Der Immobilienteilverkauf

Modell

Beim Immobilienteilverkauf verkauft der Eigentümer einen prozentualen Anteil seiner Immobilie an ein Unternehmen, behält jedoch regelmäßig ein lebenslanges Nutzungsrecht an dem Objekt, indem ihm ein lebenslanges Nießbrauchrecht eingeräumt und im Grundbuch eingetragen wird. Im Gegenzug erhält der Verkäufer sofortige Liquidität durch die Vereinnahmung des zu zahlenden Kaufpreises, ohne aus seinem Eigenheim ausziehen zu müssen. Gerade für ältere Immobilieneigentümer erscheint dieses Modell auf den ersten Blick attraktiv, weil vorhandenes Immobilienvermögen genutzt werden kann, um den Lebensabend finanziell abzusichern. In der individuellen Beratung zeigt sich, dass der Immobilienteilverkauf ein teures Mittel der Altersfinanzierung ist und die monatliche Zahlung des Nutzungsentgeltes für viele Eigentümer über die Laufzeit zu einer zu großen finanziellen Belastung wird. Deshalb eignet sich das Modell vor allem für jüngere Eigentümer, für die sich andere Modelle der Immobilienverrentung wie Vollverkauf mit Nießbrauch oder Wohnungsrecht aufgrund der langen Laufzeit von Nießbrauchs- oder Wohnungsrechten, so sie denn lebenslang vereinbart werden, finanziell nicht lohnen.

Komplexität der Vertragswerke

Allerdings handelt es sich um hochkomplexe Vertragswerke mit erheblichen wirtschaftlichen und rechtlichen Konsequenzen. Die Verträge sind häufig nicht laienverständlich formuliert und enthalten zahlreiche Regelungen zu Nutzungsentgelten, Instandhaltungspflichten, Verwertungsrechten und Rückkaufsoptionen. Für Verbraucher ist deshalb oftmals schwer nachvollziehbar, welche langfristigen finanziellen Belastungen tatsächlich entstehen können.

Gerade deshalb ist eine anwaltliche Beratung vor Abschluss eines Immobilienteilverkaufs von erheblicher Bedeutung. Wer einen Teil seiner Immobilie verkauft, trifft regelmäßig eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen seines Lebens. Es muss im Vorfeld genau geprüft werden, welche Rechte und Pflichten übernommen werden und welche Folgen sich langfristig ergeben können. Die Erfahrung zeigt, dass viele Risiken erst dann erkannt werden, wenn der Vertrag bereits abgeschlossen wurde.

Sekundärmarkt für Immobilienteilverkäufe

In meiner anwaltlichen Praxis werden mir immer wieder Fälle von Immobilienteilverkäufen vorgelegt, bei denen Mandanten nachträglich prüfen lassen möchten, ob und wie sie sich wieder aus den Verträgen lösen können. Dies verdeutlicht den erheblichen Informations- und Beratungsbedarf in diesem Bereich. Häufig zeigt sich erst im Nachhinein, dass bestimmte wirtschaftliche Auswirkungen oder vertragliche Verpflichtungen nicht vollständig verstanden wurden. Dabei gilt auch für Immobilienteilverkaufsverträge der allgemeine Rechtsgrundsatz: „Pacta sunt servanda“ – geschlossene Verträge sind einzuhalten. Eine nachträgliche Lösung vom Vertrag ist daher oftmals rechtlich schwierig und wirtschaftlich belastend.

Dass trotzdem eine Vielzahl von Verträgen im Nachhinein rechtlich überprüft werden- sei es, weil sich die Lebenssituation der Teilverkäufer doch wieder geändert hat oder man mit der Zahlung der Nutzungsentgelte in Verzug geraten ist, die geschlossenen Verträge also nicht „durchlaufen“, sondern notleidend werden. Es wird sich zeigen, ob es sich Teilkaufgesellschaften in solchen Fällen leisten wollen, Teilverkäufern juristisch auf die Pelle zu rücken. Im regulären Finanzierungsgeschäft von Banken hat sich für notleidende Projekte ein Sekundärmarkt entwickelt, der es Finanzierern ermöglicht, sich von nicht oder schlecht laufenden Engagements zu trennen, ohne sich selbst um die „Bereinigung“ der Bücher kümmern zu müssen. Dies hat aber wirtschaftliche, nicht juristische Gründe.

Bedeutung des Urteils

Vor diesem Hintergrund ist das Urteil des Landgerichts Hamburg besonders bemerkenswert. Verbraucherschützer hatten das Modell des Immobilienteilverkaufs in der Vergangenheit wiederholt kritisch bewertet und insbesondere die rechtliche Einordnung einzelner Vertragsgestaltungen hinterfragt. Das Landgericht Hamburg hat nun jedoch entschieden, dass das Geschäftsmodell als solches rechtlich Bestand haben kann. Damit liegt erstmals ein gerichtliches Ergebnis vor, das den bislang bestehenden Unsicherheiten hinsichtlich der juristischen Einordnung dieser Verträge entgegenwirkt.

Für den Markt der Immobilienverrentung bedeutet das Urteil daher ein wichtiges Signal. Es bietet Anbietern und Marktteilnehmern eine rechtliche Orientierung und dürfte zu einer gewissen Beruhigung im Bereich des Immobilienteilverkaufs beitragen. Gleichzeitig ändert das Urteil jedoch nichts daran, dass jeder einzelne Vertrag sorgfältig geprüft werden sollte. Denn auch wenn das Geschäftsmodell grundsätzlich zulässig ist, bleibt entscheidend, ob der konkrete Vertrag den individuellen Interessen und Bedürfnissen des Eigentümers tatsächlich gerecht wird.

Wer einen Immobilienteilverkauf in Erwägung zieht, sollte deshalb frühzeitig rechtlichen Rat einholen, um die wirtschaftlichen und juristischen Folgen umfassend bewerten zu können. Nur wer die Tragweite der vertraglichen Regelungen vollständig versteht, kann eine informierte und langfristig tragfähige Entscheidung treffen.

Die deutsche Wirtschaft befindet sich in einer Phase erhöhter Unsicherheit. Steigende Finanzierungskosten, rückläufige Investitionen, geopolitische Risiken und strukturelle Herausforderungen führen dazu, dass sich die Zahl der Unternehmensinsolvenzen in den vergangenen Monaten deutlich erhöht hat. Besonders betroffen sind kapitalintensive Branchen – allen voran die Immobilien- und Projektentwicklungswirtschaft.

Mit der zunehmenden Zahl notleidender Unternehmen häufen sich auch Insolvenzen von Projektgesellschaften, deren Geschäftsmodell regelmäßig auf die Entwicklung eines einzelnen Bauvorhabens beschränkt ist. Diese Gesellschaften verfügen meist über kein nennenswertes freies Vermögen, sondern ausschließlich über das Projektgrundstück, das zugunsten der finanzierenden Banken oder sonstiger Gläubiger mit Grundschulden belastet ist. Für Gläubiger stellt sich in dieser Situation zunehmend die Frage, wie mit immobilienbesicherten Forderungen strategisch sinnvoll umzugehen ist.

Projektgesellschaften in der Krise – strukturelle Besonderheiten

Projektgesellschaften sind typischerweise Zweckgesellschaften (SPVs). Sie dienen allein der Entwicklung, Errichtung und Vermarktung eines einzelnen Immobilienprojekts. Gerät ein Projekt ins Stocken – etwa aufgrund von Baukostensteigerungen, Refinanzierungsproblemen, Verzögerungen auf dem Bau oder der Insolvenz eines Generalunternehmers – fehlt es diesen Gesellschaften häufig an jeder wirtschaftlichen Resilienz.

Zusätzliche Sicherheiten wie Geschäftsführerbürgschaften oder Patronatserklärungen erweisen sich in der Praxis oft als wirtschaftlich wertlos, insbesondere in der akuten Krisenphase. Ihre Durchsetzung führt nicht selten zur Privatinsolvenz der handelnden Personen, was die Situation auf Ebene der Projektgesellschaft weiter verschärft und operative Lösungsansätze blockiert.

Vor diesem Hintergrund gewinnen sekundäre Verwertungsstrategien für Gläubiger an Bedeutung.

Der Forderungsverkauf – ein etabliertes Instrument mit Geschichte

Der Verkauf von Darlehensforderungen, auch von grundschuldbesicherten Forderungen, ist kein neues Phänomen. Bereits zu Beginn der 2000er Jahre wurde der Umgang mit Kreditverkäufen in großvolumigen Transaktionen „eingeübt“. Prägend waren insbesondere die Portfoliotransaktionen der damaligen Hypo Real Estate Bank an internationale Investoren wie Lone Star.

Ich habe selbst auf beiden Portfolien („HRE I“ und „HRE II“) gearbeitet und aus erster Hand erlebt, wie juristisch komplex diese Transaktionen waren: Abtretungsketten, Sicherheitenübertragungen, Grundbuchfragen, Datenschutz, Schuldnerschutz und prozessuale Risiken mussten in großem Umfang strukturiert werden. Der Markt war damals noch weitgehend unreguliert, die Rechtsunsicherheit entsprechend hoch.

Regulierung nach der Finanzkrise – vom Problemfall zum Standardinstrument

Die Finanzkrise 2008/2009 markierte einen Wendepunkt. In ihrem Nachgang begann der Gesetzgeber, den Kreditzweitmarkt systematisch zu regulieren. Ziel war es, Transparenz zu schaffen, Schuldner zu schützen und gleichzeitig Banken die Möglichkeit zu eröffnen, notleidende oder nicht-strategische Kredite rechtssicher auszulagern.

Ein früher Überblick über die damaligen Problemfelder findet sich im Rundschreiben der Bundesnotarkammer aus dem Jahr 2007 https://www.bnotk.de/aufgaben-und-taetigkeiten/rundschreiben/details/verkauf-von-immobilienkrediten, das insbesondere Fragen der Sicherheitenübertragung, der Information der Schuldner und der Rolle der Notare beleuchtet. Viele der dort beschriebenen Unsicherheiten sind heute entschärft, aber nicht vollständig verschwunden.

Mit dem Kreditzweitmarktgesetz (lesenswert: https://www.bafin.de/SharedDocs/Veroeffentlichungen/DE/Fachartikel/2024/fa_bj_2404_Kreditzweitmarktgesetz.html) ist inzwischen ein klarer regulatorischer Rahmen geschaffen worden. Es regelt unter anderem:

• Anforderungen an Kreditkäufer und Kreditdienstleister,
• Transparenz- und Informationspflichten gegenüber Schuldnern,
• aufsichtsrechtliche Zuständigkeiten (BaFin),
• sowie organisatorische Mindeststandards.

Der Forderungsverkauf ist damit heute ein anerkanntes und etabliertes Instrument, das Banken und anderen Gläubigern ermöglicht, Risiken auszulagern, Bilanzen zu bereinigen und Spielraum für Neugeschäft zu schaffen – gerade in wirtschaftlich angespannten Zeiten wie den derzeitigen. Dass es in diesem Bereich auch noch Verbesserungsbedarf gibt, zeigt auch das Engagement der Bundesvereinigung Kreditankauf und Servicing: https://bks-ev.de/entwurf-zum-brubeg-bks-bringt-konstruktive-vorschlaege-ein-und-sucht-den-dialog-mit-dem-gesetzgeber/

Was ist heute geregelt – und wo bleiben Risiken?

Viele der früheren Kernprobleme sind heute beherrschbar:

• Die Abtretung von Grundschulden ist rechtlich klar strukturiert.
• Informationspflichten gegenüber Schuldnern sind normiert.
• Datenschutzrechtliche Fragen werden standardisiert adressiert.
• Der Markt verfügt über erfahrene Akteure und etablierte Prozesse.

Gleichwohl bleiben Herausforderungen:

• Die kommunikative Schnittstelle zum Schuldner ist sensibel und konfliktanfällig.
• Bei Projektgesellschaften stellt sich häufig die Frage, ob ein Forderungskauf wirtschaftlich sinnvoll ist, wenn die Verwertungsperspektive der Immobilie unklar bleibt. der Abschlag vom Kaufpreis dürfte ungleich größer sein als wenn die Verwertung des Beleihungsobjekts seitens des Darlehensgebers selbst gesteuert wird.
• Komplexe Rangverhältnisse im Grundbuch oder baurechtliche Risiken können den Wert der Forderung erheblich beeinflussen.

Der Forderungskauf ist daher kein Automatismus, sondern bedarf einer sorgfältigen rechtlichen und wirtschaftlichen Prüfung.

Alternative: Der Asset-Deal – Verwertung der Immobiliensicherheit

Neben dem Forderungskauf kommt als Alternative der reine Asset-Deal in Betracht, also die Verwertung der Immobilie selbst zur Rückführung der Darlehensverbindlichkeit – etwa im Rahmen einer Zwangsversteigerung oder eines freihändigen Verkaufs aus der Insolvenz.

Vorteile des Asset-Deals:

• Klare Fokussierung auf das Grundstück als Sicherungsobjekt.
• Kein Übergang schuldrechtlicher Beziehungen.
• Potenziell höhere Transparenz für den Markt.

Nachteile:

• Zeitintensiv und häufig mit erheblichem Wertverlust verbunden- je nach Verwertungsart.
• Abhängigkeit von Insolvenzverfahren, Zustimmungslagen und Marktzyklen.
• Eingeschränkte Gestaltungsmöglichkeiten im Vergleich zu einem strukturierten Forderungsverkauf.

Forderungskauf oder Asset-Deal – eine strategische Entscheidung

Ob ein Forderungsverkauf oder ein Asset-Deal der vorzugswürdige Weg ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Entscheidend sind unter anderem:

• der Stand des Projekts,
• die Rangstellung der Grundschuld,
• die Marktfähigkeit der Immobilie,
• sowie die Zielsetzung des Gläubigers (schnelle Risikoentlastung vs. Wertmaximierung).

In vielen Fällen kann der Forderungsverkauf eine effiziente und flexible Lösung sein, insbesondere wenn professionelle Käufer mit Restrukturierungs- und Immobilienkompetenz eingebunden werden.

Fazit

Die Zunahme von Unternehmens- und Projektgesellschaftsinsolvenzen stellt Gläubiger vor erhebliche Herausforderungen. Gleichzeitig stehen heute mehr und besser regulierte Instrumente zur Verfügung als noch vor 15 oder 20 Jahren. Der Verkauf immobilienbesicherter Forderungen ist längst Teil des finanzwirtschaftlichen Werkzeugkastens geworden.

Gerade in einem volatilen Marktumfeld kann eine frühzeitige, strategisch durchdachte Entscheidung über den Umgang mit notleidenden Forderungen den Unterschied zwischen Wertvernichtung und kontrollierter Risikosteuerung ausmachen.

Unterschiedliche Gläubiger nennen ihre Workoutabteilungen auch unterschiedlich: in Banken heißen diese Abteilung oft „Intensivbetreuung“ oder einfach „Workout“, bei Servicern ist meist von „Loan Asset Management“ die Rede, bei der FMS Wertmanagement als bundeseigener Abwicklungsanstalt spricht man in Asset Klassen, die abgewickelt werden (zum Beispiel „Commercial Real Estate“). Am Ende des Tages haben all diese Bezeichnungen eines gemeinsam: sie spiegeln wider, dass es für die Betreuung notleidender Kredite mehr bedarf als nur das „ganz normale“ bankinterne Handwerkszeug. Warum neben dem bankinternen „Workout“ notleidender Kredite auch der Verkauf wichtig und wertvoll ist, beleuchtet der nachfolgende Artikel.

Öffentliche Wahrnehmung

Die öffentliche Wahrnehmung in Bezug auf Non Performing Loans ist geprägt von der Zeit der ersten NPL-Verkäufe in Deutschland. Die Presse war voll von Skandalmeldungen: „Banken verhökern ihre Kredite an amerikanische Heuschrecken“ wurde damals skandiert. Binnen kürzester Zeit fanden sich „Opferwebsites“ im Internet, es kam zu einer Spezialisierung von Rechtsanwälten auf die Vertretung von „verkauften Darlehensnehmern“, die zumeist sehr einseitig davon berichteten, dass ihre langjährige Geschäftsbeziehung zu ihrer Hausbank mit Füßen getreten worden sei, indem diese das Darlehen an einen Finanzinvestor verkauft habe. Dieser bestehe jetzt auf die sofortige Rückzahlung des Darlehens und riskiere damit nicht nur die langjährige Geschäftsbeziehung, sondern gefährde Existenzen. Dieses Vorgehen der ursprünglichen Gläubigerbanken sei unethisch und nicht hinnehmbar.

Was in der Darstellung der Betroffenen leider zumeist fehlte, war ein ganz wesentlicher Aspekt: Der Vertragsbruch lag eben gerade nicht auf Seiten der darlehensausreichenden Bank. Diese hatte ihre Verpflichtungen vollumfänglich erfüllt, nämlich das Darlehen ausgereicht. Im Gegenzug wurde jedoch vereinbart, dass zu vorher festgelegten Zeitpunkten die Darlehensraten zurück zu zahlen sind- und zwar vom Darlehensnehmer. Dies versäumte jener jedoch, wurde mehrfach gemahnt und so wurde das Darlehen notleidend. Manchmal vom Darlehensnehmer beabsichtigt und manchmal nicht. Am Ende des Tages greift jedoch bei der Nichterfüllung der darlehensvertraglichen Pflichten ein Mechanismus, dem beide Parteien bei Darlehensvertragsunterzeichnung ausdrücklich zugestimmt haben:  die Sicherheitenverwertung, um über diese die Rückzahlung des Darlehens sicher zu stellen. In vielen Verträgen ist auch niedergelegt, dass der Verkauf des Darlehens im Falle eines Zahlungsverzugs explizit erlaubt sein soll.

Der Verkauf von NPLs

Im Nachgang der Finanzkrise wurde deutschen Banken eine neue Regulatorik auferlegt, die vor allem zum Ziel hat, höhere Eigenkapitalquoten durch die Banken vorhalten zu lassen. Dabei spielt die in den Banken bestehende Quantifizierung des Risikoparameters „Loss Given Default “ (LGD) eine wesentliche Rolle, da dieser den rechnerischen Verlust, der durch Eigenkapital gedeckt sein muss, abbildet. Denklogisch steigt der LGD eines Darlehensportfolios, wenn die hierin enthaltenen Darlehen notleidend sind und damit auch das Erfordernis, Eigenkapital vorzuhalten. Der Schluss der Banken, Darlehen zu verkaufen, um Eigenkapitalpuffer für andere Geschäftszweige nutzen zu können, ist deshalb naheliegend. Durch die sinkende NPL-Quote kann auch das Rating gesteigert und die Refinanzierungskosten gesenkt werden, was zu mehr Wettbewerbsfähigkeit führt. All dies dient am Ende aber eben nicht nur den Banken, sondern vor allem auch der Wirtschaft.

Positive Effekte auf die Wirtschaft

Positive Effekte hat der Verkauf von NPLs seitens der Banken deshalb, weil die Banken sich nicht auf das sehr personal- und kostenintensive Workoutgeschäft konzentrieren müssen und gleichzeitig mehr Gestaltungsspielraum bei der Neuausreichung von Krediten haben. Entgegen der landläufig häufig behaupteten Aussage, die Banken stopften hierdurch an einer Stelle alte Löcher, um neue aufzureißen, ist übrigens verfehlt. Es gab sicherlich Zeiten, in denen in manchem Bankhaus recht unvernünftig mit der Kreditvergabe umgegangen wurde, die Lehren der Finanzkrise wurden jedoch gezogen und die Maßgaben, nach denen Darlehen vergeben werden dürfen, sind an wesentlich höhere Anforderungen geknüpft. Die Gründe dafür, warum Darlehen nicht mehr bedient werden können, sind vielfältig und gerade in Zeiten von Corona muss nicht tief gegraben werden, um zu verstehen, warum viele Darlehensnehmer ihre Raten derzeit nicht mehr bezahlen können. Gerade in Zeiten wie diesen ist indes eine positive Grundstimmung, was die Kreditvergabe bei den Banken angeht, wesentlich, um die Wirtschaft in und nach der anstehenden Rezession wieder anzukurbeln. Sind die Darlehensgeber jedoch mit notleidendem Kreditgeschäft über die Maßen belastet, kann dieser für die Wirtschaft so wichtige Motor nicht anlaufen und notwendige Kredite können nicht ausgereicht werden.

Fazit

Der Verkauf notleidender Kredite ist ein ganz wesentliches Werkzeug, um die Kreditvergabemöglichkeiten der Banken aufrecht zu erhalten. Er wirkt wie ein Katalysator für die Banken und aufgrund der positiven Effekte für das so wichtige Neukreditgeschäft auch für die gesamte Wirtschaft.

Der Weg eines Darlehens bis ins Workout

Wurde ein Kredit vergeben, ein Darlehensvertrag unterzeichnet und die Raten regelmäßig seitens des Darlehensnehmers bezahlt, läuft das Vertragsverhältnis meistens ganz unangestrengt einfach bis zum Laufzeitende durch und erledigt sich durch die Rückzahlung des Darlehensbetrages und der vereinbarten Zinsen irgendwann von ganz allein.

Doch immer dann, wenn irgendein Rad innerhalb dieses Konstrukts nicht mehr ganz rund läuft, gerät das ganze Vertragsverhältnis in Schieflage. Der häufigste Fall ist sicher die Verschlechterung der Liquiditätssituation auf Seiten des Darlehensnehmers und damit einhergehend seine Unfähigkeit, die anfallenden Raten an den Darlehensgeber zurückzuzahlen. Aber auch die Verschlechterung der Kreditsicherheit- etwa der Immobilie bei einem Immobilienkredit- kann dazu führen, dass das Darlehen plötzlich unter Beobachtung steht.

Kommt es nach einiger Zeit zu einer Verbesserung dieser Situation, geht alles wieder seinen darlehensvertraglich vereinbarten Gang. Ist dies nicht der Fall, muss auf Seiten des Darlehensgebers entschieden werden, was mit dem Darlehen passieren soll. Es kommen verschiedene Möglichkeiten in Betracht, um den finalen Ausfall des Kredits, der sich in seiner Kündigung manifestiert, zu umgehen. Möglichkeiten bieten Restrukturierungen mit Anpassungen der Zinshöhe, etwa auf ein Niveau, das der Darlehensnehmer gerade noch tragen kann. Auch die Stundung von Raten bis zu einem Zeitpunkt, in dem es die laufende Liquidität wieder zulässt, Raten zu zahlen, ist ein gängiges Instrument, um die Kündigung des Darlehens zu umgehen. Gerade im Zuge der Coronapandemie war die Stundung ein hilfreiches Instrument, um Darlehen vor dem Ausfall zu schützen. Diese Anstrengungen dienen dem Erhalt der Vertragsbeziehung nicht nur, weil eine etwaige Zwangsversteigerung der Immobiliensicherheit oder die persönliche Insolvenz des Darlehensnehmers drohen. Auch die Bank hat ein großes Interesse daran, Darlehen nicht zu kündigen, muss sie doch für gekündigte Darlehen Risikovorsorge vorhalten, um den Ausfall der Rückzahlung entsprechend abzuschirmen. Hierzu ist sie gesetzlich verpflichtet.

Oftmals bleibt aber trotz aller Anstrengungen kein anderes Mittel und das Darlehen, das dann vielleicht einen kurzen Zwischenstopp im „subperforming“ Bereich der Bank gemacht hat, wird zum „nonperforming loan“, das heißt, einem gekündigten Darlehen. Die Abteilung der Bank, die sich nun mit dem Kreditengagement beschäftigt, heißt „Workout“- Abteilung.

Der Workout

Der Begriff „Workout“ passt außerordentlich gut zu der Arbeit, die sich klassischerweise hinter dem Namen verbirgt: nach der Kündigung geht es nämlich darum, alles zu unternehmen, um eine Rückzahlung- selbst wenn sie nur teilweise erfolgt- trotzdem noch zu ermöglichen. Dies erreicht der Workouter, in dessen Zuständigkeitsbereich das gekündigte Darlehen fällt,  durch verschiedene- durchaus dem Namen gerecht werdend auch anstrengende- Maßnahmen, sei es durch die Verwertung von Sicherheiten, die Einleitung eines Zwangsverwaltungsverfahrens oder aber durch die einvernehmliche Aufarbeitung des Kreditengagements mit dem Darlehensnehmer, den der Workouter zumeist „Schuldner“ nennt. Das liegt in der Regel übrigens gar nicht an einer gewollten Degradierung des Darlehensnehmers, sondern vielmehr daran, dass das Verhältnis zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber ab dem Zeitpunkt der Darlehenskündigung nicht mehr die positive Geschäftsbeziehung im Fokus, sondern die juristische Abarbeitung der vertraglich vereinbarten Eckpunkte zum Ziel hat. Dies ist auch der Grund dafür, warum der Darlehensnehmer (oder Schuldner) nunmehr viel mehr Kontakt zu seiner Bank (seinem Darlehensgeber oder Gläubiger) haben wird als dies vor der Darlehenskündigung der Fall war. Es geht in diesem Zusammenhang ja auch für den Darlehensnehmer um so einiges- viele Darlehensverträge haben die persönliche Haftung des Darlehensnehmers oder aber auch Zusatzsicherheiten zum Inhalt, deren Verwertung den Darlehensnehmer teilweise empfindlich und nicht ausschließlich finanziell treffen können. Der Workout ist deshalb auch davon gekennzeichnet, weit mehr als nur die reine Abarbeitung des Kreditengagements zu sein. Es geht hierbei auch immer um die Trennschärfe zwischen kooperativen und unkooperativen Schuldnern, zwischen solchen, die unfreiwillig in finanzielle Not geraten sind und solche, die als „Profi-Schuldner“ sehenden Auges in die Kündigung ihres Kreditvertrages marschiert sind und denen letztlich die Konsequenzen egal sind. Hier ist Fingerspitzengefühl ebenso gefragt wie exzellentes juristisches Know-How, wobei sich die Bandbreite je nach Darlehenssicherheit von immobilienspezifischen Details bis zu tiefen Kenntnissen im Gesellschaftsrecht bewegt.

Aber auch Softskills sind gefragt: Die im Privatleben durch den Tod eines nahen Angehörigen gebeutelte Unternehmerin, die sich monatelang in psychologischer Behandlung befand und deshalb nicht in der Lage war, sich um ihr Unternehmen zu kümmern, wird seitens des Workouters anders zu behandeln sein als der abgebrühte Investor, der lediglich Sponsor für einen non-recourse Schuldner, das heißt ein Vehikel, für das er nicht persönlich haftet, auftrat und sein Equity schon lange aus den Mieteinnahmen der mittels Bankdarlehen finanzierten Immobilie gezogen hat. Ihm ist es schlicht egal, wie die Bank die Rückzahlung des Darlehens darstellt. Er zieht nach Abwicklung des notleidenden Kreditengagements weiter und versucht woanders sein Glück erneut.

Fazit

Der Weg eines Darlehens von der Unterzeichnung des Darlehensvertrages bis zur Kündigung ist meist lang. Im Sinne von Darlehensnehmer und -geber wird in der Regel alles getan, um eine Kündigung zu vermeiden. Kommt es dennoch zum Äußersten und muss das Darlehen gekündigt werden, gibt es formaljuristisch keinen Weg zurück, da die Kündigung nicht rückgängig gemacht werden kann. Auf derartige Szenarien sind Workouter spezialisiert und sorgen für wertmaximierende und bestenfalls für alle Beteiligte reputationsschonende Abwicklung von notleidenden, das heißt gekündigten Darlehen.

1. Veränderung der Arbeitsweise

 a. Homeoffice

Gerade Startups sind es gewöhnt, sehr iterativ im Team miteinander zu arbeiten. Was sie eigentlich zu hochmodernen Thinktanks macht, die wunderbar agil an alle Herausforderungen gehen, bremst sie jetzt massiv aus- denn Homeoffice ist für viele Startups Neuland und gerade in der Anfangsphase eines Unternehmens, in der schnell und meist über persönliche Gespräche neue Themen angegangen werden, wird das Homeoffice als kontraproduktiv angesehen.

Bei der derzeitigen Nachrichtenlage in Deutschland ist jedoch auch jungen Gründern dringend anzuraten, ihre Belegschaft ins Homeoffice zu schicken. Jetzt gilt es, das Team noch enger einzubinden. Regelmäßige Meetings, mindestens telefonisch, bestenfalls virtuell und das am besten ein- bis zweimal pro Tag- gerne kurz- holen die Mitarbeiter ab und sorgen zumindest weiterhin für ein Gefühl der Zusammengehörigkeit und vor allem auch Informiertheit, die jetzt für alle Beteiligte essentiell ist.

b. Transparenz

Start-Ups, die in der Anfangsphase ihres Bestehens vielleicht immer noch um eben solches kämpfen müssen, sollten ihren Mitarbeitern gegenüber mit viel Transparenz begegnen und die Auswirkungen der Krise für das Unternehmen deutlich ansprechen. Vielleicht finden sich gemeinsam Wege aus dieser Krise- sie zu prüfen und ggf. auch transparent zu machen, wenn sie nicht gangbar sind, ist Aufgabe des Gründerteams.

2. Interne Unterstützung anfordern

Der Kontakt mit Euren Investoren oder Eurem Beirat kann Euch jetzt die nötige Unterstützung geben, die Ihr braucht, um die Krise gut zu überstehen. Wenn Ihr Glück habt, sitzt Ihr jetzt nicht nur Menschen gegenüber, die krisenunabhängig an Eure Geschäftsidee geglaubt haben, sondern die genug Erfahrung haben, um Euch dabei zu unterstützen, Euer Unternehmen sicher durch die Krise zu navigieren. Auch hier gilt: Transparenz hilft jetzt am besten- die Auswirkungen dieser Krise sind wahrscheinlich immens, da hilft weder, den Kopf in den Sand zu stecken noch in wildem Aktivismus irgendetwas schön zu reden. Jetzt ist Risikobewusstsein gefragt, das man eben oft nur durch jahrelange Erfahrung haben kann- auch, wenn Ihr am liebsten der ganzen Welt beweisen wollt, dass Ihr Euren Laden selbst im Griff habt: jetzt ist die Zeit für Demut vor Erfahrung. Ihr könnt auch sicher sein, dass Ihr ein „Alignment of Interest“ vorfinden werdet- auch Eure Investoren haben keinerlei Interesse daran, jetzt wegen eines Virus ihr Investment abschreiben zu müssen.

3. Unterstützung anfordern

Der Staat hat bereits Teile eines umfangreichen Maßnahmenpakets umgesetzt, auf das Unternehmen Zugriff haben. Das reicht von der Beantragung von Kurzarbeitergeld nach Ausschöpfung anderer Maßnahmen (Überstundenabbau, Urlaub etc.) bis hin zu finanzieller Unterstützung durch die KfW.

a. Kurzarbeit

• Was versteht man eigentlich unter „Kurzarbeit“ und wie kann sie meinem Unternehmen helfen? Unter Kurzarbeit versteht man die vorübergehende Verkürzung der Arbeitszeit der Mitarbeiter.
• Wie hilft der Staat? Arbeitnehmer, denen seitens ihres Unternehmens z. B. zur Vermeidung von Kündigungen Kurzarbeit auferlegt wird, haben unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Entgeltersatzleistung durch die Bundesagentur für Arbeit.
• Gesetzliche Voraussetzungen für Kurzarbeitergeld:

1. §§ 95ff SGB III besteht Anspruch auf Kurzarbeitergeld, wenn ein erheblicher Arbeitsausfall mit Entgeltausfall vorliegt, wobei ein Arbeitsausfall erheblich ist, wenn er

• auf wirtschaftlichen Gründen oder einem unabwendbaren Ereignis beruht und
• vorübergehend ist und
• nicht vermeidbar ist. (Vermeidbar ist ein Arbeitsausfall dann, wenn er überwiegend saisonal bedingt, betriebs- oder branchenüblich ist, ausschließlich auf betriebsorganisatorischen Gründen beruht, durch Gewährung von Urlaub ganz oder teilweise verhindert werden kann, oder z. B. durch die Nutzung vorhandener Arbeitszeitflexibilisierungsregelungen vermieden werden kann (§ 96 Abs. IV SGB III)).

2. Im jeweiligen Kalendermonat (Anspruchszeitraum) müssen mindestens ein Drittel der in dem Betrieb beschäftigten Arbeitnehmer von einem Entgeltausfall von jeweils mehr als 10 % ihres monatlichen Bruttoentgelts betroffen sein.
3. Im betroffenen Betrieb muss mindestens ein Arbeitnehmer beschäftigt sein (betriebliche Voraussetzung) und
4. der von dem Arbeitsausfall betroffene Arbeitnehmer muss die persönlichen Voraussetzungen erfüllen, insbesondere soll sein Arbeitsverhältnis fortgesetzt werden, also weder gekündigt noch aufgehoben sein und
5. der Arbeitsausfall muss der Arbeitsagentur durch den Arbeitgeber oder den Betriebsrat schriftlich angezeigt worden sein. Der Anzeige durch den Arbeitgeber soll eine Stellungnahme des Betriebsrates beigefügt sein, sofern es in dem Betrieb einen solchen gibt.

b. Ausgaben senken

aa. Steuern

Ein Anruf beim Steuerberater lohnt sich immer- jetzt aber mehr denn je: er kann beantragen, etwaige Steuervorauszahlungen absenken zu lassen, wenn bestimmte Voraussetzungen vorliegen. Auch kann er mit dem zuständigen Finanzamt über Steuerstundungen verhandeln.

bb. Miete

Ist bereits jetzt absehbar, dass es zu Liquiditätsengpässen kommt, macht die Kontaktaufnahme zum Vermieter Sinn. Vorübergehende Engpässe können auch hier durch z. B. Stundungen der Miete aufgefangen werden.

c. Fördermittel beantragen

Die Behörden arbeiten derzeit mit Hochdruck an der Bereitstellung von bestimmten Fördermaßnahmen, die Unternehmen, die von der Coronaviruskrise besonders betroffen sind, zugutekommen sollen- eine konkrete Fördermaßnahme der KfW für Unternehmen, steht noch nicht zur Verfügung, jedoch sollte bereits jetzt unbedingt mit der Hausbank darüber gesprochen werden, ob nicht Fördertöpfe zur Verfügung stehen, die bereits zum jetzigen Zeitpunkt angezapft werden können. Je nach Alter des Unternehmens stehen bereits heute- völlig unabhängig von der Coronaviruskrise- verschiedene Förderprogramme der KfW, aber auch der landeseigenen Förderbanken zur Verfügung.

4. Professionelle Beratung anfordern

Wenn Ihr nicht mehr weiter wisst oder bei der Verhandlung mit Banken, Vermietern oder Investoren eine dritte Meinung braucht, wenn Euch eine objektive Sicht der Dinge nicht möglich ist oder Ihr Euch im Gründerteam uneins sein, wie Ihr Euch in diesen schwierigen Zeiten bestmöglich verhalten sollt, lohnt es sich, Geld in professionelle Beratung zu investieren. Bei Capmatcher gibt es verschiedene Möglichkeiten, die Euch helfen können.

Die Finanzkrise vor über 12 Jahren deckte auf, welche Auswüchse der globalisierte Kapitalismus in der Finanzwelt hervorbrachte. Es wurde aufgezeigt, wie sich vor allem Banker immense Summen „erwirtschafteten“, indem sie völlig absurde Geschäfte tätigten. Diese Geschäfte werden in Deutschland immer noch „verdaut“, obwohl sie lange vor der Finanzkrise 2008 getätigt wurden. Die deutschen Abwicklungsanstalten, die sich um die Abwicklung der toxischen und nichtstrategischen Papiere von HypoRealEstate und WestLB kümmern, haben immer noch recht ordentliche Portfolien, die sie- anders wie ursprünglich geplant- auch noch viele Jahre abwickeln werden und müssen.

2. Lessons learnt

Ein Resultat der Finanzkrise ist die starke Regulierung der Banken, um Boni-getriebenen, raffgierigen Bankern den Garaus zu machen und darauf hinzuwirken, die Verantwortung, die die Finanzhäuser tragen, weil sie Kredite vergeben dürfen (und damit eine tragende Rolle für das Wirtschaftssystem spielen), so ausüben zu können, dass sie sinnvoll die Wirtschaft ankurbeln- aber eben nicht um jeden Preis. Im Zuge und Nachgang zur Finanzkrise kam es aber auch zu einer regelrechten Ächtung der Banker und durchaus auch dem Berufsbild des Bankers. Stigmatisierung nennt man das wohl- und so unfair sie für den Großteil aller Banker auch gewesen sein mag, weil natürlich nicht jeder Sparkassenangestellte sich Boni mit schrägen Geschäftsabschlüssen verdiente- sie half möglicherweise auch der Gesellschaft, abzuschichten und zu verstehen, was da eigentlich im Vorfeld der Krise vonstatten gegangen war. Es wurde gesellschaftlich darüber diskutiert, was moralisch ist und was unmoralisch ist und wie weit Kapitalismus eigentlich gehen darf. Eine sinnvolle und gute gesellschaftliche Diskussion!

3. Aktuelle Situation

Jetzt schreiben wir das Jahr 2020 und wir befinden uns inmitten einer wesentlich globaleren und weitreichenderen Krise als das noch vor 12 Jahren der Fall war. Nicht nur die Finanzwelt ist betroffen- eigentlich alle Wirtschaftszweige sind direkt oder indirekt in Mitleidenschaft gezogen. Glücklicherweise gibt es jetzt keinen Schuldigen, der- wie vor 12 Jahren die Banker- stigmatisiert werden könnte. Jetzt gibt es zwar Verschwörungstheorien, aber höchstwahrscheinlich ist einfach „nur“ ein Coronavirus mutiert und beschert uns jetzt diese Krise mit all ihren Facetten. Dennoch spielen sich- erneut- unsägliche Szenarien ab. Zwei Beispiele sind dabei besonders verwerflich und werfen erneut die Frage nach der Moral in der Wirtschaft auf:

1. Das Angebot von Mundschutzmasken zu einem vielfachen des üblichen Preises. Dabei ist verständlich, dass die erhöhte Nachfrage nach Mundschutzmasken den Preis in die Höhe treibt. Das ist wirtschaftlich nachvollziehbar und in einem angemessenen Rahmen auch in Ordnung. Sich jedoch an der Notlage ganzer Gesundheitssysteme zu bereichern ist eine Frechheit und schlicht unmoralisch. Es geht um Menschenleben und da sollte die eigene Raffgier einfach schweigen.

2. Die Nichtzahlung von Miete durch Mieter wie Deichmann, H&M oder Adidas. Die Presse ist voll von Unternehmen, die jetzt wirklich ums Überleben kämpfen. Unternehmen, die irgendwie versuchen, ihre Produktion umzustellen, etwa von T-Shirt- auf Mundschutzherstellung wie bei Trigema. Und keine zwei Wochen nach der behördlich verfügten Ausgangsbeschränkung kündigen ausgerechnet die großen Player auf dem Mietmarkt wie H&M und Deichmann oder Adidas ihre Mietzahlungen an? Klaro: gleiches Recht für alle, sprich, wenn rechtlich möglich, muss diese Möglichkeit auch denjenigen Mietern offenstehen, die es sich auch einmal leisten könnten, einen Monat nur eingeschränkten Umsatz zu machen. Fraglich ist aber, ob man ausgerechnet jetzt auf seinem Rechte beharren muss. Denn: wenn jetzt alle, auch diejenigen, die die Krise nicht so hart trifft, staatliche Hilfen oder rechtliche Lockerungen in Anspruch nehmen, bleibt am Ende eben einfach weniger für die Allgemeinheit. Und das ist keine Frage nach dem, was rechtlich möglich ist, sondern danach, was moralisch verwerflich ist.

Mit dieser Frage beschäftige ich mich in diesem Blogbeitrag.

1. JA! Der Staat darf das!

Die Antwort auf die Frage, ob der Staat das alles darf, kann mit einem beherzten JA beantwortet werden! In unserem normalen Alltag nehmen wir die Rechte, die wir in Deutschland haben, mit einer herrlichen Selbstverständlichkeit nicht aktiv wahr- wir sehen sie als gesetzt an. Und dabei meine ich „herrlich“ gar nicht ironisch, sondern tatsächlich im Wortsinn: Wie herrlich ist es, in einem Staat zu leben, in dem Freiheitsrechte als Selbstverständlichkeit angesehen werden? Wir dürfen unsere Meinung frei äußern, wir dürfen hingehen wo wir wollen, wir haben einen Anspruch auf Bildung, ja sogar eine Schulpflicht für Kinder ab 6 Jahren. All diese wunderbaren Freiheitsrechte ermöglichen uns ein recht sorgloses Leben im Verhältnis zum Staat.

By the way: Ein Blick ins Gesetz erleichtert nicht nur die Rechtsfindung, sondern ist ein echter Eye-Opener, wenn man sich wirklich mal mit den Freiheitsrechten in unserer Verfassung beschäftigen will:

https://www.gesetze-im-internet.de/gg/BJNR000010949.html

2. WIE darf der Staat das?

Als Nichtjurist fragt man sich in diesen Tagen vielleicht, wie so weitreichende Rechte, die quasi im Unterbewusstsein unserer Gesellschaft so tief verankert sind, dass wir gar nicht genau wissen, um welchen Artikel des Grundgesetzes es sich jetzt konkret handelt, wenn man sich nicht mehr zum Sonnenbaden im Park mit seinen Freunden treffen darf, eingeschränkt werden können.

Die Vorstellung, dass die Bundeskanzlerin oder ein Ministerpräsident sich „einfach so“ ausdenkt, dass eine Ausgangsbeschränkung  jetzt gerade eine schlaue Maßnahme wäre, weil drei Virologen die Lage als kritisch einschätzen, ist hierbei sicherlich ebenso verfehlt wie die irrige Annahme, der Staat dürfe das gar nicht entscheiden.

a. Voraussetzung

Die Beschränkung von Grundrechten bedarf immer einer gesetzlichen Grundlage. Dies ist in Art. 19 Abs. I S. 1 GG geregelt. In diesen Tagen ist das für die Beschränkungen maßgebliche Gesetz das Infektionsschutzgesetz (IfSG).

Auch hier lohnt sich ein Blick ins Gesetz: https://www.gesetze-im-internet.de/ifsg/

In § 28 des IfSG findet sich unter dem Schlagwort „Schutzmaßnahmen“ folgender Wortlaut:

b. Kritik an der Rechtsgrundlage

c. Alltägliche Einschränkungen von Freiheitsrechten

Die Einschränkung der Grundrechte kommt übrigens in unserem Leben häufiger vor als wir das vermuten würden- nur sind das so klare Sachverhalte, dass wir uns über die Beschränkungen nicht aufregen. Als Beispiel sei ein verurteilter Straftäter genannt, der zu einer Freiheitsstrafe verurteilt wird oder der Tatbestand der Beleidigung, der die Meinungsfreiheit einschränkt.

3. Verhältnismäßigkeit

Nicht umsonst nennt man uns Juristen „Wortklauber“, denn einzelne Wörter können den Sinnzusammenhang ganzer Paragrafen verändern. Das große kleine Stichwort in obigem § 28 InfSG ist das Wörtchen „kann“. Denn der Paragraf regelt nicht, dass die Behörde die Maßnahmen a, b und c einleiten muss, sondern sie einleiten kann. Wie beurteilt nun aber eine Behörde, ob sie innerhalb dieses Handlungsspielraums handeln will oder nicht? Wann muss die Behörde eingreifen?

a. Grundsatz der Verhältnismäßigkeit 

Bei der Entscheidung, ob sie eingreifen muss, darf oder soll hilft der Behörde eine Abwägung im Lichte der Verhältnismäßigkeit. Wenn man die Berichterstattung der vergangenen Wochen aufmerksam verfolgt hat, konnte man gut merken, dass die Regierung sich diesen Schritt nicht leicht gemacht hat. Es wurden viele Spezialisten gehört, die ganz klare Empfehlungen abgegeben haben, die die Zuständigen dann gegen die Einschränkung der Grundrechte abgewogen haben. Das wurde in dieser Form auch immer wieder so kommuniziert.

b. Rechtsstaatsprinzip

Basis für die zu erfolgende Abwägung ist letztendlich das Rechtsstaatsprinzip in Form des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes. Inhalt desselben ist, dass staatliche Gewalt gegenüber den Bürgern restriktiv und nur zur Anwendung kommen soll, wenn nicht anders möglich. Der Staat soll also nicht härter durchgreifen als unbedingt erforderlich. Basis für den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz ist, dass zwar der einzelne Freiheitsrechte hat, die ihm durch die Verfassung garantiert sind, er aber auch Mitglied des Gemeinwohls ist. Ist dieses gefährdet, kommt eine Einschränkung der Grundrechte des einzelnen in Betracht, um das große Ganze zu schützen- in unserem Coronavirusfall also etwa der Schutz der Allgemeinheit vor einem Zusammenbruch des Gesundheitssystems.

c. Voraussetzungen der Verhältnismäßigkeit

An dieser Stelle verzichte ich darauf, das bei Juristen allseits bekannte Prüfschema der Verhältnismäßigkeit, das man als Student in jeder Staatsrechtsklausur auf der Pfanne haben sollte, einzugehen, allerdings verweise ich auf die Eckpunkte, die einer jeden solchen Prüfung der Verhältnismäßigkeit zum Inhalt haben muss:

• Legitimer Zweck
• Geeignetheit der Maßnahme zur Erfüllung des Zwecks
• Erforderlichkeit der Maßnahme zur Erfüllung des Zwecks
• Angemessenheit der Maßnahme zur Erfüllung des Zwecks

Als Beispiel für all die Themen, die bei einer derartigen Prüfung eine Rolle spielen, kann u. a. folgendes dienen: Ohne Virologe oder Spezialist für Epidemien oder gar Pandemien zu sein erscheint die Beschränkung von Kontakt der Menschen untereinander eine Maßnahmen zu sein, die ein geeignetes Mittel gegen die Weiterverbreitung des Virus ist.

4. Wann endet die Verhältnismäßigkeit?

Der Staat hat ganz sicher noch nicht alle Register gezogen, die denkbar sind. Sollten noch weitreichendere Maßnahmen für erforderlich angesehen werden wie etwa eine totale Ausgangssperre sind auch noch andere Aspekte mit in die Abwägung mit einzubeziehen. Denn: ab einem gewissen Grad des „Eingesperrtseins“ wird auch dies zur Belastung unseres Gesundheitssystems führen, etwa, weil die Menschen keinen Sport mehr machen können, wenn sie in ihren Häusern und Wohnungen eingesperrt sind, weil sie depressiv werden, weil sie zu wenige Sozialkontakte haben, zum Beispiel, wenn Personen alleine leben und keine Ansprache durch andere mehr haben usw.

5. Ausblick

Nach meinem Dafürhalten ist sowohl in der jetzigen Situation als auch für zukünftige weitere Maßnahmen wichtig, dass die Freiheitseinschränkungen einer zeitlichen Befristung unterliegen. Daher werden bereits jetzt die Rufe in der Öffentlichkeit, aber auch in der Politik danach laut, klar zu definieren, wann die Beschränkungen ein Ende finden.

Es ist verständlich, dass die Verantwortlichen hierauf derzeit noch keine Antwort haben, schlicht, weil eine derartige Prognose zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht abgegeben werden kann. Das Vorgehen ist bestimmt noch für eine gewisse Zeit in dieser Form machbar. Im Lichte der Rechtsstaatlichkeit muss die Frage danach, wann der Irrsinn ein Ende hat, aber zunehmend in die Diskussion mit aufgenommen werden. Zumindest Kriterien, an denen möglicherweise fest gemacht werden kann, wann es zu Lockerungen oder auch einer Aufhebung der freiheitseinschränkenden Maßnahmen kommen kann, sollten jetzt immer mehr in die politische und öffentliche Diskussion mit einfließen.

Die Coronaviruskrise wird anders als bei den Unternehmen, die jetzt direkt betroffen sind, nicht unmittelbar und sofort auf den Immobilienmarkt einwirken. Allerdings wird es im Dreigestirn „Käufer-Verkäufer-Finanzierer“ in jedem Fall mittelfristig zu einigen Veränderungen kommen.

1. Immobilienkäufer

a. Institutionelle Immobilienkäufer

Kurzfristig wird sich bei den institutionellen Immobilienkäufern nach meinem Dafürhalten kein Effekt durch die Coronaviruskrise einstellen. Sprich, bereits ausverhandelte Verträge werden voraussichtlich auch abgewickelt. Mittelfristig sollten Deals jedoch an die Gegebenheiten der Krise angepasst werden, weil in Zeiten der Unsicherheit für alle Beteiligte Zahlen und Werte- vor allem im Lichte potentieller Mietausfälle und den geplanten gesetzlichen Änderungen und Lockerungen für von der Krise direkt betroffenen Mieter- die Parameter für die Kaufobjekte anders zu beurteilen sind. Eine vor zwei Wochen noch als „gut vermietet“ klassifizierte Immobilie kann bereits zum jetzigen Zeitpunkt, einmal mehr aber in wenigen Wochen, zu einer bestenfalls „unsicher vermieteten“ Immobilie  werden. Vermieter von Friseuren, Restaurants und ähnlichen Dienstleistungsbetrieben, sind durch die Krise durchaus unmittelbar betroffen, da ihre Mieter relativ schnell keine Reserven für die monatlichen Mietzahlungen mehr haben werden, solange Ausgangsbeschränkungen und ähnliche staatlich verordnete Maßnahmen gelten.

Durch die Krise wird sich jetzt sicherlich auch zeigen, ob Asset Manager tatsächlich nachhaltig an und mit der Immobilie gearbeitet haben und durch gute und diversifizierte Vermietung auch nachhaltiger Wert geschaffen wurde, der auch in einer Krise wie der derzeitigen Bestand haben kann.

b. Junge Familien als Käufer

Klassischerweise kaufen neben institutionellen Immobilienkäufern junge Familien, denen die Mietwohnung zu klein geworden ist, ihr Eigenheim. Zwar war es in der Vergangenheit zunehmend schwer mangels entsprechender Angebote etwas Passendes und Erschwingliches zu finden. Dennoch haben diejenigen, die sich in den Wochen und Monaten vor der Coronaviruskrise mit dem Gedanken getragen haben, sich ein endlich gefundenes Eigenheim (selbst und durch Fremdkapital) zu finanzieren, sicherlich intensiv mit Risiken, möglicherweise sogar einer drohenden Arbeitslosigkeit, beschäftigt. Die niedrigen Finanzierungszinsen, die jetzt kurzfristig auch wegen Corona nicht in die Höhe schnellen werden, halfen und helfen jungen Familien immens dabei, ihre Kaufentscheidung zu treffen und weiterhin aufrecht zu erhalten.

Sind diese Menschen und potentiellen Käufer jetzt allerdings mit unmittelbarer Arbeitslosigkeit konfrontiert, werden sie sicherlich kurzfristig von ihrer Kaufentscheidung zurücktreten müssen. Viele Käufer werden und können aber den Kauf trotz der Coronaviruskrise auch abwickeln.

c. Immobilienkauf als Geldanlage

Mittelständler, die ihr Geld in Immobilien angelegt haben oder dies im Begriff waren, zu tun, weil Alternativen zur Geldanlage schlicht fehlten, werden jetzt viel wahrscheinlicher von potentiellen Kaufverträgen zurücktreten bzw. bereits gekaufte Immobilien wieder abstoßen, um Liquiditätsreserven für ihr Unternehmen, das möglicherweise jetzt durch die Krise betroffen ist, zu schaffen. Hier sehe ich großen Bedarf für Beratung, denn jetzt in Panik schnell einen Verkauf abwickeln zu wollen, macht keinen Sinn.  Eine genaue Analyse, welche Optionen bestehen, die durchaus auch aus einer Verhandlung mit der Bank zum Thema Stundungsvereinbarungen oder ähnlichem, bestehen können, ist jetzt unabdingbar.

2. Immobilienverkäufer

Die Verkäufer von Immobilien, auf denen jetzt ein Augenmerk liegt, lassen sich grob in zwei Gruppen aufteilen: diejenigen, die jetzt gerade wegen der Coronaviruskrise verkaufen wollen (oder müssen) und diejenigen, die jetzt gerade wegen der Krise nicht (mehr) verkaufen wollen. Letztere brauchen ggf. etwas Zeit, um den Markt noch beobachten zu können und dann angepasste Entscheidungen zu treffen.

Erstere Gruppe sollte mit Bedacht vorgehen. Gute Beratung und genaue Abwägung der Optionen sind essentiell, um in einer Krisensituation richtig zu reagieren.

3. Finanzierer

Baufinanzierer sehen Stand heute noch keine großartigen Veränderungen bei den Bau- und Immobilienfinanzierungszinsen. Der durchschnittliche Zinssatz liegt immer noch auf einem historischen Tief. Jedoch müssen Banken bei der Vergabe von Krediten, ob nun zum Bau oder zum Kauf einer Immobilie, sehr genau prüfen, wem ein Darlehen gegeben werden kann und wem nicht. Potentielle Kreditnehmer, die  plötzlich wegen der derzeitigen Krise Risikoberufsgruppen angehören und durch die Coronaviruskrise jetzt von unmittelbarer Arbeitslosigkeit betroffen sind, müssten gegebenenfalls mehr Eigenkapital einbringen, um eine Finanzierung heute noch auf die Beine stellen zu können. Das ist angesichts der überhitzten Märkte im Sinne von fehlenden Angeboten vor allem an Wohnimmobilien und damit einhergehend völlig überteuerten Preisen meistens nicht mehr darstellbar.  Hier wird die ein oder andere Finanzierung sicherlich an der Finanzierbarkeit unter Risikogesichtspunkten der Banken scheitern, meines Erachtens auch trotz möglicher Unterstützung durch den Staat.

4. Fazit

Für alle an einem Immobilienkauf Beteiligte wird die Coronaviruskrise nicht ohne Auswirkung vorbeiziehen.  Es ist ratsam, sich in dieser Krisensituation ganz bewusst zu machen, was zum Beispiel bei einem Anhalten von den derzeitigen Maßnahmen wie den Ausgangsbeschränkungen überhaupt noch wirtschaftlich möglich und vor allem für den einzelnen machbar ist.

Alle Augen sind jetzt auf die kleinen Unternehmen und den Mittelstand gerichtet. Denn dass jetzt Taxiunternehmer, Friseure und Boutiquen binnen kürzester Zeit an den Rand ihrer Existenzfähigkeit gedrängt werden, erscheint logisch. Auch größere Unternehmen wie etwa die Restaurantkette „Va Piano“, die bereits vor der Coronaviruskrise ums nackte Überleben kämpften, hebelt die verhängte Ausgangsbeschränkung jetzt gänzlich aus und die Insolvenz, deren Abwenden man in den vergangenen Monaten immer wieder gefeiert hat, musste mittlerweile angemeldet werden. Für derartige Unternehmen hat quasi das Schicksal- in Gestalt eines Virus- darüber entschieden, wie es weitergeht. Denn in Zeiten wie diesen helfen alle Anstrengungen, sämtliche Umstrukturierungen und neuen Ideen nicht mehr, um das Unternehmen aus der roten Zone zu befördern. Wenn sich schlicht niemand mehr bei Va Piano in die Schlange stellen darf, ist auch ein top- überarbeitetes Konzept für die Katz. Das ist tragisch und schlimm, aber in Zeiten wie diesen nicht verwunderlich.

2. Die Finanzwelt in der Krise?

Eine interessante Frage ist jetzt durchaus, was eigentlich mit den Banken und darunter den ganz großen Playern der deutschen Finanzwirtschaft passiert. Denn zugegebenermaßen steht es ja auch um Bankhäuser wie die Deutsche Bank oder die Commerzbank bereits seit langer Zeit nicht gut. Was jetzt die Coronaviruskrise mit derart gebeutelten Unternehmen macht, bleibt abzuwarten.

In jedem Fall deuten die Maßnahmen der Aufsichtsbehörde BaFin sowie der EZB darauf hin, dass das Risiko für den Bankensektor als sehr wesentlich eingestuft wird. Dies aber (noch) vor allem im Lichte der Risiken für potentielle Bankkunden, z. B. Unternehmer, die durch die Krise jetzt in finanzielle Engpässe gedrängt werden und dringend die Aufstockung eines Kredites benötigen, um überhaupt überleben zu können.

Ich sehe jedoch auch ein Risiko für die Banken selbst.

a. Vergleich Coronavirus und Finanzkrise 2008

An dieser Stelle lohnt sich der Vergleich der Auswirkung, die die derzeitige Krise hat mit der in der Finanzkrise 2008:

Die Finanzkrise 2008 betraf einen Mikroausschnitt der Gesamtwirtschaft, der sich in einem ersten Schritt sehr hart nur auf die Finanzwirtschaft selbst und erst in einem zweiten Schritt auch auf die Makroebene unserer Gesellschaft auswirkte. In meinen Augen waren diese Auswirkungen übrigens durchaus auch positiv, denn die Finanzkrise führte endlich dazu, durch im Nachgang geschaffene Regelungen für die Finanzierer völlig abwegige Finanzierungen zumindest einzudämmen.

Anders als in der Finanzkrise 2008/2009 ist jetzt jeder Bereich der Wirtschaft betroffen, vom Gastronomen bis zum Rentner, von der Lehrerin bis hin zum Tennishallenvermieter. Es gibt praktisch keine Personen- oder Unternehmensgruppe, die nicht primär oder sekundär wirtschaftlich von der Coronaviruskrise betroffen wäre. Es geht jetzt nicht um einen Vertrauensverlust zwischen den Bankhäusern, sondern um einen elementaren Schock, der durch sich wie ein Faserriss durch alle Wirtschaftssektoren frisst.

Mit gezielten Maßnahmen konnten Banken im Nachgang zur Finanzkrise 2008/2009 gestützt oder wie die Münchener Hypo Real Estate (HRE) oder die WestLB durch staatlich geschaffene Abwicklungsanstalten wie die FMS Wertmanagement oder die Erste Abwicklungsanstalt vor einer Insolvenz bewahrt werden. Hierbei handelt es sich um Mammutaufgaben, die sehr gut bewerkstelligt werden konnten.

Durch die Coronaviruskrise kommen jetzt aber ganz andere Giganten auf den Prüfstand- und zwar in einer Vielzahl. Die Versprechungen der Politik mindern die Panik an den Märkten nicht wirklich, wie die Verfolgung der Entwicklungen an der Börse während der letzten Tage zeigt. Fraglich ist, wie sich Banken, die bereits vor der Krise nicht besonders gut dastanden, jetzt strategisch aufstellen. Unterstützt werden die Bemühungen sicherlich durch nationale, aber auch europäische Maßnahmen von Seiten der EZB und BaFin.

b. Maßnahmen der EZB

Bereits am 12.3.2020 verkündete die EZB, den europäischen Banken mit langfristigen Krediten zu helfen, um den Geldfluss in die Wirtschaft nicht ins Stocken geraten zu lassen. Neben dem Ausweiten des Anleihekaufprogramms und dem Plan, weitere 120 Milliarden EURO hierfür in die Hand zu nehmen, soll auch der Zinssatz beim Rekordtief von 0,0% verbleiben.

c. Maßnahmen der BaFin

Die staatliche Finanzaufsicht BaFin lockerte zeitgleich die für den Sommer geplante Verschärfung der Kapitalauflagen für deutsche Banken. Zur Erinnerung: dieser zusätzliche Kapitalpuffer sollte eigentlich als staatliche Auflage ab Juli 2020 aufgebaut werden, weil die deutschen Banken (erneut) zu lax bei der Kreditvergabe wurden. Durch die Krise sieht die Bankenaufsicht nunmehr die Gefahr, dass Banken keine Kredite mehr gewähren, um sich vor den hohen Ausfallrisiken zu schützen, sprich, der geplante Kapitalpuffer wird vorerst auf „0“ heruntergefahren, um mehr Spielraum zu haben.

d. Effekt

Diese Maßnahmen können und werden zu einer Entlastung der Banken führen, wenn sie gesund sind. Dann können sie durch diese Erleichterungen ihre Kreditvergabe aufrechterhalten und so ggf. ihre in Schieflage geratenen Kunden durch Darlehen unterstützen und ggf. vor der Insolvenz bewahren.

3. Fazit

Diejenigen Banken, die aufgrund ihres veralteten Geschäftsmodells, ihrer milliardenhohen Altlasten an toxischen Papieren und notleidenden Krediten ums eigene Überleben kämpfen, werden durch diese Krise bestenfalls nur (erneut) ins Wanken geraten. Am Ende können Kreditstundungen, Überbrückungskredite und ähnliches durch die getroffenen Maßnahmen der BaFin und EZB besser von den Banken dargestellt werden. Es wird aber auch etliche Kreditausfälle geben, die durch das Netz aller staatlichen Maßnahmen fallen. Und das erhöht das schlechte Geschäft eben gerade bei den Banken.

Jetzt davon auszugehen, es gäbe ganz sicher eine Finanzkrise nach Corona wäre verfrüht. Ich halte es aber auch für blauäugig, davon auszugehen, dass die Lockerungsmechanismen für die Banken dazu führen, dass allen geholfen wird. Es gibt Geschäftszweige, die werden sich auch durch einen Überbrückungskredit nicht mehr erholen- denn Kredite sind eben irgendwann einmal zurück zu zahlen. Wie lange der Atem der deutschen Banken ist, wird sich jetzt zeigen, denn:

Eine Krise ist immer auch Katalysator und perfekt dazu geeignet, die „Guten“ von den „Schlechten“ zu unterscheiden. So ergeben sich neue Möglichkeiten für andere, die innovativer, moderner und beizeiten auch vorsichtiger agiert haben.

Es ist nicht ausgeschlossen, dass trotz aller Notmaßnahmen, die die deutsche Regierung betroffenen Unternehmen nunmehr verspricht sowie den Konjunkturprogrammen, die perspektivisch für die Erholung der deutschen Wirtschaft aufgesetzt werden, etliche Unternehmen in die Knie gezwungen werden.

Um möglichst frühzeitig Signale zu erkennen, aber auch um das Schlimmste zu verhindern, sollten Unternehmer jetzt nicht den Kopf in den Sand stecken, sondern proaktiv ihre Situation beleuchten und vor allem ehrlich zu sich selbst sein.

Einige wesentliche Maßnahmen können die folgenden sein:

1. Sparsamkeit

Auch, wenn es sich so anfühlt, als sei es ein Tropfen auf dem heißen Stein: in Zeiten wie diesen sollten alle nicht wirklich notwendigen Maßnahmen komplett gestrichen werden. War für die Belegschaft der Ausbau eines Aufenthaltsraums mit Billardtisch und die Anschaffung von Yogamatten geplant? Streichen Sie es von der Liste! Ihre Mitarbeiter werden diesen Schritt verstehen, wahrscheinlich sind sie derzeit ohnehin im Homeoffice und können (und sollten!) zu Hause Yoga machen!

2. Kommunikation anpassen

Sowohl die interne als auch die externe Kommunikation muss nun überdacht und bei Bedarf auch überarbeitet und geändert werden.

a. Interne Kommunikation

Binden Sie Mitarbeiter möglichst früh in ihre Entscheidungen mit ein und vermeiden Sie so unnötigen Flurfunk oder, falls schon alle im Homeoffice sind, ein Kommunikationsvakuum. Welche Optionen können Sie Mitarbeitern jetzt anbieten? Sprechen Sie vor allem auch ganz konkret diejenigen an, die sich seit dieser Woche in einer ganz besonderen Ausnahmesituation befinden, also Mitarbeiter, die irgendwie ihren Büroalltag im Homeoffice meistern müssen (und wollen!), dies aber aufgrund der Tatsache, dass sie ihr Kind zu Hause betreuen, eben nur eingeschränkt tun können. Sich hier als Mitarbeiter abgeholt zu fühlen, ist wesentlich für die Motivation, die am Ende dem Unternehmen zugutekommt – oder eben fehlt. Menschen, die sich in Krisensituationen befinden, brauchen viel Transparenz durch offene Kommunikation, um die Situation für sich einordnen und somit auch besser mit den neuen Herausforderungen umgehen zu können. Auch das Aufstellen klarer Regeln hilft der Orientierung.

By the way: Im Homeoffice brauchen die Mitarbeiter noch mehr Kontakt als im Büro, weil alle Kommunikation, die normalerweise in Teeküche und beim Händewaschen stattfindet, entfällt. Gerade jetzt müssen vermehrt Teammeetings per Telefon oder Videokonferenz stattfinden, um den Kontakt nicht zu verlieren und hierdurch Motivation und vor allem die Produktivität aufrechtzuerhalten.

b. Externe Kommunikation

Auch die externe Kommunikation mit Kunden oder Dienstleistern etwa über Lieferengpässe, Schließzeiten, geänderte Öffnungszeiten, einen möglicherweise eingeschränkten Kundendienst, Probleme, Zahlungsverpflichtungen fristgerecht zu erfüllen etc. ist essenziell. Nur so können sich Kunden, aber auch Geschäftspartner auf die neuen Gegebenheiten einstellen und gemeinsam Lösungen gefunden werden.

Die jetzt geforderte interne wie externe Kommunikation wird selten positives zum Inhalt haben. Es handelt sich bei der Coronaviruskrise aber um eine von niemandem zu vertretende äußerst einzigartige Ausnahmesituation, in der man mit Professionalität nur glänzen kann, wenn man die Themen offen anspricht und deutlich macht, welche Maßnahmen man ergreifen musste, welche Auswirkungen dies hat und welche Workarounds man ggf. anbieten kann.

Es kommt auch die Zeit nach der Krise, in der sich interne wie externe Kommunikationspartner daran erinnern werden, wie man in der Krise agiert hat. Davon kann man dann profitieren, auch wenn es jetzt schmerzt.

3. Liquidität schonen, bzw. herstellen

Bereits jetzt können deutliche Prognosen dazu abgegeben werden, wie lange die Liquidität noch reicht, um bestehende und wiederkehrende Verbindlichkeiten zu bedienen. Wenn hier Engpässe zu befürchten sind, lohnt es sich, frühzeitig mit den betroffenen Parteien zu sprechen. Das kann die Hausbank sein, mit der man Stundungsvereinbarungen für Kreditraten verhandeln kann, das können Maßnahmen wie Factoring sein, um möglichst schnell eine zu dünne Kapitaldecke aufzustocken. Aber auch spezielle Kredite, die aufgrund der bestehenden Notfallsituation ausgereicht werden können und beispielsweise seitens der KfW zur Verfügung gestellt werden, stellen Möglichkeiten dar, um mit der schwierigeren Situation umzugehen.

Bereits jetzt erfahrene Beratung in Anspruch zu nehmen, lohnt sich, um die Situation nicht eskalieren zu lassen, sondern frühzeitig nach Lösungsmöglichkeiten für bereits heute bestehende und perspektivisch entstehende Probleme zu sorgen. Nur so kann Schlimmeres verhindert werden, wenn hierfür Potenzial besteht.