Der Immobilienteilverkauf

Modell

Beim Immobilienteilverkauf verkauft der Eigentümer einen prozentualen Anteil seiner Immobilie an ein Unternehmen, behält jedoch regelmäßig ein lebenslanges Nutzungsrecht an dem Objekt, indem ihm ein lebenslanges Nießbrauchrecht eingeräumt und im Grundbuch eingetragen wird. Im Gegenzug erhält der Verkäufer sofortige Liquidität durch die Vereinnahmung des zu zahlenden Kaufpreises, ohne aus seinem Eigenheim ausziehen zu müssen. Gerade für ältere Immobilieneigentümer erscheint dieses Modell auf den ersten Blick attraktiv, weil vorhandenes Immobilienvermögen genutzt werden kann, um den Lebensabend finanziell abzusichern. In der individuellen Beratung zeigt sich, dass der Immobilienteilverkauf ein teures Mittel der Altersfinanzierung ist und die monatliche Zahlung des Nutzungsentgeltes für viele Eigentümer über die Laufzeit zu einer zu großen finanziellen Belastung wird. Deshalb eignet sich das Modell vor allem für jüngere Eigentümer, für die sich andere Modelle der Immobilienverrentung wie Vollverkauf mit Nießbrauch oder Wohnungsrecht aufgrund der langen Laufzeit von Nießbrauchs- oder Wohnungsrechten, so sie denn lebenslang vereinbart werden, finanziell nicht lohnen.

Komplexität der Vertragswerke

Allerdings handelt es sich um hochkomplexe Vertragswerke mit erheblichen wirtschaftlichen und rechtlichen Konsequenzen. Die Verträge sind häufig nicht laienverständlich formuliert und enthalten zahlreiche Regelungen zu Nutzungsentgelten, Instandhaltungspflichten, Verwertungsrechten und Rückkaufsoptionen. Für Verbraucher ist deshalb oftmals schwer nachvollziehbar, welche langfristigen finanziellen Belastungen tatsächlich entstehen können.

Gerade deshalb ist eine anwaltliche Beratung vor Abschluss eines Immobilienteilverkaufs von erheblicher Bedeutung. Wer einen Teil seiner Immobilie verkauft, trifft regelmäßig eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen seines Lebens. Es muss im Vorfeld genau geprüft werden, welche Rechte und Pflichten übernommen werden und welche Folgen sich langfristig ergeben können. Die Erfahrung zeigt, dass viele Risiken erst dann erkannt werden, wenn der Vertrag bereits abgeschlossen wurde.

Sekundärmarkt für Immobilienteilverkäufe

In meiner anwaltlichen Praxis werden mir immer wieder Fälle von Immobilienteilverkäufen vorgelegt, bei denen Mandanten nachträglich prüfen lassen möchten, ob und wie sie sich wieder aus den Verträgen lösen können. Dies verdeutlicht den erheblichen Informations- und Beratungsbedarf in diesem Bereich. Häufig zeigt sich erst im Nachhinein, dass bestimmte wirtschaftliche Auswirkungen oder vertragliche Verpflichtungen nicht vollständig verstanden wurden. Dabei gilt auch für Immobilienteilverkaufsverträge der allgemeine Rechtsgrundsatz: „Pacta sunt servanda“ – geschlossene Verträge sind einzuhalten. Eine nachträgliche Lösung vom Vertrag ist daher oftmals rechtlich schwierig und wirtschaftlich belastend.

Dass trotzdem eine Vielzahl von Verträgen im Nachhinein rechtlich überprüft werden- sei es, weil sich die Lebenssituation der Teilverkäufer doch wieder geändert hat oder man mit der Zahlung der Nutzungsentgelte in Verzug geraten ist, die geschlossenen Verträge also nicht „durchlaufen“, sondern notleidend werden. Es wird sich zeigen, ob es sich Teilkaufgesellschaften in solchen Fällen leisten wollen, Teilverkäufern juristisch auf die Pelle zu rücken. Im regulären Finanzierungsgeschäft von Banken hat sich für notleidende Projekte ein Sekundärmarkt entwickelt, der es Finanzierern ermöglicht, sich von nicht oder schlecht laufenden Engagements zu trennen, ohne sich selbst um die „Bereinigung“ der Bücher kümmern zu müssen. Dies hat aber wirtschaftliche, nicht juristische Gründe.

Bedeutung des Urteils

Vor diesem Hintergrund ist das Urteil des Landgerichts Hamburg besonders bemerkenswert. Verbraucherschützer hatten das Modell des Immobilienteilverkaufs in der Vergangenheit wiederholt kritisch bewertet und insbesondere die rechtliche Einordnung einzelner Vertragsgestaltungen hinterfragt. Das Landgericht Hamburg hat nun jedoch entschieden, dass das Geschäftsmodell als solches rechtlich Bestand haben kann. Damit liegt erstmals ein gerichtliches Ergebnis vor, das den bislang bestehenden Unsicherheiten hinsichtlich der juristischen Einordnung dieser Verträge entgegenwirkt.

Für den Markt der Immobilienverrentung bedeutet das Urteil daher ein wichtiges Signal. Es bietet Anbietern und Marktteilnehmern eine rechtliche Orientierung und dürfte zu einer gewissen Beruhigung im Bereich des Immobilienteilverkaufs beitragen. Gleichzeitig ändert das Urteil jedoch nichts daran, dass jeder einzelne Vertrag sorgfältig geprüft werden sollte. Denn auch wenn das Geschäftsmodell grundsätzlich zulässig ist, bleibt entscheidend, ob der konkrete Vertrag den individuellen Interessen und Bedürfnissen des Eigentümers tatsächlich gerecht wird.

Wer einen Immobilienteilverkauf in Erwägung zieht, sollte deshalb frühzeitig rechtlichen Rat einholen, um die wirtschaftlichen und juristischen Folgen umfassend bewerten zu können. Nur wer die Tragweite der vertraglichen Regelungen vollständig versteht, kann eine informierte und langfristig tragfähige Entscheidung treffen.

1. Begriff und rechtliche Einordnung der Erbengemeinschaft

Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, wird der Nachlass kraft Gesetzes gemeinschaftliches Vermögen der Erben (§ 2032 Abs. 1 BGB). Die Erben bilden eine sogenannte Gesamthandsgemeinschaft. Das bedeutet: Nicht einzelne Miterben erwerben konkrete Vermögensgegenstände, sondern die Erbengemeinschaft als solche wird Eigentümerin – auch einer Immobilie.

Im Ergebnis gehört das Haus oder die Wohnung nicht anteilig den einzelnen Erben, sondern allen gemeinsam. Jeder Miterbe hält lediglich einen ideellen Anteil am gesamten Nachlass. Dieser ideelle Anteil ist der sog. „Erbteil“.

Die Erbengemeinschaft entsteht unabhängig davon, ob aufgrund gesetzlicher Erbfolge oder aufgrund eines Testaments bzw. Erbvertrags geerbt wird. Der einzige Weg, nicht Teil der Erbengemeinschaft zu werden, ist die fristgerechte Ausschlagung der Erbschaft.

2. Besonderheiten bei Immobilien im Nachlass

Immobilien stellen innerhalb einer Erbengemeinschaft regelmäßig den konfliktträchtigsten Vermögenswert dar. Anders als Geld oder Wertpapiere sind sie unteilbar. Nutzung, Verwaltung, Instandhaltung und Verwertung erfordern daher zwingend Abstimmungen zwischen allen Miterben, da sie Entscheidungen nur als Erbengemeinschaft treffen können und damit alle Miterben brauchen, um überhaupt tätig werden zu können.

Rechtlich gilt:

• Die Immobilie steht im Eigentum der Erbengemeinschaft.
• Kein Miterbe kann allein über die Immobilie verfügen.
• Sämtliche wesentlichen Entscheidungen müssen gemeinschaftlich getroffen werden.

Dies betrifft insbesondere:

• Verkauf der Immobilie
• Belastung mit Grundpfandrechten
• Abschluss langfristiger Mietverträge
• Größere bauliche Maßnahmen

3. Verwaltung und Entscheidungsfindung

Die Verwaltung des Nachlasses erfolgt gemeinschaftlich. Dabei unterscheidet das Gesetz zwischen ordnungsgemäßer Verwaltung und außergewöhnlichen Maßnahmen.

• Ordnungsgemäße Verwaltung (z. B. laufende Instandhaltung) kann grundsätzlich mit Stimmenmehrheit beschlossen werden, wobei sich die Stimmen nach den Erbquoten richten.
• Außergewöhnliche Maßnahmen (z. B. Verkauf der Immobilie) erfordern die Zustimmung aller Miterben.

In der Praxis führen unterschiedliche Interessenlagen häufig zu Blockaden: Während ein Miterbe verkaufen möchte, will ein anderer selbst einziehen oder vermieten. Das Gesetz geht allerdings davon aus, dass die Erbengemeinschaft nicht auf Dauer angelegt ist, sondern auf ihre Auseinandersetzung ausgerichtet ist. Man darf nicht unterschätzen, dass sich viele Personen nach einem Erbfall plötzlich ungewollt in einer Gemeinschaft mit anderen befindet, mit denen er eigentlich gar nichts zu tun haben will und insbesondere auch keine Immobilie verwalten möchte.

4. Typische Konfliktsituationen in der Praxis

Konflikte entstehen insbesondere dann, wenn:

• einzelne Erben kurzfristig Liquidität benötigen,
• Miterben nicht erreichbar oder desinteressiert sind,
• ein Miterbe die Immobilie selbst nutzt und andere ausgeschlossen werden,
• emotionale Bindungen an der Immobilie bestehen- dies ist insbesondere bei vererbten Elternhäusern der Fall.

Gerade bei Immobilien treffen wirtschaftliche Interessen auf persönliche und familiäre Konflikte, was die Einigung erheblich erschwert.

5. Möglichkeiten zur Auflösung der Erbengemeinschaft

5.1 Einvernehmliche Auseinandersetzung

Der rechtlich und wirtschaftlich sinnvollste Weg ist eine einvernehmliche Regelung unter den Miterben. Diese kann etwa vorsehen:

• Verkauf der Immobilie und Verteilung des Erlöses,
• Übernahme der Immobilie durch einen Miterben gegen Auszahlung der übrigen,
• vorübergehende Vermietung bis zu einem späteren Verkauf.

In der Praxis sind moderierte Gespräche unter anwaltlicher Begleitung häufig hilfreich, um verhärtete Fronten aufzulösen.

5.2 Verkauf oder Teilungsversteigerung

Kann keine Einigung erzielt werden, hat jeder Miterbe grundsätzlich das Recht, die Auseinandersetzung zu verlangen (§ 2042 BGB). Bei Immobilien führt dies regelmäßig zur Verwertung durch Verkauf.

Kommt ein freihändiger Verkauf nicht zustande, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung. Dabei wird die Immobilie zwangsweise versteigert, was häufig zu erheblichen Wertverlusten führt und familiäre Konflikte weiter verschärft. Das Ergebnis ist die Vereinnahmung des Versteigerungserlöses, der als Geldsumme teilbar wird und damit die Erben quotal mit Bezug auf ihre Miterbenstellung befriedigt.

5.3 Verkauf des Erbteils

Um sich aus den Zwängen einer Erbengemeinschaft zu befreien, besteht neben der Teilungsversteigerung eine weitere Möglichkeit: Ein Miterbe kann seinen gesamten Erbteil verkaufen (§ 2371 BGB). Der Erbteil ist kein Anteil an einzelnen Nachlassgegenständen, sondern ein ideeller Bruchteil am gesamten Nachlass. Er umfasst sämtliche Rechte und Pflichten des Erben innerhalb der Erbengemeinschaft.

Der Erbteil:

• ist veräußerlich,
• ist vererblich,
• kann belastet werden,
• begründet Mitverwaltungs- und Mitentscheidungsrechte.

Gerade bei Immobilien führt das häufig zu Missverständnissen: Ein Miterbe kann nicht „seinen Anteil am Haus“ verkaufen, sondern nur seinen gesamten Erbteil.

Käufer treten in die Erbengemeinschaft ein. Dies ist rechtlich zulässig, geht jedoch regelmäßig mit erheblichen finanziellen Abschlägen einher. Die Käufer sind institutionelle Investoren, die durch den Eintritt in eine Erbengemeinschaft auch ein nicht unerhebliches Risiko eingehen: Können auch sie nicht auf einvernehmlichem Weg eine Einigung mit den anderen Mitgliedern der Erbengemeinschaft herbeiführen, müssen auch sie den Weg der Teilungsversteigerung gehen- mit allen damit verbundenen zeitlichen und auch finanziellen Aufwendungen.

Zu beachten ist hierbei:

• Der Erbteilsverkauf bedarf der notariellen Beurkundung.
• Den übrigen Miterben steht ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu.

6. Erbschaftsteuer bei Immobilien in der Erbengemeinschaft

Die erbschaftsteuerliche Behandlung erfolgt unabhängig von der späteren Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft. Jeder Miterbe wird entsprechend seiner Erbquote besteuert.

Maßgeblich sind:

• der steuerliche Wert der Immobilie,
• der individuelle Freibetrag des Erben,
• das Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser.

Für selbstgenutzte Wohnimmobilien gelten unter bestimmten Voraussetzungen Steuerbefreiungen, insbesondere für Ehegatten und Kinder. Diese Befreiungen sind jedoch an enge Voraussetzungen geknüpft, etwa die Selbstnutzung über einen Zeitraum von zehn Jahren.

Problematisch ist, dass die Erbschaftsteuer unabhängig davon anfällt, ob die Immobilie tatsächlich verkauft wird oder Liquidität vorhanden ist. Gerade bei mehreren Erben kann dies zu finanziellen Belastungen führen, die zusätzlichen Druck zur Verwertung der Immobilie erzeugen.

7. Erbengemeinschaften vermeiden – vorausschauende Gestaltung

Die Praxis zeigt, dass Erbengemeinschaften mit Immobilien besonders streitanfällig sind. Eine vorausschauende Nachlassplanung kann viele Konflikte vermeiden, etwa durch:

• klare testamentarische Regelungen zur Immobilienverwertung,
• Teilungsanordnungen,
• Vermächtnisse,
• Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten.

Eine frühzeitige rechtliche Beratung ermöglicht es, sowohl familiäre als auch steuerliche Aspekte sinnvoll zu berücksichtigen.

8. Fazit

Die Erbengemeinschaft als Immobilieneigentümerin ist rechtlich komplex und konfliktanfällig. Ohne klare Regelungen drohen Blockaden, Wertverluste und langwierige Auseinandersetzungen. Eine fundierte rechtliche Begleitung ist sowohl bei der Abwicklung bestehender Erbengemeinschaften als auch bei der vorsorgenden Nachlassgestaltung dringend zu empfehlen.

„Altersfinanzierung mittels Immobilienverrentung ist eine ganz ausgezeichnete Methode für Rentnerinnen und Rentner, um das in ihrer Immobilie gebundene Eigenkapital für sich nutzbar zu machen, ohne ausziehen zu müssen.“, Boris Hardi, Mitgründer von RentePlusImmobilie.

Der Teilverkauf ist eine solche Methode. Doch was hat es mit diesem Modell auf sich, jetzt, da es von Verbraucherschützern https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/bau-und-immobilienfinanzierung/teilverkauf-der-eigenen-immobilie-was-sind-die-haken-der-angebote-48054 und auch der Wissenschaft https://www.svr-verbraucherfragen.de/rechtsgutachten-zum-thema-teilverkaeufe-von-immobilien/ (siehe weiter unten) zum einen stark angegriffen wird, zum anderen die zweite Welle der Marktkonsolidierung durch den Wegfall des Marktführers Engel&Völkers/LiquidHome den gesamten Markt stark durchgeschüttelt hat?

Der nachfolgende Beitrag gibt einen Überblick.

Was bedeutet Teilverkauf einer Immobilie?

Der Teilverkauf einer Immobilie ist ein Modell der Altersfinanzierung, bei dem Eigentümer einen Anteil (meist 20–50 %) an ihrem Haus oder ihrer Wohnung an einen institutionellen Investor verkaufen. Im Gegenzug erhalten sie eine sofortige Auszahlung und sichern sich gleichzeitig ein lebenslanges Nießbrauchrecht an der gesamten Immobilie. So können sie weiterhin in ihrer Immobilie wohnen, als wären sie Alleineigentümer.

Dieses Modell erfuhr in Deutschland viel Zustimmung und Nachfrage – und das aus guten Gründen:

• Keine Finanzierung durch Banken im Alter: Klassische Darlehen stehen älteren Menschen kaum mehr offen.

• Steigende Lebenshaltungskosten: Viele Rentner müssen ihre Immobilie „entsparen“, um zusätzliche Liquidität zu gewinnen.

• Wohnen bleiben statt ausziehen: Ein Verkauf mit Auszug kommt für die meisten Senioren nicht infrage – der Teilverkauf bietet eine Alternative.

Damit gilt der Teilverkauf als flexible Lösung für Immobilieneigentümer im Alter, die Kapital freisetzen wollen, ohne ihr Zuhause aufzugeben. Dabei kommt es aber auch für jüngere Eigentümer in Frage, für die klassische Modelle wie Vollverkauf mit Nießbrauch oder Wohnungsrecht aufgrund zu langer Laufzeit der Rechte und damit zu hohe Abschläge vom Kaufpreis nicht nicht in Frage kommen. Zu den Abschlägen aufgrund Eintragung von Nießbrauchs- und Wohnungsrechten: https://renteplusimmobilie.de/niessbrauch-berechnen/

Aktuelle Marktentwicklungen und Konsolidierung

Der Markt für Teilverkauf boomte in den vergangenen Jahren – inzwischen zeigt sich aber eine deutliche Konsolidierung:

• Bereits Wertfaktor und die Deutsche Teilkauf haben ihr Aktivgeschäft eingestellt.

• Im August 2025 folgte die EV LiquidHome GmbH (Engel & Völkers/LiquidHome). Laut offizieller Stellungnahme musste das Unternehmen aufgrund ausbleibender Gesellschafterfinanzierung den Teilankauf neuer Immobilien stoppen und sich auf die reine Bestandsverwaltung beschränken.

• Auch andere Marktteilnehmer kämpfen regelmäßig und ganz besonders aktuell mit der Refinanzierung ihres Modells.

Diese Entwicklung zeigt: Nur Anbieter mit tragfähigen Geschäftsmodellen und insbesondere stabiler Refinanzierung werden sich langfristig am Markt halten. Für Verbraucher bedeutet das, dass die Auswahl an seriösen Partnern kleiner wird – umso wichtiger ist es, Verträge genau zu prüfen und vor allem im Vorfeld genau zu eruieren, welches Modell überhaupt für die eigene Immobilie und Lebenssituation sinnvoll ist.

Nachteile und Risiken des Teilverkaufs für Verbraucher

So attraktiv der Teilverkauf klingt – in der Praxis treten häufig Probleme für Immobilieneigentümer auf:

• Zusätzlicher Kapitalbedarf: Viele Verkäufer möchten oder müssen nach einigen Jahren erneut Geld aus ihrer Immobilie ziehen. Die meisten Teilverkaufsverträge sehen dies jedoch nur über einen Vollverkauf vor – und damit auch den Auszug aus dem Eigenheim.

• Instandhaltungspflicht: Eigentümer bleiben häufig für die Instandhaltung der gesamten Immobilie verantwortlich. Gerade bei älteren Kaufverträgen war dies die Sandardversion des Teilkaufvertrages. Viele ältere Menschen sind damit finanziell oder organisatorisch überfordert.

• Mangelnde Aufklärung: Nicht selten wissen Verbraucher vor Vertragsabschluss nicht genau, worauf sie sich einlassen, da die Komplexität der Teilverkaufsverträge unterschätzt wird. Beratung wird nach meiner Erfahrung häufig erst im Nachgang zum Abschluss solcher Verträge in Anspruch genommen. Dann wird es in der Regel wesentlich schwieriger, Anpassungen vorzunehmen- im Zweifel sind diese einfach teuer.

Die Folge: Wer sich nicht umfassend informiert, riskiert ungewollte Verpflichtungen und Kosten.

Exkurs: Gutachten von Prof. Dr. Beate Gsell, LMU München / Prof. Dr. Markus Artz, Universität Bielefeld

Die Studie im Auftrag des Sachverständigenrats für Verbraucherfragen beschäftigt sich recht akademisch mit der Bedeutung des Teilverkaufs und den Anforderungen, die an in solches Produkt zu stellen wären, um es perspektivisch standardisiert und verbraucherfreundlich anbieten zu können. Die gefundenen Ergebnisse lassen sich wie folgt zusammenfassen:

Ein teures und riskantes Modell

Das Gutachten stellt klar: Der in Deutschland praktizierte Teilverkauf ist für Verbraucher ein besonders kostspieliges und kompliziertes Modell der Liquiditätsbeschaffung. Im Vergleich zu einem klassischen, tilgungsfreien und grundpfandrechtlich abgesicherten Darlehen fallen die Belastungen deutlich höher aus. Grund dafür ist vor allem der doppelte Verkauf – zunächst eines Anteils der Immobilie an den Teilkäufer und später des gesamten Objekts an einen Dritten. Dieser Konstruktionsfehler führt schon zu Beginn der Vertragslaufzeit zu einer erheblichen wirtschaftlichen Entwertung des verbleibenden Eigentums, auch wenn nach außen hin der Eindruck entsteht, dass mindestens 50 Prozent im Eigentum des Verkäufers verbleiben.

Versteckte Gefahren für Eigentümer

Neben der hohen Kostenbelastung werden im Gutachten vor allem die Risiken für Verbraucher hervorgehoben. So wird in der Regel die gesamte Immobilie mit einer Grundschuld belastet. Gerät der Teilkäufer in Insolvenz, droht die Zwangsverwertung – selbst dann, wenn der ursprüngliche Eigentümer seine Pflichten stets erfüllt hat. Hinzu kommt, dass der Teilkäufer nach Ansicht der Gutachter durch die vertraglich garantierte Mindestrückzahlung wenig Anreiz hat, sich beim späteren Gesamtverkauf intensiv für einen möglichst hohen Kaufpreis einzusetzen. Für den Teilverkäufer bedeute dies eine doppelte Unsicherheit: hohe laufende Kosten und das Risiko, dass am Ende nicht der bestmögliche Preis erzielt werde.

Juristische Einordnung als Verbraucherdarlehen

Besonders kritisch bewertet das Gutachten die rechtliche Einordnung. Der Teilverkauf trage in seiner Struktur alle wesentlichen Züge eines Immobiliar-Verbraucherdarlehens: Der Eigentümer erhält eine Auszahlung, zahlt dafür ein monatliches Nutzungsentgelt und der Teilkäufer lässt sich garantieren, dass sein eingesetztes Kapital später zurückfließt – zusätzlich zu Serviceentgelten und einer Beteiligung an möglichen Wertsteigerungen. Anders als beim echten Kaufgeschäft trägt der Teilkäufer also nicht das Risiko einer Wertminderung. Aus diesem Grund ordnet das Gutachten den Teilverkauf konsequent als Verbraucherdarlehen ein, das den strengen Vorgaben des Kreditrechts unterliegen müsse.

Umgehung gesetzlicher Schutzmechanismen

Problematisch sei insbesondere, dass die Anbieter über die Konstruktion als Kaufvertrag eine Umgehung der gesetzlichen Schutzmechanismen erreichten. Die nach dem Verbraucherkreditrecht vorgeschriebene Kreditwürdigkeitsprüfung entfällt de facto, ebenso wie die Pflicht, sämtliche Kosten transparent als effektiven Jahreszins auszuweisen. Damit können Verbraucher die tatsächliche Belastung kaum mit alternativen Modellen wie einem Bankdarlehen vergleichen.

Forderung nach gesetzlicher Klarstellung

Das Gutachten kommt daher zu dem Schluss, dass eine ausdrückliche gesetzliche Klarstellung dringend geboten ist. Zum einen müsse eindeutig geregelt werden, dass auch Teilkaufmodelle der Kreditwürdigkeitsprüfung unterliegen und sämtliche Kosten vor Vertragsschluss offenzulegen sind. Zum anderen sei klarzustellen, dass ältere Menschen beim Zugang zu klassischen Darlehen nicht diskriminiert werden dürfen, sofern die Rückzahlung erst nach ihrem Tod über die Immobilie erfolgt. Nur auf diese Weise ließe sich sicherstellen, dass Verbraucher Angebote effektiv vergleichen und faire Entscheidungen treffen können.

Fazit der Studie

Insgesamt wird der Teilverkauf im Gutachten als ein Modell charakterisiert, das weder dauerhaft gewollt noch für das wirtschaftliche Ergebnis sinnvoll ist. Statt Verbrauchern echte Vorteile zu bieten, erzeuge er hohe Kosten, mangelnde Transparenz und erhebliche Risiken. Für ältere Immobilieneigentümer sei er daher kaum eine empfehlenswerte Lösung, solange der Gesetzgeber nicht für klare Regeln sorgt, die ihn rechtlich und wirtschaftlich mit klassischen Finanzierungsmodellen vergleichbar machen.

Persönliche Einschätzung

Als Gründern des Beratungsunternehmens RentePlusImmobilie https://renteplusimmobilie.de habe ich Zugriff auf Erfahrungsberichte von Beratern, die seit vielen Jahren tausende von an der Verrentung Interessierten beraten haben.

Leider kommt für eine große Zahl der Interessenten ausschließlich ein Teilverkauf in Frage, weil gerade die von Verbraucherschützern viel beschworenen Immobilienkredite von Banken an ältere Menschen nicht mehr, zumindest jedoch nicht flächendeckend ausgereicht werden, sie sich aber für klassische Modelle wie Verkauf mit Nießbrauch aufgrund zu jungen Alters nicht eignen.

Die Praxis braucht also ein Modell, dass gerade Immobilieneigentümern zwischen 60 und 75 Jahren eine Alternative der Altersfinanzierung bieten kann. Der Teilverkauf stieß genau in diese Lücke und ist (zumindest noch) eine echte Lösung. Die Erfahrungsberichte der Kunden sind zum Großteil außerordentlich positiv, so dass die geäußerte Kritik eher eine formale sein dürfte- der Bedarf ist da und kann- zumindest Stand heute- flächendeckend nicht von auf dem Markt zugänglichen Alternativen gedeckt werden.

Warum anwaltliche Beratung beim Teilverkauf unverzichtbar ist

Der größte Nachteil für Verbraucher liegt meines Erachtens in der vorhandenen Wissensasymmetrie:

• Auf der einen Seite: institutionelle Investoren, die täglich Teilkäufe verhandeln und juristisch bestens aufgestellt sind.

• Auf der anderen Seite: Privatpersonen, die den Teilverkauf meist zum ersten Mal in ihrem Leben nutzen.

Ohne rechtliche, aber auch wirtschaftliche Beratung ist es schwer, die Folgen eines Teilverkaufs richtig einzuschätzen. Eine anwaltliche Begleitung ist insbesondere in folgenden Situationen dringend zu empfehlen:

• Vor Vertragsabschluss, um die Tragweite aller Klauseln zu verstehen.

• Bei zusätzlichem Kapitalbedarf, wenn ein Ausstieg droht oder angedacht ist.

• Bei Überforderung durch Instandhaltungspflichten, die aufgrund der vertraglichen Ausgestaltung sehr häufig ausschließlich bei den Teilverkäufern liegt.

• Wenn ein vorzeitiger Ausstieg aus dem Vertrag erwogen wird, etwa um einen Gesamtkäufer für die Immobilie zu finden, der akzeptiert, dass der Rentner/die Rentnerin die Immobilie weiter bewohnt.

Fazit: Teilverkauf nur mit anwaltlicher Begleitung

Der Teilverkauf von Immobilien kann eine wertvolle Möglichkeit sein, Vermögen zu nutzen und dennoch im Eigenheim wohnen zu bleiben. Angesichts der aktuellen Marktkonsolidierung und der zahlreichen rechtlichen Fallstricke gilt jedoch: Ohne fundierte anwaltliche Beratung sollte kein Teilverkaufsvertrag abgeschlossen oder beendet werden.

]]> https://janine-hardi.com/die-bedeutung-und-wirksamkeit-von-patientenverfuegungen-im-deutschen-recht/ Thu, 02 May 2024 18:12:27 +0000 https://janine-hardi.com/?p=2039 Die Patientenverfügung ist ein bedeutendes Instrument, um die persönliche Selbstbestimmung in medizinischen Angelegenheiten sicherzustellen. Ihr Fehlen kann im Ernstfall zu rechtlichen Unsicherheiten und einem ethischen Dilemma führen. Im nachfolgenden Beitrag  werden die Bedeutung einer Patientenverfügung, die Konsequenzen ihres Fehlens sowie die Mindestanforderungen an ihre Wirksamkeit gemäß deutschem Recht beleuchtet.

Die Bedeutung einer Patientenverfügung

Die Patientenverfügung ist ein schriftliches Dokument, in dem eine Person im Voraus festlegt, welche medizinischen Maßnahmen sie im Falle einer eigenen Entscheidungsunfähigkeit wünscht oder ablehnt. Sie ermöglicht es, die persönlichen Vorstellungen und Wünsche hinsichtlich medizinischer Behandlungen zu dokumentieren und sicherzustellen, dass diese im Ernstfall auch respektiert werden. Insbesondere in Situationen, in denen der Betroffene nicht mehr in der Lage ist, seinen Willen zu äußern, dient die Patientenverfügung als Leitfaden für die behandelnde Ärzte, aber auch die Angehörigen des Betroffenen.

Folgen des Fehlens einer Patientenverfügung

Liegt keine Patientenverfügung vor und der Betroffene kann seinen Willen nicht mehr äußern, etwa, weil er bewusst los ist, müssen Ärzte und Angehörige im Ernstfall schwerwiegende Entscheidungen treffen, ohne zu wissen, ob sie im Einklang mit den Wünschen und Vorstellungen des Patienten handeln. Dies kann zu ethischen Konflikten, rechtlichen Unsicherheiten und emotionalen Belastungen führen. Insbesondere bei lebensverlängernden Maßnahmen wie künstlicher Ernährung oder Beatmung kann das Fehlen einer Patientenverfügung zu schwierigen Entscheidungssituationen führen.

Besonders Eltern, die ihren Kindern eine solche Notsituation, in der sie nicht wissen, wie ihr Vater oder ihre Mutter entschieden hätten, ersparen wollen, sollten deshalb unbedingt eine Patientenverfügung erstellen und hierüber auch mit ihren nahen Angehörigen sprechen.

Mindestanforderungen an eine Patientenverfügung nach deutschem Recht

Damit eine Patientenverfügung nach deutschem Recht wirksam ist, müssen bestimmte Mindestanforderungen erfüllt sein. Davon abgesehen sollte eine Patientenverfügung auch immer im Familienkreis oder bei nahestehenden Personen bekannt sein- anderenfalls können Regelungen, die in guter Absicht getroffen wurden, nicht von den dann zur Entscheidung Verpflichteten umgesetzt werden.

Schriftform

Die Patientenverfügung muss schriftlich verfasst sein, um ihre Klarheit und Nachvollziehbarkeit sicherzustellen. Mündliche Verfügungen sind (zumindest meist) nicht ausreichend und unterliegen einer viel weitreichenderen Auslegung als das geschriebene Wort.

In einer Grundsatzentscheidung aus dem Jahr 2003 hat der Bundesgerichtshof hierzu folgendes festgehalten:

Sei ein Patient einwilligungsunfähig und habe sein Grundleiden einen irreversiblen tödlichen Verlauf angenommen, so müßten lebenserhaltende oder -verlängernde Maßnahmen unterbleiben, wenn dies seinem zuvor – etwa in Form einer sog. Patientenverfügung – geäußerten Willen entspreche. Dies folge aus der Würde des Menschen, die es gebiete, sein in einwilligungsfähigem Zustand ausgeübtes Selbstbestimmungsrecht auch dann noch zu respektieren, wenn er zu eigenverantwortlichem Entscheiden nicht mehr in der Lage sei. Nur wenn ein solcher erklärter Wille des Patienten nicht festgestellt werden könne, beurteile sich die Zulässigkeit solcher Maßnahmen nach dem mutmaßlichen Willen des Patienten, der dann individuell – also aus dessen Lebensentscheidungen, Wertvorstellungen und Überzeugungen – zu ermitteln sei.

Die ganze Entscheidung ist zu finden unter diesem Link http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&Datum=Aktuell&nr=25809&linked=bes&Blank=1&file=dokument.pdf

Aus dieser Entscheidung geht hervor, dass auch mündlich geäußerte Wünsche und Vorstellungen in die Bewertung einer Entscheidung etwa darüber, ob lebenserhaltende Maßnahmen gerechtfertigt und vom Patienten  gewünscht sind, mit einfließen, diese aber eben einer gewissen Auslegung unterliegen. Besonders schlimm sind Fallgestaltungen, in denen beispielsweise das eine Kind fest davon ausgeht, die im Sterben liegende Mutter hätte sich künstliche Ernährung gewünscht, das andere Kind jedoch davon ausgeht, dass dies nicht der Fall ist. Hier zu einer rechtssicheren Entscheidung zu kommen, die dem wirklichen Willen der betroffenen Mutter gerecht wird, ist ohne Verschriftlichung durch eben diese fast unmöglich.

Demgemäß liegt es nahe, die Patientenverfügung schriftlich zu verfassen.

Handlungs- und Entscheidungsfähigkeit

Die Patientenverfügung muss in einer Phase erstellt werden, in der die Person noch handlungs- und entscheidungsfähig ist. Es bedarf also zu einer wirksamen Patienverfügung auch der Geschäftsfähigkeit des Verfügenden.

In Deutschland ist die Geschäftsfähigkeit ein rechtlicher Begriff, der die Fähigkeit einer Person beschreibt, wirksame rechtliche Handlungen vorzunehmen. Die Geschäftsfähigkeit kann je nach Alter und geistigem Zustand einer Person variieren.

Gem. § 104 BGB  ist eine Person, die nicht das siebte Lebensjahr vollendet hat, grundsätzlich nicht geschäftsfähig. Das bedeutet, dass Kinder unter sieben Jahren keine rechtlich bindenden Verträge abschließen können.

Gem. § 108 BGB sind Personen, die aufgrund von Geisteskrankheit oder Geistesschwäche nicht in der Lage sind, die Bedeutung ihrer Handlungen zu erkennen oder nach dieser Einsicht zu handeln, geschäftsunfähig.

Die Regelungen zur Geschäftsfähigkeit dienen dem Schutz der betroffenen Personen und sollen sicherstellen, dass rechtliche Handlungen nur von Personen vorgenommen werden können, die die Konsequenzen ihrer Handlungen verstehen können.

Konkrete Festlegungen

Die Patientenverfügung muss konkrete Festlegungen enthalten, welche medizinischen Maßnahmen im Ernstfall gewünscht oder abgelehnt werden. Diese sollten möglichst präzise und detailliert sein, um Interpretationsspielräume zu minimieren.

Aufklärung über die Konsequenzen

Die Person sollte über die medizinischen Konsequenzen der in der Verfügung getroffenen Entscheidungen aufgeklärt sein und diese bewusst treffen.

Aktualität

Eine Patientenverfügung sollte regelmäßig überprüft und bei Bedarf aktualisiert werden, um sicherzustellen, dass sie den aktuellen Wünschen und Vorstellungen entspricht.

Fazit

Die Patientenverfügung ist ein wichtiges Instrument, um die Selbstbestimmung in medizinischen Angelegenheiten zu wahren und im Ernstfall die individuellen Vorstellungen und Wünsche des Patienten zu berücksichtigen. Ihr Fehlen kann zu rechtlichen Unsicherheiten und ethischen Konflikten führen. Daher ist es ratsam, eine Patientenverfügung frühzeitig zu erstellen und sicherzustellen, dass sie den Mindestanforderungen nach deutschem Recht entspricht. Dies trägt dazu bei, im Ernstfall eine würdevolle und den persönlichen Vorstellungen entsprechende medizinische Versorgung zu gewährleisten und vor allem auch Angehörige davor zu schützen, Entscheidungen treffen zu müssen, die selbst bei Vorliegen einer Patientenverfügung schwer genug sein können. Sollten Sie Beratungsbedarf haben, wenden Sie sich bitte jederzeit gerne an mich!

Unter Immobilienverrentung im weiten Sinne versteht man all solche Fälle, bei denen der Immobilieneigentümer Bedarf daran hat, Eigenkapital aus seiner Immobilie freizusetzen, aber gleichzeitig nicht ausziehen möchte. Dieser Bedarf kann sich aus einem akuten eigenen Bedarf ergeben, etwa, um die Rente aufzubessern, aber auch daher rühren, dass Kinder bereits zu Lebzeiten Immobilieneigentum übernehmen sollen oder wollen. Die innerfamiliäre Verrentung von Immobilien ist dabei klar von der Immobilienverrentung, die mit Externen durchgeführt wird, zu unterscheiden. Letztere beschäftigt sich neben dem Bedarf des Immobilieneigentümers vor allem mit der Frage der Verkäuflichkeit der Immobilie, also der Ausstattung, der Lage, dem Zustand der Immobilie.

Bei der innerfamiliären Verrentung, das heißt bei der Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten an die eigenen Kinder oder Enkel etwa im Wege der vorweggenommenen Erbfolge, geht es weniger um die Immobilie, sondern vielmehr um die rechtlichen Ausgestaltungen der Übertragungen, um diese möglichst steuereffizient auszugestalten und vor allem darum, alle Beteiligte bestmöglich zu informieren und möglichst allen involvierten Parteien gerecht zu werden.

Die Übertragung von selbstgenutzten Immobilien an Familienangehörige

Ziel der Beratung bei der innerfamiliären Verrentung

Ziel der Beratung bei der innerfamiliären Verrentung ist es, eine Lösung für den Immobilieneigentümer selbst und seine Familie zu finden. Deshalb spielen hierbei in erster Linie erbrechtliche Themen sowie nicht selten auch die anwaltliche Mediation eine Rolle.

Schwerpunkt bei der innerfamiliären Verrentung

Wesentlicher Aspekt bei der innerfamiliären Verrentung ist es, allen Beteiligten klar zu machen, was man sich von ihr erhofft, welche Ziele man verfolgt und hierdurch genau zu erfahren, ob die gehegten Wünsche auch auf Seiten der Kinder oder Enkel in dieser Form verstanden und auch geteilt werden. 

Motive für die innenfamiliäre Verrentung

Als Eltern wünscht man sich, möglichst geregelte Zustände zu hinterlassen, wenn man verstirbt. Glücklicherweise haben wir in den vergangenen Jahrzehnten einen sehr positiven gesellschaftlichen Wandel erlebt, der dazu führt, dass Menschen auch unangenehme Themen sinnvoll angehen: Niemand spricht gerne über seinen eigenen Tod, aber meistens führen unvollständige oder gar keine Regelungen zu Frust und auch einer hohen finanziellen Belastung für Erben, die oftmals finanziell gar nicht in der Lage sind, Erbschaftsteuer zu bezahlen. 

Aufbesserung der eigenen Liquidität: Verkauf an Kinder

Durch die Übertragung von Immobilieneigentum auf Kinder und Enkel erhoffen sich viele Immobilieneigentümer die Aufbesserung der eigenen Liquidität. Der Verkauf mit gleichzeitiger Eintragung eines Wohnrechts oder Nießbrauchs mindert den Marktwert der Immobilie und ermöglicht somit einen günstigen Einstieg für Kinder, der, wenn er den Marktgegebenheiten entspricht, unter schenkungs- und erbschaftsteuerlichen Aspekten steuerfrei vollziehbar ist.

Steueroptimierung durch Schenkung mit Nießbrauchs- oder Wohnrechtsvorbehalt

Immobilien zu Lebzeiten an Kinder und Enkel zu verschenken, ist vor allem dann sinnvoll, wenn Steuern gespart werden sollen. Dies ist möglich, indem ein Nießbrauchsrecht für den Eigentümer eingetragen wird, das ihm den vollen Zugriff auf die Immobilie und etwaige Mieten ermöglicht, ohne dass er zukünftig selbst Eigentümer sein muss. Da der neue Eigentümer (also der Beschenkte) keinen Zugriff auf die Immobilie hat und sie deshalb weitaus weniger für ihn ist als ohne das eingetragene Nießbrauchsrechts, wird für den Wert der Schenkung ein geringerer Marktwert angesetzt. Dieser errechnet sich aus dem Marktwert, also dem Wert, der derzeit bei einem lastenfreien Verkauf (= geräumtes Haus) erzielbar wäre, abzüglich des Werts des Nießbrauchs. 

Der Nießbrauchswert wird berechnet, indem berechnet wird, welcher Verlust dem neuen Eigentümer dadurch entsteht, dass er das Haus nicht vermieten kann. Grundlage für diese Berechnung ist die sog. “fiktive Miete”, also der Wert, der “netto kalt” für die Immobilie auf dem Mietmarkt pro Jahr erzielbar wäre. Dieser Wert wird mit der statistischen Restlebenserwartung des Nießbrauchers multipliziert. Für die steuerliche Betrachtung wird das Ergebnis dieser Berechnung zugrunde gelegt, sprich, die steuerliche Ausgangsbasis ist niedriger als bei einer Immobilienübertragung ohne Nießbrauch. 

Absicherung von Lebenspartnern: Der Zuwendungsnießbrauch/Das Zuwendungswohnrecht

Nicht immer sind Eheleute und Partner von nichtehelichen Lebensgemeinschaften gleichberechtigte Eigentümer ihrer selbstgenutzten Immobilie. In diesen Fällen haben die Eigentümer oft ein großes Interesse daran, den (Ehe-) Partner für den Fall ihres Versterbens abzusichern. Dies können sie tun, indem sie ihnen den Nießbrauch oder das lebenslange Wohnrecht an der selbstgenutzten Immobilie einräumen. In diesen Fällen spricht man vom sog. Zuwendungsnießbrauch, für den es dedizierte Regelungen braucht, um im Erbfall nicht vor der Situation zu stehen, dass der abgesicherte Partner nach dem Tod seines Lebenspartners oder Ehegatten zwar nicht ausziehen muss, jedoch nicht klar geregelt wurde, wer welche Kosten für die Immobilie zu übernehmen hat. Ohne vertragliche Regelungen greifen nämlich die gesetzlichen Vorschriften, nach denen der Nießbraucher für die Erhaltung der Sache zu sorgen hat. Das kann im Falle einer kleinen Rente und einem größeren Haus für große Probleme sorgen, die bedacht und auch durchgerechnet werden müssen.

Vermeidung von Erbstreitigkeiten

Gerade, wenn ein Immobilieneigentümer mehr als einen Erben hat, ist die innerfamiliäre Verrentung ein ganz wesentlicher Aspekt, der bei der erbrechtlichen Betrachtung in Erwägung gezogen werden sollte. 

Aspekte, die bei der innerfamiliären Verrentung bedacht werden müssen

Bei der innerfamiliären Verrentung treffen viele verschiedene Gedanken, Problemstellungen und Vorstellungen- meist generationenübergreifend- aufeinander. Diese in Einklang zu bringen und vor allem für alle verständlich darzulegen, ist ein wesentlicher Garant dafür, dass durch die zu treffenden Regelungen auch tatsächlich das erzielt wird, was von allen Seiten gewollt ist. Die Tatsache etwa, dass eine Immobilie entgeltlich an einen Erben übertragen wird, löst zwar das Problem, dass sich die Erben im Falle des Versterbens des Erblassers nicht mehr über die Immobilie streiten müssen- und das kommt bei mehr als einem Erben in sehr vielen Fällen vor: 

Der eine Erbe möchte sofort verkaufen. Sei es, weil er sich emotional nicht mit dem Haus beschäftigen will, sei es, dass er Geld benötigt oder sei es, dass er sich die Erbschaftsteuer nicht leisten kann. Der andere Erbe möchte das Haus behalten und selbst einziehen, wohingegen ein Dritter lieber an einen Mieter vermieten würde, um die Mieten zu generieren. Derlei Streitigkeiten zu vermeiden, ist eine gute Idee und lässt sich oftmals durch eine innerfamiliäre Verrentung umgehen.

Fazit

Die kompetente und einfühlsame Beratung und Begleitung  ist gerade bei der innerfamiliären Verrentung ratsam und angezeigt, um bestmögliche Ergebnisse im Sinne aller Beteiligten zu erzielen. 

Jeder, der sich mit Finanzprodukten beschäftigt, stößt über kurz oder lang auf Grundsätze, nach denen bestimmte Regeln rund um den Abschluss dieser Produkte kreisen. Je nach Komplexität, aber auch Bedeutung des jeweiligen Finanzprodukts für den Betroffenen können die Anforderungen an Beratung, Aufklärung, aber auch Absicherung eines Geschäfts stark variieren. Für fast alle Finanzprodukte existieren spezielle Anforderungen, die hauptsächlich seitens der BaFin festgelegt werden. Eine kleine beispielhafte Aufzählung geben die folgenden Absätze. Die Notwendigkeit der Regulierung des Immobilienverrentungsmarktes lässt sich gerade im Abgleich mit diesen Finanzprodukten besonders gut erklären.

Anlageberatung

Insbesondere bei Verbrauchern sieht der Gesetzgeber die Notwendigkeit, Entscheidungen über Finanzprodukte erst nach einem Mindestmaß an Beratung zuzulassen. Klassisches Beispiel stellt die Beratung im Bereich der Geldanlage dar. Nach Empfehlung der BaFin erfolgt diese Beratung durch den Anlageberater in vier Schritten:

1. Der Berater bittet den Kunden um Informationen.
2. Der Berater informiert den Kunden über alle wesentlichen Umstände.
3. Auf Basis der Kundeninformationen empfiehlt der Berater dem Kunden ein geeignetes Anlageprodukt.
4. Der Berater dokumentiert die Empfehlung.

In diesem Rahmen hat der Berater auch zu beachten, dass er dem jeweiligen Kunden nur Anlageprodukte empfehlen darf, die für den Kunden auch geeignet sind. Inhalt dieser sog. „Geeignetheitsprüfung“ ist in erster Linie, dass das empfohlene Geschäft den Anlagezielen des Kunden entsprechen muss, die Anlagerisiken müssen für den Kunden tragbar sein und der Kunde muss die Risiken, die mit dem empfohlenen Anlageprodukt möglicherweise einhergehen, verstehen können- und zwar nicht nur theoretisch, sondern mit Blick auf die besonderen Kenntnisse und auch Erfahrungen des Kunden in diesem Bereich.

Prospektpflicht bei Wertpapieren

Im Bereich der Wertpapiere besteht die Verpflichtung, einen sog. Wertpapierprospekt, in dem alle Informationen zum Emittenten sowie die Aktien- und Anleihebedingungen zur Emission enthalten sind, zu veröffentlichen. Neben der Tatsache, dass über diesen Prospekt durchaus auch ein Werbeeffekt für das jeweilige Produkt erzielt werden kann, stellt der Wertpapierprospekt auch die Grundlage dar, auf der die Anlageentscheidung von Anlageinteressenten basiert. Verstöße rund um die Prospektpflicht, also etwa die Verletzung der Pflicht zur Erstellung und Veröffentlichung eines Prospekts ebenso wie die Fehlerhaftigkeit von Prospekten lösen die sog. Prospekthaftung aus, die besonders dann eine Rolle spielt, wenn Risiken falsch oder nicht umfänglich dargestellt wurden und diese Risiken schlagend wurden und zu einem Schaden beim Anleger führen.

Voraussetzungen für Baufinanzierungen

Kreditinstitute mit Sitz in Deutschland benötigen die Erlaubnis der BaFin, um Kreditgeschäfte abschließen zu dürfen. In Deutschland beaufsichtigen die Deutsche Bundesbank und die BaFin, ab einer bestimmten Größenordnung auch die Europäische Zentralbank (EZB) die Institute im Rahmen der Solvenzaufsicht. Die gesetzliche Grundlage, also die Erlaubnis zur Gewährung von Krediten, bietet das deutsche Kreditwesengesetz (§ 1 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 KWG). Es ist im Rahmen der Kreditvergabe genau geregelt, welche Unterlagen dem Darlehensnehmer vor Abschluss eines Darlehensvertrages im Bereich der Baufinanzierung ausgehändigt werden müssen. Dies dient der umfassenden Information und Aufklärung. Das Institut muss dem Darlehensnehmer insbesondere ein Merkblatt mit umfangreichen Informationen, das „Europäische Standardisierte Merkblatt“ (ESIS-Merkblatt), aushändigen.  Darin müssen umfangreiche Informationen zur jeweiligen Finanzierung enthalten sein. Dazu zählen zum Beispiel Informationen über die Art des Darlehens, den effektiven Jahreszins, den Sollzinssatz, Betrag und Fälligkeit der einzelnen Teilzahlungen und das Beispiel eines Tilgungsplans. In dem Vertrag selbst müssen weitere Informationen enthalten sein. Dazu zählen zum Beispiel alle sonstigen Vertragsbedingungen, aber auch die Informationen über Möglichkeiten, das Darlehen wieder zu kündigen.

Regulierung von Kreditinstituten: Mindestanforderungen an das Risikomanagement: MaRisk

Die MaRisk konkretisieren das Kreditwesengesetz (und dabei insbesondere § 25a KWG)  und geben sogenannte Mindestanforderungen für die institutsspezifische Ausgestaltung des Risikomanagements von Banken im qualitativen Bereich vor. Die MaRisk sind für alle deutschen Banken verpflichtend einzuhalten. Die Einhaltung der MaRisk wird im Rahmen der Jahresabschlussprüfung durch den Abschlussprüfer geprüft. Als Beispiele für Bereiche, die von den MaRisk innerhalb der Bankinstitute umfasst sind, können hier das Controlling von Adressausfallrisiken, von Marktpreisrisiken, aber auch operationelle Risiken aufgezählt werden.

Fazit: Starke Regulierung

Diese- nicht abschließende- Aufzählung macht deutlich, wie wichtig die umfangreiche Information und Beratung im Bereich des Finanzwesens sowie die Überwachung von Kreditinstituten angesehen wird. Dies ist auch zurecht der Fall, denn die Anlage von Geld, der Kauf- und damit verbunden die Finanzierung- einer Immobilie stellen wichtige Geschäfte dar, die im Falle einer Fehlentscheidung massive Auswirkungen auf die finanzielle Zukunft der Betroffenen haben können.

Regulierung im Bereich der Immobilienverrentung

Was versteht man unter Immobilienverrentung

Unter Immobilienverrentung im weiteren Sinne versteht man die Kombination aus zwei Aspekten: 1. Kapitalbedarf, der aus einer vorhandenen, im Eigentum des Betroffenen (= dem Verrenter) stehenden Immobilie, gedeckt werden soll unter 2. der Maßgabe, dass der Immobilieneigentümer nicht aus besagter Immobilie ausziehen möchte.

Zur Verfügung stehen nach deutschem Recht verschiedene Rechtsinstitute, um beiden Aspekten gerecht zu werden:

In der Regel kann das Kapital durch einen Verkauf der Immobilie aus dieser herausgelöst und durch Kaufpreiszahlung des Käufers an den Eigentümer generiert werden.

Das Recht, in der Immobilie wohnen bleiben zu dürfen, kann durch verschiedene Rechtsinstitute, die nach BGB möglich sind, sichergestellt werden. Hierzu zählen insbesondere der Nießbrauch (§ 1030 BGB) sowie das Wohnungsrecht (§ 1093 BGB). Ob der Kaufpreis in einer Einmalzahlung gezahlt oder auf Rentenbasis mit einer entsprechenden Absicherung der Zahlungsströme im Grundbuch erfolgt, ist individualvertraglich regelbar.

Im Rahmen des Teilverkaufs versteht man unter Immobilienverrentung den Verkauf von Miteigentumsanteilen an der zu verrentenden Immobilie gegen Eintragung eines Nießbrauchsrechts und Zahlung eines Nutzungsentgelts für den verkauften Teil.

Sehr selten und nur mit enormen Risikoabschlägen besteht die Möglichkeit, im Rahmen der Umkehrhypothek einen Immobilienverzehr nach § 491 BGB mit einem Institut zu vereinbaren. In diesem Fall wird das Eigentum an der Immobilie nicht übertragen, diese vielmehr beliehen und es kommt zu einer Darlehensauszahlung über die Zeit. Die Rückzahlung in einer Summe wird bewerkstelligt nach dem Tod des Verrenters durch Verkauf der Immobilie.

Sehr weit muss man den Verrentungsbegriff fassen, wenn man sich mit dem sog. Rückmietverkauf beschäftigt, bei dem die Immobilie zum Marktpreis verkauft und sofort vom vormaligen Immobilieneigentümer zurückgemietet wird. Schließt der neue Eigentümer das Kündigungsrecht für die Laufzeit des Mietvertrages (oft „lebenslang“) aus, ist der Verkäufer hierdurch zumindest schuldrechtlich abgesichert.

Bedeutung der Immobilienverrentung für den Markt

Der Markt der Immobilienverrentung ist in starken Wachstum begriffen. Dies liegt an zweierlei:

1. Dem Kapitalbedarf auf Seiten der Eigentümer, die, sobald sie ins Rentenalter eintreten, feststellen müssen, dass die Rente nicht dazu ausreicht, den Lebensstandard aufrecht zu erhalten. Gleichzeitig steigen die Energiepreise sowie die Inflation in einem gesamtpolitisch unsicheren Umfeld, was zu einer vermehrten Verunsicherung führt, die wiederum die finanzielle Absicherung noch dringlicher macht.

2. Auf der anderen Seite war der Immobilienmarkt in Deutschland die letzten Jahre stark von einer fehlenden Angebotslage gekennzeichnet, denn es wurden kaum Immobilien zum Kauf angeboten. Diese Verknappung führte zur Suche nach anderen Wegen, um die Assetklasse „Immobilie“ im Rahmen der Portfoliodiversität überhaupt mit in die Portfolien von Anlegern aufnehmen zu können. Im Rahmen der Immobilienverrentung kommen aber hauptsächlich Immobilien auf den Markt, die normalerweise gar nicht auf dem Markt in Erscheinung treten würden. Die meisten Rentner spielen eben gerade nicht mit dem Gedanken, auszuziehen, sondern wollen lieber in ihrer gewohnten Umgebung ihren Ruhestand genießen. Die Immobilienverrentung schlägt insofern die Brücke zwischen dem Wunsch, nicht auszuziehen, aber dennoch das in der Immobilie gebundene Kapital verfügbar zu machen.

Bedeutung der Immobilienverrentung für die Eigentümer

Die Immobilienverrentung stellt für die meisten Immobilieneigentümer eine äußerst wichtige Entscheidung dar. Sie verfügen im Rahmen der Verrentung meist über den wesentlichen Teil ihres Gesamtvermögens. Die Immobilienverrentung kann deshalb der klassischen Baufinanzierung mit Blick auf ihre Bedeutung für den Verbraucher durchaus gleichgestellt werden. Immerhin findet in den meisten Fällen der Verrentung eine Verfügung über das Immobilieneigentum statt, die Auswirkungen auf die zukünftige finanzielle Absicherung genauso wie die zukünftige Wohnsituation der Betroffenen nach sich zieht.

Nun möchte man meinen, dass bei einem so wichtigen Geschäft bestimmte Mindeststandards an die Beratung, Information und auch Absicherung des Geschäftspartners gestellt werden. Dies ist allerdings nicht der Fall. Immobilieneigentümer, die Kapitalbedarf haben, stehen häufig vor dem Problem, dass sie von ihrer Hausbank als potentielle Kreditnehmer abgelehnt werden. Doch an wen wenden sich diese Rentner dann? Eine Beratungsstelle für Immobilienverrentung existiert nicht, Renten- oder Anlageberater sind in der Regel in diesem Bereich nicht ausgebildet.

Meist durch Mund-zu-Mund- Propaganda, aber schlicht auch durch Werbung in Internet, TV oder Zeitschriften erlangen Immobilieneigentümer Kenntnis von der grundsätzlichen Möglichkeit, ihre Immobilie zu verrenten, befinden sich aber aufgrund der Intransparenz am Markt in der Situation, diesen nur schwer durchdringen zu können, geschweige denn, qualifizierte Information und kompetente Beratung- zu allen Immobilienverrentungsmodellen- zu erhalten.

Fazit: Die Immobilienverrentung ist intransparent

Auch, wenn Regulierung oft auch kritisch zu betrachten ist, weil sie dazu führen kann, dass Märkte hierdurch stark ausgebremst werden, erscheint die völlige Nichtregulierung im Bereich der Immobilienverrentung zweifelhaft. Letztlich handelt es sich bei der Immobilienverrentung um ein Finanzierungsmittel, das jedoch nicht von Kreditinstituten ausgereicht wird. Fehlende Beratungsstandards in Kombination mit nicht nach Kreditwesengesetz überwachten Anbietern, sprich Finanzierern, erscheint als Pulverfass und Nährboden für schwarze Schafe. Auch, wenn in meiner täglichen Praxis im Bereich der Immobilienverrentung solche bislang nicht auf dem deutschen Markt auffällig wurden, besteht mE durchaus die Gefahr, dass sich hier gerade mit Blick auf das rasante Wachstum des Immobilienverrentungsmarktes Probleme entwickeln werden, deren Antizipation auf Seiten der Aufsicht durchaus smart wäre. Für die Immobilieneigentümer heißt es, genau zu prüfen, welches Verrentungsmodell zielführend mit Blick auf ihren konkreten Bedarf ist und sich ein umfassendes Bild von den Angeboten auf dem Markt zu machen. Solange Verbraucher hier aufgrund der fehlenden Marktstandards auf sich selbst gestellt sind, ist eine umfassende kompetente Beratung unbedingt anzuraten.

1. Die Immobilienverrentungsmodelle im Überblick 

Juristisch möglich sind verschiedene Modelle der Verrentung, die größtenteils einen zumindest teilweisen Verkauf der Immobilie als Grundgeschäft haben. Ziel einer jeden Verrentung ist die Kapitalfreisetzung aus der Immobilie in Verbindung mit dem gleichzeitigen Wohnenbleiben des Eigentümers, bzw. Verrenters. Dieses „Recht auf Wohnenbleiben“ kann durch verschiedene Instrumentarien, die das BGB bereithält, trotz Eigentumsaufgabe durch Verkauf, abgesichert werden.

Im besten Fall gestaltet sich die Immobilienverrentung wie folgt:

Nach einer ersten Informations- und Eruierungsphase zur Frage, welches Verrentungsmodell am besten zu den Bedürfnissen des Eigentümers passt, wird Kontakt zu einem Verrentungsanbieter aufgenommen, der ein unverbindliches Angebot unterbreitet. Werden mehrere Angebote eingeholt, lohnt sich ein Vergleich der Angebote. Entspricht eines (oder auch mehrere) der eingeholten Angebote den Vorstellungen des Eigentümers, wird ein Gutachter mit der Erstellung eines Immobiliengutachtens beauftragt, auf dessen Basis dann ein Verkaufspreis ermittelt wird. Dieser entspricht dem Gutachtenwert abzüglich der Werte, die für das einzutragende Wohnrecht oder den Nießbrauch in Abzug zu bringen sind. Hierfür gibt es klare Berechnungsvorgaben, die sich an vorgegebenen Kalkulatoren für Kapitalwertfaktoren orientieren und in den meisten Fällen abhängig sind von der statistischen Restlebenserwartung des Berechtigten. Auch im Falle von Teilverkauf oder Umkehrhypothek ist die Basis für die Verrentung in der Regel ein Sachverständigengutachten. Dies gibt beiden Parteien die nötige Sicherheit was den Wert der zu verrentenden Immobilie angeht.

1.1. Verkauf mit Nießbrauch

Der Verkauf mit Nießbrauch beinhaltet den Vollverkauf der Immobilie mit gleichzeitiger Vereinbarung eines meist lebenslangen Nießbrauchs gem. § 1030 BGB für den Verkäufer, der das Recht auf Wohnenbleiben absichert.

1.1.1. Inhalt des Verkaufs mit Nießbrauch

Beim Verkauf mit Nießbrauch gibt der Immobilieneigentümer das Eigentumsrecht an der Immobilie gegen Zahlung eines Kaufpreises auf, darf die Immobilie aber weiterhin wie ein Eigentümer, nämlich als Nießbrauchsnehmer (oder auch Nießbrauchsberechtigter oder -begünstigter) nutzen. Für den neuen Eigentümer, also den Käufer der Immobilie, bedeutet der Kauf mit Nießbrauch, dass er die Immobilie nicht selbst nutzen kann. Er kann vom ehemaligen Eigentümer und Verkäufer sogar gänzlich ausgeschlossen werden, hat dann also auch nicht einmal ein Betretungsrecht. Der Nießbrauch ist ein sehr weitreichendes Recht, das es dem Nießbrauchsbegünstigten nicht nur ermöglicht, die Immobilie so wie ein Eigentümer selbst zu nutzen, sondern auch dazu berechtigt, die Früchte des Nießbrauchs zu ziehen. Dies bedeutet, dass der Nießbrauchsnehmer die Immobilie nicht nur selbst nutzen kann, sondern sie auch vermieten und die Miete behalten darf. Im Grundbuch wird das Model „Verkauf mit Nießbrauch“ so abgebildet, dass der Verkäufer sein in Abteilung I stehendes Eigentumsrecht abgibt, also der Käufer der Immobilie in Abteilung I des Grundbuchs eingetragen wird. Gleichzeitig wird zugunsten des Nießbrauchsnehmers, also Verkäufers, in Abteilung II ein Nießbrauchsrecht eingetragen. Je nach vertraglicher Ausgestaltung für einen vorher festgelegten Zeitraum oder bis an das Lebensende des Nießbrauchsnehmers.

1.1.2. Vorteile des Modells Verkauf mit Nießbrauch

Der Verkäufer der nießbrauchsbelasteten Immobilie verfolgt mit dem Verkauf das klare Ziel, in der Immobilie wohnen zu bleiben, aber das darin gebundene Kapital freizusetzen und für sich nutzbar zu machen. Findet er einen Käufer, der über die entsprechenden Mittel verfügt und Interesse an einer langfristigen Geldanlage hat, ändert sich für ihn rein faktisch eigentlich nichts. Nießbrauch wird auch als „wirtschaftliches Eigentum“ bezeichnet- der Verkäufer und spätere Nießbrauchsnehmer hat nach dem Verkauf alle Rechte, die er vorher hatte, da der neue Eigentümer durch die Belastung des Nießbrauchs ja nicht einmal ein Zutrittsrecht hat. 

Der Käufer der Immobilie erwirbt eine Immobilie, die mit hoher Wahrscheinlichkeit am normalen Immobiliemarkt niemals angeboten würde. Aufgrund der Ausgestaltung des Nießbrauchs als sehr starkes Recht, das den Nießbrauchsnehmer wie einen Eigentümer behandelt, ist die Immobilien in der Regel für den neuen Eigentümer mit keinerlei Aufwand verbunden, da für alle laufenden Kosten, aber auch die Instandhaltung der Verkäufer aufkommen muss.

Auf Basis der Kapitalisierung einer fiktiven Miete für die Laufzeit der statistischen Restlebenserwartung des Verkäufers, die er als Eigentümer generieren würde, könnte er die Immobilie vermieten, wird berechnet, wieviel vom Marktwert abzuziehen ist, um den Kaufpreis zu ermitteln. Der Käufer und neue Eigentümer erwirbt also faktisch eine Immobilie „unter Wert“ und kann sie als Anlageobjekt in seinen Bestand nehmen.

1.1.3. Nachteile des Verkaufs mit Nießbrauch

Der Verkäufer begibt sich durch die Konstruktion eines Verkaufs mit Nießbrauch des Rechts, in Zukunft über die Immobilie verfügen zu können. Ein weitergehender Verkauf ist nicht mehr möglich, da dem Verkäufer kein Eigentumsrecht mehr zusteht. Gem. § 1061 BGB kann er das Nießbrauchrecht nicht vererben- es endet- je nach vertraglicher Ausgestaltung- spätestens mit dem Tod des Nießbrauchsberechtigten. Handelt es sich beim Verkäufer um jemanden, der perspektivisch weniger Arbeit mit seiner Immobilie haben will, eignet sich das Modell nicht besonders gut, da der Nießbrauchsnehmer nicht nur mit Blick auf seine Rechte, sondern auch Pflichten dem Eigentümer gleichgestellt ist. Gerade in Fällen, in denen sich ältere Eigentümer nicht mehr um den meist großen Garten o.ä. kümmern wollen oder können, kann der Verkauf mit Nießbrauch deshalb ungeeignet sein.

Der Käufer der Immobilie bindet durch den Kauf einer mit einem Nießbrauchsrecht belasteten Immobilie Eigenkapital auf unbestimmte Zeit. Zwar besteht die Möglichkeit, auf Basis von Sterbewahrscheinlichkeiten (zum Beispiel die Sterbetafel des statistischen Bundesamtes), Kalkulationen vorzunehmen, die aber eben keine konkreten Laufzeiten beinhalten. Wird der Nießbrauch auf Lebenszeit vereinbart, endet er mit dem Tod des Nießbrauchsberechtigten- dieser kann schon vor seiner statistischen Lebenserwartung, aber eben auch nach dieser eintreten. Mit dieser Unvorhersehbarkeit müssen Käufer von nießbrauchsbelasteten Immobilien kalkulatorisch, aber auch tatsächlich umgehen können. Da es praktisch kaum Banken gibt, die nießbrauchsbelastete Immobilien finanzieren, wird es sich beim gebundenen Kapital in den allermeisten Fällen um Eigenkapital handeln, das für die Laufzeit des Nießbrauchs in der Immobilie fest angelegt ist. Ein etwaiger Weiterverkauf ist möglich, der Markt aus gerade erwähnten Gründen aber eng und nicht ohne weiteres liquide.

1.2. Verkauf mit Wohnrecht

Beim Verkauf mit gleichzeitiger Eintragung eines Wohnrechts im Grundbuch verkauft der Eigentümer seine Immobilie ebenso wie beim Verkauf mit Nießbrauch. Allerdings wird in Abteilung II kein Nießbrauchsrecht für ihn eingetragen, sondern ein Wohnrecht. Abzugrenzen ist das Wohnrecht als dingliche Besicherung im Grundbuch vor allem vom Nießbrauch und der Reallast. Das schuldrechtliche Äquivalent ist die Miete.

1.2.1. Inhalt des Verkaufs mit Wohnrecht

Beim Verkauf mit Wohnrecht handelt es sich ebenfalls um ein Verrentungsmodell, bei dem eine grundbuchliche Absicherung des „Rechts auf Wohnenbleiben“ erfolgt. Dem vormaligen Eigentümer wird ein- juristisch korrekt bezeichnet- „Wohnungsrecht“ gem. § 1093 BGB eingeräumt. Gem. § 1093 BGB wird ein sogenanntes Wohnungsrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit bestellt. Dieses Recht beinhaltet, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen.

1.2.2. Vorteile des Verkaufs mit Wohnrecht

Der Verkäufer hat bei einem Verkauf mit Wohnrecht die Möglichkeit, je nach vereinbarter Laufzeit des Wohnrechts, so lange er möchte in seiner Immobilie wohnen zu bleiben. Im Gegensatz zum Nießbrauch umfasst das Wohnrecht eher mieterähnliche Rechte und Pflichten, was das Wohnrecht für viele Eigentümer attraktiver macht als der Nießbrauch. Gerade im höheren Alter ist der Gedanke, sich nicht mehr um alles selbst kümmern zu müssen, durchaus erleichternd.

Der Käufer einer mit einem Wohnrecht belasteten Immobilie hat ähnliche Vorteile wie der Käufer einer nießbrauchsbelasteten Immobilie: er erwirbt eine Immobilie die wahrscheinlich nie auf den Markt gekommen wäre, erzählt einen Kaufpreis, der unter Marktwert ist, weil sich das einzutragende Wohnrecht wie beim Nießbrauch auch wertmindernd auswirkt und er hat- je nach Bank- auch den Vorteil, dass er gegebenenfalls einen Fremdfinanzierer findet, der die Immobilie beleiht.

1.2.3. Nachteile des Verkaufs mit Wohnrecht

Der Verkäufer gibt das Eigentum an der Immobilie auf. Will er final ausziehen, zum Beispiel, weil er in ein betreutes Wohnheim ziehen möchte oder muss, endet sein Wohnrecht. Eine Vermietung ist mit einem reinen Wohnrecht nicht möglich. Potentielle Mieteinnahmen können deshalb auf Basis des Wohnrechts nicht vereinnahmt werden. Die Immobilie kann er auch nicht mehr vererben.

Der Käufer investiert ebenso wie der Käufer einer nießbrauchsbelasteten Immobilie in eine Immobilie, die er während der Laufzeit des Wohnrechts weder selbst nutzen noch vermieten kann.  Die Fremdfinanzierung ist im Falle des Wohnrechts oftmals leichter als im Falle eines Nießbrauchs, kann aber dennoch Schwierigkeiten bereiten.

1.3. Verkauf mit Rückmietvertrag

Der Verkauf mit Rückmietvertrag, teilweise auch bekannt als „Rückmietverkauf“ beinhaltet ebenfalls einen Vollverkauf der Immobilie, allerdings wird das Recht auf Wohnenbleiben über einen Standardmietvertrag abgesichert und gewährleistet.

1.3.1. Inhalt des Verkaufs mit Rückmiete

Im Gegensatz zu oben genannten Verrentungsmodellen kommt der Rückmietverkauf dem „normalen“ Immobilienverkauf tatsächlich am nächsten. Einziger Unterschied ist, dass der Verkäufer die Immobilie weiterhin als Mieter mieten und bewohnen kann. Im standardisierten Rückmietverkauf wird das Recht auf Wohnenbleiben nicht im Grundbuch abgesichert, professionelle Käufer verzichten aber schuldrechtlich auf ihr Kündigungsrecht. Teilweise hat sich mit Blick auf die Konkurrenzanbieter und ein offensichtliches Sicherungsbedürfnis der Verkäufer aber auch etabliert, dass die Käufer ein Wohnrecht zugunsten der Verkäufer- zumindest nachrangig nach etwaigen Finanzierungsgrundschulden- im Grundbuch eintragen lassen. Welchen Sinn ein nachrangig eingetragenes Wohnrecht im Krisenfall tatsächlich haben soll, kann dahin stehen und muss im konkreten Einzelfall in Abgleich mit dem individuellen Sicherungsbedürfnis des späteren Mieters abgeglichen werden.

1.3.2. Vorteile des Verkaufs mit Rückmiete

Der Verkäufer hat den ganz klaren Vorteil, dass er den maximalen Kaufpreis für seine Immobilie erhält, denn der Kaufpreis entspricht dem, den ein Kapitalanleger für eine vermietete Immobilie zu zahlen bereit ist. Er hat auch den Vorteil, dass er die Verantwortung für die Immobilie und damit auch ggf. anstehende Investitionen weitgehend auf den Käufer abwälzen kann.

Der Käufer im Falle eines Rückmietverkaufs kauft eine vermietete Immobilie, wobei der Unterschied zu einem „normalen“ Immobilienkauf oft ist, dass der Verkäufer meist schon seit langem in der Immobilie wohnt, diese gut kennt und sich dadurch bereits schon vor den vertraglichen Verknüpfungen mit dem neuen Eigentümer als Quasi-Mieter bewährt hat. Das kann für den Käufer durchaus vorteilhaft sein, muss er ja keinen neuen Mieter suchen und weiß, dass sein Mieter sich sehr gut mit der Immobilie auskennt und in der Regel kleinere Reparaturen durchaus selbst erledigt, was den Aufwand rund um die Instandhaltung für ihn minimiert. Die Tatsache, dass der Verkäufer die Immobilie auch nach dem Verkauf mieten möchte, bietet für den Käufer eine hohe Planungssicherheit auch mit Blick auf potentielle Mietausfälle. Eine Beleihung des Kaufobjekts stellt in der Regel kein Problem dar, so dass je nach Bonität des Käufers relativ wenig Eigenkapital in der Immobilie gebunden ist.

1.3.3. Nachteile des Verkaufs mit Rückmiete

Der Verkäufer gibt durch den Rückmietverkauf seine Eigentümerstellung auf und nimmt nach Vertragsschluss den lediglich schuldrechtlichen Rang eines Mieters ein. Selbst wenn er im Grundbuch gesichert wird, erfolgt dies in nur nachrangig zu etwaig notwendigen Finanzierungsgrundschulden, was ihm gegebenenfalls bei einer Zahlungsunfähigkeit des Käufers zum Verhängnis werden kann. Er kann die Immobilie nicht mehr vererben und sie auch nicht vermieten oder nur mit der Erlaubnis des Käufers untervermieten.

Der Käufer im Konstrukt des Rückmietverkaufs kann keinen Abschlag auf den Marktwert der Immobilie vornehmen: er zahlt den Marktpreis für eine vermietete Immobilie. Dieser liegt zwar etwas unter einer leerstehenden Immobilie, aber in jedem Fall über dem Wert, der für eine Immobilie zu zahlen wäre, die mit einem Nießbrauch oder Wohnrecht belastet ist.

1.4. Der Verkauf auf Leibrentenbasis

Auch der Verkauf auf Leibrentenbasis hat einen Kaufvertrag als Grundgeschäft. Der Unterschied zu den oben genannten Modellen liegt in der Auszahlung des Kaufpreises. 

1.4.1. Inhalt des Verkaufs auf Leibrentenbasis

Verkauft ein Eigentümer seine Immobilie auf Leibrentenbasis, verkauft er sie vollumfänglich, generiert den Kaufpreis jedoch nicht als Einmalzahlung, sondern lässt sich den Kaufpreis über einen vorher festgelegten Zeitraum auszahlen. Es gibt auch Anbieter, die beides anbieten: eine reine Leibrentenzahlung oder aber eine Kombination aus Einmalzahlung und Leibrentenzahlung. Das Recht auf Wohnenbleiben wird in der Regel im Grundbuch über die Eintragung eines Wohnrechts in Abteilung II sichergestellt. Zu unterscheiden sind Verkäufe auf Leibrentenbasis und solche auf Zeitrentenbasis. Der Unterschied liegt in der Laufzeit: die Leibrente ist ein lebenslanges Recht, die Zeitrente eine zeitlich befristete Rente. 

Der Kaufpreis für die Immobilie wird in der Regel mittels eines Gutachtens ermittelt (s.o.). Von diesem wird dann der Wert des einzutragenden Wohnrechts abgezogen.

1.4.2. Vorteile des Verkaufs auf Leibrentenbasis

Der Verkäufer verkauft seine Immobilie und erhält den Kaufpreis als monatliche Rentenzahlung. Hierdurch umgeht er das oftmals auftretende Problem, dass Immobilieneigentümer im Rahmen der Immobilienverrentung gar nicht wissen, was sie mit dem generierten Kaufpreis machen sollen. Viele Eigentümer haben einen konkreten Wunsch, den sie sich mit dem Kaufpreis erfüllen wollen. Der überschießende Teil steht ihnen dann aber zur Verfügung, was in Zeiten von Guthabenzinsen auf Banken ein echtes Thema werden kann. Viele Rentner, die sich für die Immobilienverrentung interessieren, haben aber auch schlicht eine zu geringe Rente und stocken über die Leibrentenzahlungen ihre Rente auf. So generieren sie eine gesteigerte Liquidität und können ihren Lebensstandard verbessern, ohne aus dem gewohnten Eigenheim ausziehen zu müssen.

Der Käufer hat im Falle eines Kaufs einer Immobilie auf Leibrentenbasis den ganz klaren Vorteil, dass er den Kaufpreis nicht in einer Summe finanzieren muss. Auf diese Weise wird sein Eigenkapital geschont und nicht zu viel davon auf einmal gebunden. Auch bei diesem Modell hat der Käufer den ganz klaren Vorteil, dass er eine Immobilie erwirbt, die auf dem konventionellen Markt nicht käuflich wäre. 

1.4.3. Nachteile des Verkaufs auf Leibrentenbasis

Der Verkäufer gibt auch beim Verkauf auf Leibrentenbasis sein Eigentum auf und erhält im Gegenzug hierfür ein (je nach Vereinbarung lebenslanges) Wohnrecht nebst dem Kaufpreis. Möchte er seine Immobilie vererben, kann er dies nicht mehr tun. Um Erben im Falles eines vorzeitigen Versterbens des vormaligen Eigentümers abzusichern, wird in Leibrentenmodellen in der Regel eine Mindestlaufzeit vereinbart, die auf Seiten des Verkäufers (und seiner Erben) sicherstellt, dass ein bestimmter Mindesterlös über die Leibrentenzahlung erzielt wird.

Der Käufer hat auch in diesem Modell keine direkte Verfügungsgewalt über die Immobilie, sprich, er kann sie weder selbst nutzen, noch sie vermieten. Vielmehr ist er für die Laufzeit des Leibrentenvertrages- in aller Regel bis zum Versterben des Leibrentenempfängers- an diesen gebunden.

1.5. Der Teilverkauf

Das Verrentungsmodell des Teilverkaufs ist dasjenige Modell, das derzeit einen enormen Marktzulauf erhält. In Zeiten eines leergefegten Immobilienmarktes, hohem Anlagedruck und Negativzinsen auf Guthaben bei Banken auf der einen Seite, aber auch zu niedrigen Renten und Liquiditätsengpässen bei einer Generation, die fortwährend alle Liquiditätsüberschüsse in ihre selbstgenutzte Immobilie investiert hat, auf der anderen Seite, scheint der Teilverkauf sich durchaus als sinnvolle Alternative zur klassischen Bankfinanzierung zu entwickeln.

1.5.1. Inhalt des Teilverkaufs

Wie der Name schon ahnen lässt, wird beim Teilverkauf lediglich ein Teil, juristisch korrekt: Miteigentumsanteil, veräußert. In Abhängigkeit vom Liquiditätsbedarf des Verkäufers und dem Wert der gegenständlichen Immobilie auf Basis eines Sachverständigengutachtens wird eruiert, wieviel Prozent der Immobilie veräußert wird. Mindestens auf dem veräußerten Teil wird ein Nießbrauch errichtet (in einigen Konstellationen auch auf der gesamten Immobilie) und für diesen Anteil dann eine Art Miete, genannt „Nutzungsentgelt“, entrichtet. Der vormalige Alleineigentümer hat dann einen Miteigentümer im Grundbuch stehen, darf aber die gesamte Immobilie weiterhin wie ein Eigentümer nutzen. Er erhält im Gegenzug den Kaufpreis für den verkauften Teil vom Käufer und zahlt diesem im Gegenzug für die weitere Nutzung der gesamten Immobilie das oben erwähnte Nutzungsentgelt. Es wird eine feste Laufzeit vereinbart, an deren Ende dann der Vollverkauf der Immobilie steht, an dem beide Eigentümer je nach ihren Miteigentumsanteilen partizipieren. In den Fällen institutioneller Teilkäufer, übernehmen diese den Vollverkauf und erheben hierfür eine Gebühr, das sog. Durchführungsentgelt.

1.5.2. Vorteile des Teilverkaufs

Der Verkäufer hat durch den Teilverkauf gegenüber den oben genannten Modellen einen klaren psychologischen Vorteil: er bleibt Eigentümer der Immobilie, wenn auch nur mit einem Teil. Er kann des Weiteren seinen Kapitalbedarf sehr genau decken und eben nur so viel seiner Immobilie verkaufen, wie er an Geld benötigt. Auch besteht in den gängigen Vertragskonstellationen in der Regel die Rückkaufmöglichkeit. Durch die Konstellation über einen Nießbrauch, kann der vormalige Alleineigentümer seine Immobilie wie zuvor nutzen. Wählt der Teilverkäufer einen professionellen institutionellen Teilkäufer, kann er beim späteren Vollverkauf der Immobilie von dessen Verkaufsqualitäten profitieren und muss ich nicht selbst um eine Vermarktung kümmern. Der Teilverkauf ist für viele Interessierte auch eine Alternative zur Bankfinanzierung, weil eine Verschuldung und Beleihung der Immobilie für sie nicht (mehr) in Frage kommt.

Der Käufer hat beim Teilverkauf den Vorteil, dass er attraktive Anlagemöglichkeiten erhält, die im Gegensatz zu allen anderen vorgenannten Modellen eine monatliche Rendite abwirft. Durch das Nutzungsentgelt generiert der neue Teileigentümer einen Cashflow, den er bei Banken in der Regel nicht mehr erhält. Aufgrund der Stabilität des deutschen Immobilienmarktes, der an den meisten Standorten an Wert gewinnt, kauft sich der Teilkäufer aktuell in den Markt ein und kann etwaige Wertsteigerungen beim späteren Vollverkauf ausschöpfen.

1.5.3. Nachteile des Teilverkaufs

Der Verkäufer gibt einen Teil seines Eigentums an den Käufer ab. Anders als vorher, muss er nach dem Teilverkauf ein Mietäquivalent für den verkauften Teil zahlen. Steht nach der vertraglich vereinbarten Laufzeit der Vollverkauf der Immobilie an und hat sich der Wert derselben vermindert, ist der Teilkäufer hiergegen abgesichert und der Verkäufer muss das möglicherweise entstehende Delta gegenüber dem Teilkäufer ausgleichen.

Der Käufer der Immobilie kauft nur einen Teil derselben. Für ihn ist die Nutzung oder Vermietung an einen Dritten ausgeschlossen und er muss sich auch darauf verlassen, dass der Verkäufer sich entsprechend um die Immobilie kümmert.

1.6. Die Umkehrhypothek

Das einzige gängige Immobilienverrentungsmodell, das keinen Verkauf als Grundgeschäft benötigt, ist die Umkehrhypothek.

1.6.1. Inhalt der Umkehrhypothek

Die Umkehrhypothek ist ein Darlehensvertrag, der zum Inhalt hat, dass der Verkäufer diesen mit einer Bank abschließt, die ihm monatlich Darlehensbeträge auszahlt, als Sicherheit die Immobilie erhält und nach dem Ende der Laufzeit, die in der Regel bis zum Tod des Darlehensnehmers andauert, die Immobilie verkauft und mit dem Verwertungserlös das Darlehen zurückzahlt.

1.6.2. Vorteile der Umkehrhypothek

Der Darlehensnehmer schließt die Umkehrhypothek in der Regel mit einer ihm bekannten Bank ab. In Zeiten, in denen der Immobilienverrentungsmarkt in Deutschland gerade erst wirklich entsteht und hierdurch auch viel Verunsicherung zu bemerken ist, ist dies ein nicht unwesentlicher Vorteil.

Der Darlehensgeber ist professionalisiert genau im Bereich der Darlehensverträge- für ihn handelt es sich hierbei um ein Standardgeschäft, das er entsprechend simpel abwickeln kann.

1.6.3. Nachteile der Umkehrhypothek

Der Darlehensnehmer muss in den meisten Fällen nicht unerhebliche Risikoabschläge bei der Umkehrhypothek hinnehmen, die das Konstrukt in der Regel nur für Interessierte attraktiv macht, die keine Erben haben.

Der Darlehensgeber scheint die Umkehrhypothek als unattraktiv zu bewerten, was durchaus auch an den nicht vorher bestimmbaren Laufzeiten liegen kann. Fakt ist, dass die Umkehrhypothek extrem selten angeboten und noch weniger tatsächlich auch ausgereicht wird.

2. Der Immobilienverrentungsmarkt in Deutschland

Anders als dies in anderen Ländern der Fall ist, handelt es sich beim deutschen Immobilienverrentungsmarkt um einen relativ neuen Markt, der eine Nische im Immobilienbereich abdeckt.

2.1. Gründe für den wachsenden Verrentungsmarkt 

2.1.1. Die Ausgangssituation für die Marktteilnehmer

Ein wesentlicher Aspekt für das plötzliche Wachstum ist, dass beide Seiten- verrentungswillige Eigentümer und kaufwillige Investoren- aufgrund der wirtschaftlichen Makrolage in eine Situation gekommen sind, dass sie neue Wege beschreiten müssen, um ihren Bedürfnissen gerecht zu werden. Immobilieneigentümern wurde jahrzehntelang vorgebetet, dass die beste Investition diejenige in die eigenen vier Wände sei. Dem kamen viele „Immobiliensparer“ während ihrer gesamten Erwerbstätigkeit eifrig nach, stellen aber mit Eintritt in das Rentenalter fest, dass die Rente ihren Liquiditätsbedarf bei Weitem nicht abdeckt, das erwirtschaftete Eigenkapital in der Immobilie gebunden ist und auch die eigengenutzte Immobilie selbst zu einem großen Investitionsposten werden kann, sei es, dass das Dach saniert oder die Heizung erneuert werden muss. Auf der anderen Seite stehen Investoren, die händeringend nach Investitionsmöglichkeiten suchen in einem Immobilienmarkt, der mittlerweile keinerlei attraktives Angebot mehr hervorzubringen vermag. In Kombination mit dem Anlagedruck aufgrund nicht mehr erzielbarer Zinsen im Falle von Geldanlagen bei Banken entsteht neben dem Angebot von potentiellen Verrentungsimmobilien auf der Seite der Immobilieneigentümer mit Kapitalbedarf und dem Investorengeld auf der anderen Seite ein Markt, der aufgrund seines enormen Wachstums durchaus derzeit noch als intransparent zu bezeichnen ist. Die mangelnde Attraktivität von etablierten Banken und deren altmodischer Auftritt, der für ältere Menschen, die noch nicht vollständig digital unterwegs mittlerweile praktisch nicht mehr zugänglich ist, für jüngere Menschen nicht mehr zeitgemäß, bringt viele Immobilieneigentümer dazu, trotz der Möglichkeit einer klassischen Bankfinanzierung, eine solche nicht mehr in Erwägung zu ziehen. 

2.1.2. Weitergehende Gründe für eine Immobilienverrentung

2.1.2.1. Finanzielle Absicherung von Lebenspartnern

Nicht selten wird die Immobilienverrentung auch dazu genutzt, Lebenspartner oder Familienangehörige über den Tod des Immobilieneigentümers hinaus abzusichern. Oft ist nur einer der Ehepartner als Alleineigentümer im Grundbuch eingetragen, durch die Verrentung der gegenständlichen Immobilie kann der Ehepartner, der nicht Eigentümer ist, zunächst mit der gewonnenen Liquidität, aber auch später durch ein auch nach dem Tod des Ehepartners weiterbestehendes Nießbrauchs- oder Wohnungsrecht abgesichert werden. 

2.1.2.2. Innerfamiliäre Verrentung

Auch die innerfamiliäre Verrentung zur Einsparung von späterer Erbschaftsteuer kann durch die Ausnutzung von steuerlichen Freibeträgen im Bereich der Schenkung unter Verwandten ein attraktives Instrument zur erbrechtlichen Auseinandersetzung bereits zu Lebzeiten sein. 

2.1.2.3. Verrentung zur Abdeckung von Pflegekosten

Ein häufiger Grund für die Verrentung der eigenen Immobilie ist auch die Finanzierung von Pflegekosten, um den Kindern zu einem späteren Zeitpunkt nicht finanziell zur Last fallen zu müssen. Davon abgesehen präferieren viele Immobilieneigentümer zu Lebzeiten und bei klarem Verstand alle finanziellen und damit auch die immobilienspezifischen Themen zu regeln und durch die Verrentung alle Entscheidungen getroffen zu haben, die ihnen später gegebenenfalls durch einen zu bestellenden Betreuer, eine Patientenverfügung oder ähnliche Konstellationen von Fremden, zumindest aber anderen, abgenommen würden. 

2.2. Marktteilnehmer im Verrentungsmarkt

2.2.1. Die Eigentümerseite

In den meisten Fällen handelt es sich bei den verrentungswilligen Eigentümern um die Altersgruppe ab 55 Jahre, für einige Verrentungsmodelle kommen aber auch erst Eigentümer ab 70 Jahren aufwärts in Frage. Die Art der Immobilie ist in der Regel beschränkt auf selbstgenutzte Häuser und Eigentumswohnungen, in seltenen Fällen gibt es auch kombinierte Immobilien mit einem Gewerbeanteil. Auch vermietete Immobilien sind manchmal gegenständlich. Erbbaurechte sind nur in ganz seltenen Fällen verrentungssfähig.

2.2.2. Die Investorenseite

Im deutschen Immobilienverrentungsmarkt etablieren sich derzeit viele Marktteilnehmer. Dabei spielt in erster Linie der Teilverkauf eine Rolle, bei dem ein großer Zuwachs zu verzeichnen ist. Von Investoren, die privates Geld im Verrentungsmarkt platzieren bis hin zu fondsartigen Konstrukten kann hier alles beobachtet werden. In der Regel handelt es sich bei den institutionellen Anbietern um professionelle Marktteilnehmer, die Interesse an der Professionalisierung des Marktes haben und aktiv an der Beseitigung von Intransparenzen mitwirken wollen. Da sie normalerweise jedoch nur für ein Immobilienverrentungsmodell stehen, bearbeiten sie denknotwendig nur „ihren“ Teilmarkt, was durchaus auch und vor allem mit Blick auf die eigentlichen Bedürfnisse der verrentungswilligen Eigentümer und deren Immobilien- zu schiefen Vertragskonstruktionen führen kann. 

3. Ansätze zur Problemlösung bei der Immobilienverrentung

3.1. Kompetente Beratung

Um den Immobilienverrentungsmarkt in Deutschland zu professionalisieren bedarf es in erster Linie einer bedarfsgerechten Information, die nur von kompetenten und vor allem sachverständigen Beratern zu erwarten ist, die gerade nicht selbst Verrentungsanbieter sind. Ein institutioneller Teilkaufanbieter wird einen Immobilieneigentümer niemals in Richtung Verkauf mit Nießbrauch beraten, selbst wenn dieses Modell wesentlich besser zum Eigentümer und seinem Bedarf und seinen Wünschen passen würde. Auf der anderen Seite wird ein Makler, der nießbrauchsbelastete Immobilien vermakelt, einem Immobilieneigentümer nicht sofort sagen, dass sich seine Immobilie aufgrund Lage und Zustand für diesen Teilmarkt nicht eignet. Er wird in den meisten Fällen einen Versuch starten zunächst in die Vermarktung gehen, um zu eruieren, ob sich nicht vielleicht doch ein Verkauf darstellen lässt. Ob dies für den Immobilieneigentümer der richtige Weg ist, ist zweifelhaft. 

3.2. Markttransparenz

Vielen Immobilieneigentümern ist nicht klar, mit wem sie es eigentlich zu tun haben: Makler, die sich auf die Vermarktung von Verrentungsimmobilien spezialisiert haben, treten als unabhängige Berater auf. Anbieter verwenden im Markt unterschiedliche Firmen, um unterschiedliche Marktteilnehmer anzusprechen. Juristisch äußerst schwierige Sachverhalte werden von Vertriebsmitarbeitern aufgearbeitet, die keinerlei juristisches Know-How vorzuweisen haben. Auf der anderen Seite haben es sich Verbraucherschützer und Medien vielerorts zur Aufgabe gemacht, durchaus sinnvolle Verrentungsmethoden schlichtweg abzukanzeln mit Argumenten, die mit dem nötigen Fachwissen sofort als fadenscheinig zu qualifizieren sind. 

4. Kompetente Beratung

Spätestens, wenn verrentungsbereiten Immobilieneigentümern der entsprechende Verrentungsvertrag, sei es ein Kaufvertrag mit Nießbrauch, Wohnrecht oder auf Leibrentenbasis oder aber ein Teilkaufvertrag, vorliegt, wird klar, dass es sich hierbei um ein juristisches Dokument handelt, dass man als Laie praktisch nicht durchdringen kann. Kompetente Beratung, die pragmatisch und lösungsorientiert ist, ist dann enorm wichtig, um sicher zu gehen, dass keine Formulierungen in der vertraglichen Konstruktion ist, die nicht dem Parteiwillen entspricht. Da auf der „anderen“ Seite zumeist Profis sitzen, ist es notwendig und angezeigt, sich durch anwaltliche Vertretung auf Augenhöhe zu begegnen.