangen wurde, die Lehren der Finanzkrise wurden jedoch gezogen und die Maßgaben, nach denen Darlehen vergeben werden dürfen, sind an wesentlich höhere Anforderungen geknüpft. Die Gründe dafür, warum Darlehen nicht mehr bedient werden können, sind vielfältig und gerade in Zeiten von Corona muss nicht tief gegraben werden, um zu verstehen, warum viele Darlehensnehmer ihre Raten derzeit nicht mehr bezahlen können. Gerade in Zeiten wie diesen ist indes eine positive Grundstimmung, was die Kreditvergabe bei den Banken angeht, wesentlich, um die Wirtschaft in und nach der anstehenden Rezession wieder anzukurbeln. Sind die Darlehensgeber jedoch mit notleidendem Kreditgeschäft über die Maßen belastet, kann dieser für die Wirtschaft so wichtige Motor nicht anlaufen und notwendige Kredite können nicht ausgereicht werden.

Fazit

Der Verkauf notleidender Kredite ist ein ganz wesentliches Werkzeug, um die Kreditvergabemöglichkeiten der Banken aufrecht zu erhalten. Er wirkt wie ein Katalysator für die Banken und aufgrund der positiven Effekte für das so wichtige Neukreditgeschäft auch für die gesamte Wirtschaft.

Der Weg eines Darlehens bis ins Workout

Wurde ein Kredit vergeben, ein Darlehensvertrag unterzeichnet und die Raten regelmäßig seitens des Darlehensnehmers bezahlt, läuft das Vertragsverhältnis meistens ganz unangestrengt einfach bis zum Laufzeitende durch und erledigt sich durch die Rückzahlung des Darlehensbetrages und der vereinbarten Zinsen irgendwann von ganz allein.

Doch immer dann, wenn irgendein Rad innerhalb dieses Konstrukts nicht mehr ganz rund läuft, gerät das ganze Vertragsverhältnis in Schieflage. Der häufigste Fall ist sicher die Verschlechterung der Liquiditätssituation auf Seiten des Darlehensnehmers und damit einhergehend seine Unfähigkeit, die anfallenden Raten an den Darlehensgeber zurückzuzahlen. Aber auch die Verschlechterung der Kreditsicherheit- etwa der Immobilie bei einem Immobilienkredit- kann dazu führen, dass das Darlehen plötzlich unter Beobachtung steht.

Kommt es nach einiger Zeit zu einer Verbesserung dieser Situation, geht alles wieder seinen darlehensvertraglich vereinbarten Gang. Ist dies nicht der Fall, muss auf Seiten des Darlehensgebers entschieden werden, was mit dem Darlehen passieren soll. Es kommen verschiedene Möglichkeiten in Betracht, um den finalen Ausfall des Kredits, der sich in seiner Kündigung manifestiert, zu umgehen. Möglichkeiten bieten Restrukturierungen mit Anpassungen der Zinshöhe, etwa auf ein Niveau, das der Darlehensnehmer gerade noch tragen kann. Auch die Stundung von Raten bis zu einem Zeitpunkt, in dem es die laufende Liquidität wieder zulässt, Raten zu zahlen, ist ein gängiges Instrument, um die Kündigung des Darlehens zu umgehen. Gerade im Zuge der Coronapandemie war die Stundung ein hilfreiches Instrument, um Darlehen vor dem Ausfall zu schützen. Diese Anstrengungen dienen dem Erhalt der Vertragsbeziehung nicht nur, weil eine etwaige Zwangsversteigerung der Immobiliensicherheit oder die persönliche Insolvenz des Darlehensnehmers drohen. Auch die Bank hat ein großes Interesse daran, Darlehen nicht zu kündigen, muss sie doch für gekündigte Darlehen Risikovorsorge vorhalten, um den Ausfall der Rückzahlung entsprechend abzuschirmen. Hierzu ist sie gesetzlich verpflichtet.

Oftmals bleibt aber trotz aller Anstrengungen kein anderes Mittel und das Darlehen, das dann vielleicht einen kurzen Zwischenstopp im „subperforming“ Bereich der Bank gemacht hat, wird zum „nonperforming loan“, das heißt, einem gekündigten Darlehen. Die Abteilung der Bank, die sich nun mit dem Kreditengagement beschäftigt, heißt „Workout“- Abteilung.

Der Workout

Der Begriff „Workout“ passt außerordentlich gut zu der Arbeit, die sich klassischerweise hinter dem Namen verbirgt: nach der Kündigung geht es nämlich darum, alles zu unternehmen, um eine Rückzahlung- selbst wenn sie nur teilweise erfolgt- trotzdem noch zu ermöglichen. Dies erreicht der Workouter, in dessen Zuständigkeitsbereich das gekündigte Darlehen fällt,  durch verschiedene- durchaus dem Namen gerecht werdend auch anstrengende- Maßnahmen, sei es durch die Verwertung von Sicherheiten, die Einleitung eines Zwangsverwaltungsverfahrens oder aber durch die einvernehmliche Aufarbeitung des Kreditengagements mit dem Darlehensnehmer, den der Workouter zumeist „Schuldner“ nennt. Das liegt in der Regel übrigens gar nicht an einer gewollten Degradierung des Darlehensnehmers, sondern vielmehr daran, dass das Verhältnis zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber ab dem Zeitpunkt der Darlehenskündigung nicht mehr die positive Geschäftsbeziehung im Fokus, sondern die juristische Abarbeitung der vertraglich vereinbarten Eckpunkte zum Ziel hat. Dies ist auch der Grund dafür, warum der Darlehensnehmer (oder Schuldner) nunmehr viel mehr Kontakt zu seiner Bank (seinem Darlehensgeber oder Gläubiger) haben wird als dies vor der Darlehenskündigung der Fall war. Es geht in diesem Zusammenhang ja auch für den Darlehensnehmer um so einiges- viele Darlehensverträge haben die persönliche Haftung des Darlehensnehmers oder aber auch Zusatzsicherheiten zum Inhalt, deren Verwertung den Darlehensnehmer teilweise empfindlich und nicht ausschließlich finanziell treffen können. Der Workout ist deshalb auch davon gekennzeichnet, weit mehr als nur die reine Abarbeitung des Kreditengagements zu sein. Es geht hierbei auch immer um die Trennschärfe zwischen kooperativen und unkooperativen Schuldnern, zwischen solchen, die unfreiwillig in finanzielle Not geraten sind und solche, die als „Profi-Schuldner“ sehenden Auges in die Kündigung ihres Kreditvertrages marschiert sind und denen letztlich die Konsequenzen egal sind. Hier ist Fingerspitzengefühl ebenso gefragt wie exzellentes juristisches Know-How, wobei sich die Bandbreite je nach Darlehenssicherheit von immobilienspezifischen Details bis zu tiefen Kenntnissen im Gesellschaftsrecht bewegt.

Aber auch Softskills sind gefragt: Die im Privatleben durch den Tod eines nahen Angehörigen gebeutelte Unternehmerin, die sich monatelang in psychologischer Behandlung befand und deshalb nicht in der Lage war, sich um ihr Unternehmen zu kümmern, wird seitens des Workouters anders zu behandeln sein als der abgebrühte Investor, der lediglich Sponsor für einen non-recourse Schuldner, das heißt ein Vehikel, für das er nicht persönlich haftet, auftrat und sein Equity schon lange aus den Mieteinnahmen der mittels Bankdarlehen finanzierten Immobilie gezogen hat. Ihm ist es schlicht egal, wie die Bank die Rückzahlung des Darlehens darstellt. Er zieht nach Abwicklung des notleidenden Kreditengagements weiter und versucht woanders sein Glück erneut.

Fazit

Der Weg eines Darlehens von der Unterzeichnung des Darlehensvertrages bis zur Kündigung ist meist lang. Im Sinne von Darlehensnehmer und -geber wird in der Regel alles getan, um eine Kündigung zu vermeiden. Kommt es dennoch zum Äußersten und muss das Darlehen gekündigt werden, gibt es formaljuristisch keinen Weg zurück, da die Kündigung nicht rückgängig gemacht werden kann. Auf derartige Szenarien sind Workouter spezialisiert und sorgen für wertmaximierende und bestenfalls für alle Beteiligte reputationsschonende Abwicklung von notleidenden, das heißt gekündigten Darlehen.

So pervers es in diesen harten Zeiten klingen mag: es gibt auch Gewinner der Corona-Krise. Das sind all diejenigen, die sich in den vergangenen Jahren in Geduld üben mussten. Denn der Non-Performing-Loan-Markt, also der Markt, der sich mit notleidendem Geschäft beschäftigt, lag in den vergangenen, fetten Jahren der deutschen, aber auch internationalen Wirtschaft brach. All die Hedge- und Private Equityfonds, von denen so viele dachten, ihre Lebensphase sei endgültig vorbei- sie werden von dieser Krise profitieren, weil sie darauf spezialisiert sind, in „Distressed Debt“ zu investieren.

Distressed Debt

Wie der Name schon sagt: „Distressed“ ist eine Finanzierung immer dann, wenn sie in Stress geraten ist, wenn also wegen unterschiedlichster Gründe die Schulden („Debt“) nicht mehr bezahlt werden können- so etwa wegen der Coronakrise und der hierdurch entstehenden Engpässe für Unternehmen.

Strategien

Passive Anlagestrategien

Je nach Gewichtung der Probleme, in der sich ein Unternehmen befindet, bestehen unterschiedliche Investitionsmöglichkeiten. Beispiel: Flughäfen. An deutschen und europäischen Flughäfen ist derzeit der Betrieb praktisch nahezu komplett heruntergefahren. Immense Umsatzeinbußen sind die Folge. Bedeutet dies jedoch, dass die Flughäfen per se operativ bedroht sind? Es ist wohl davon auszugehen, dass auch nach der Coronakrise wieder geflogen wird- sei es geschäftlich oder privat, sprich, die Krise zeigt jetzt nicht, dass das Geschäftsmodell hinfällig ist, sie führt aber ganz sicher auch bei den Flughäfen über kurz oder lang zu Zahlungsschwierigkeiten. Anleihen solcher Unternehmen geraten unter Druck, weil institutionelle Anleger solcher Anleihen oftmals aufgrund bestehender Regularien gezwungen sind, ihre Position aufzulösen, wenn sich die Bonität der dahinterstehenden Unternehmen verschlechtert. In derartigen Situationen nutzen vor allem Hedgefonds die Gunst der Stunde und kaufen sich auf dem Tiefpunkt ein. Die dahintersteckende Strategie ist passiv, da sie nur darauf abzielt, passiv abzuwarten, bis die Bonität sich wieder verbessert hat und die Anleihewerte wieder steigen, um dann einen gewinnbringenden Exit zu realisieren.

Aktive Strategien

Hiervon abzugrenzen sind sog. aktive Investitionen, das heißt Investitionsformen, bei denen der jeweilige Investor eine Krisenphase dazu nutzt, um sich am Equity, also am Eigenkapital einer Firma zu beteiligen oder aber das in Schieflage geratene Unternehmen gleich ganz zu übernehmen. Hierdurch kann Kontrolle über das Unternehmen gewonnen werden, das dann mit dem eigenen Know-How durch und aus der Krise geführt werden kann. Sehr häufig konnten in der Vergangenheit aber auch Private Equity Investoren beobachtet werden, die nach dem Erwerb von Anteilen aktiv mit anderen Anteilseignern an der Restrukturierung des notleidenden Unternehmens mitwirkten, so den Eigenanteil stärken und dann einen Exit zu einem attraktiven Kaufpreis nach der Krise anstreben konnten.

Die Corona-Krise

Für Fonds und Anleger in „Distressed Debt“ war die Phase vor der Coronakrise eher schwierig. Aufgrund des allgemeinen Aufschwungs kamen schlicht nicht genug Unternehmen in Schieflage. Dennoch konnten Distressed-Debt-Investoren aufgrund ihrer äußerst erfolgreichen Vergangenheit auch in den vergangenen „fetten“ wirtschaftlichen Jahren jede Menge Geld für ihre Fonds einsammeln. Dieses „Dry Powder“ steht jetzt zur Verfügung, wenn sich Opportunitäten für diese Investoren auftun. Und das wird mit enorm hoher Wahrscheinlichkeit der Fall sein. Das Geschäftsmodell ist sowohl für die Fonds selbst, aber auch die kleinen Anleger in derartige Fonds lukrativ. Es wird auch in dieser Krise wie ein Katalysator wirken und für manche Unternehmen auch ungeahnte Möglichkeiten eröffnen, zum Beispiel den Weiterbestand des Geschäftsbetriebs und oftmals auch den Erhalt (zumindest eines Teils) von Arbeitsplätzen. Denn die Alternative zur Restrukturierung eines Unternehmens ist in Deutschland nur die Insolvenz- und da ist das Ziel dann nicht immer der Weiterbestand des Unternehmens, sondern oft nur noch die Liquidation von dem, was an Unternehmenswerten noch vorhanden ist. Fremde Investoren bergen immer auch eine Chance, auch, weil sie, wenn sie gut aufgestellt sind, echte Experten für Unternehmen in Krisenzeiten sind.